Reverse charge cessione immobili: guida operativa

Il Reverse Charge cessione immobili è un particolare sistema che viene applicato solo nel caso i soggetti siano passivi IVA e stabiliti in Italia.

Le cessioni di fabbricati sono esenti IVA, se rientrano nel novero delle operazioni di cui all’art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR n 633/72. In tutti gli altri casi sono imponibili per obbligo oppure per opzione.

L’articolo 17, comma 6, lettera a-bis), D.P.R. 633/1972 stabilisce infatti che l’Iva va applicata con l’inversione contabile alle cessioni di immobili abitativi e strumentali laddove il cedente abbia optato nell’atto di vendita per l’imponibilità Iva. Restano quindi escluse dall’inversione contabile le cessioni di immobili poste in essere dalle imprese che
hanno costruito o ristrutturato l’immobile entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Vediamo, di seguito, le varie casistiche a disposizione per il Reverse Charge nella cessione di fabbricati.

Reverse charge cessione immobili: cosa si intende?

Per poter comprendere nel dettaglio il concetto di reverse charge nella cessione di fabbricati occorre preliminarmente dare delle definizioni.

E’ opportuno spiegare sia il concetto di “cessione di fabbricati” si di “Reverse charge“

Cessione di fabbricati

La cessione di fabbricato è un atto notarile con il quale avviene il passaggio di proprietà di un bene immobile, attraverso la trascrizione dell’anno nei registri immobiliari. Si tratta di una procedura obbligatoria che riguarda tutti coloro che possiedono un fabbricato di proprietà e vogliono cederlo. La cessione di fabbricati però si può applicare anche a situazioni diverse, non solo avviene nel caso di proprietà. È possibile infatti che riguardi anche il godimento di un immobile oppure solo di una parte di questo, o può riguardare anche qualsiasi altro titolo. Tale cessione di fabbricato però avviene solo ed esclusivamente nel caso in cui sia presente un contratto.

Reverse charge

Per quanto riguarda la definizione di “Reverse Charge” invece, si può dire che si tratta di un metodo di applicazione delle imposte relativo all’acquisto di beni all’interno dell’Unione Europea. In realtà oltre ai beni, il “Reverse Charge” riguarda anche l’acquisto di servizi.

Con il Reverse Charge invece è tutto il contrario, dato che è il cliente che possiede l’obbligo di versare l’IVA. Tale sistema può rivelarsi molto utile al fine di evitare che alcuni soggetti riescano a svolgere evasione fiscale. Oltre a questo, con tale metodo chi emetterà la fattura, non deve applicare l’aliquota relativa alla transazione, ma deve solo specificare su di essa l’espressione “inversione contabile”. Colui che riceve il documento invece, deve integrare quest’ultimo con l’ammontare IVA e conservarlo nel registro IVA. In realtà, per legge, tale documento deve essere anche conservato nel registro degli acquisti.

Il Reverse Charge specifico nel caso della cessione di fabbricati, presenta caratteristiche ben precise. Tale inversione contabile però si applica agli immobili solo nel caso ci siano determinati requisiti.

Reverse charge cessione immobili

La cessione di fabbricati è disciplinata dall’art. 10 del DPR 633/1972, che tratta, rispettivamente:

• Al n. 8-bis la cessione di fabbricati abitativi, diversi da uelli di cui al n. 8-ter ed i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggio sociale;
• al n. 8-ter la cessione di fabbricati strumentali per natura.

Le cessioni di fabbricati sono pertanto esenti Iva, se rientrano nelle operazioni di cui sopra.

In tutti gli altri casi sono imponibili ( per obbligo oppure per opzione). L’imponibilità Iva prevede la coesistenza dei tre presupposti previsti dalla normativa, ovvero:

• presupposto oggettivo;
• Il presupposto soggettivo;
• presupposto territoriale.

Presupposto oggettivo

Costituiscono cessioni di beni, ai fini dell’applicazione dell’IVA, gli atti a titolo oneroso che comportano:

• il trasferimento della proprietà di beni di ogni genere;
• la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento di beni di ogni genere.

Quindi sono da assoggettare ad IVA tutti quei contratti onerosi costitutivi o traslativi di diritti reali su beni immobili (es. compravendita, permuta).

Presupposto soggettivo

Ai sensi degli articoli 4 e 5 del DPR 633/72, sono considerati soggetti passivi agli effetti dell’IVA:

• gli imprenditori commerciali (che svolgono attività commerciale o agricola di cui agli articoli 2135 e 2195 Codice Civile)

• i soggetti che svolgono attività organizzate in forma di impresa non rientranti nell’articolo 2195 Codice Civile;
• i professionisti.

Presupposto territoriale

La cessione di beni immobili rappresenta un’operazione rilevante ai fini IVA se il bene è ubicato sul territorio Italiano, altrimenti resta estranea al campo di applicazione dell’imposta, ai sensi dell’articolo 7-bis DPR 633/72. Quindi se l’immobile è situato all’estero l’operazione non è rilevante ai fini IVA in Italia, e la relativa imposta dovrà essere assolta nello stato in cui il bene è ubicato.

Cessione di immobili abitativi: disciplina Iva

Le cessioni di immobili ad uso abitativo (art 10 n. 8-bis del DPR 633/1972) sono generalmente esenti con alcune eccezioni:

• Cessioni effettuate dalle imprese di costruzione e ristrutturazione:

– cessione imponibile per norma (obbligatoria), se effettuata entro 5 anni dalla data di costruzione/ristrutturazione;

– per opzione, da esprimere nell’atto, per le cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione;

• Cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali (DM 22.4.2008), con opzione da parte del cedente del regime di imponibilità nell’atto di compravendita.

Ne consegue che le imprese costruttrici e di ristrutturazione hanno sempre la possibilità di assoggettare ad IVA la cessione dell’immobile
abitativo. In questo modo evitano così l’indetraibilità dell’imposta
relativa agli acquisti di beni e servizi effettuati per la realizzazione/ristrutturazione.

Qui di seguito un prospetto che riepiloghi le casistiche viste sopra:

CEDENTE	CESSIONE	REGIME IVA	ALIQUOTA
Impresa costruttrice o di rispristino	Entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori	IMPONIBILE	10% 4% se prima casa 22% se abitazione di lusso
Impresa costruttrice o di rispristino	Oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori	ESENTE IMPONIBILE PER OPZIONE	10% 4% se prima casa 22% se abitazione di lusso REVERSE CHARGE se l’acquirente è soggetto passivo Iva
Altra impresa	Alloggio sociale ex DM 22.4.2008	ESENTE IMPONIBILE PER OPZIONE	10% 4% se prima casa REVERSE CHARGE se l’acquirente è soggetto passivo Iva
Altra impresa	Qualsiasi immobile abitativo	ESENTE

Cessione di immobili strumentali: disciplina Iva

È confermato, in generale, il regime di esenzione IVA, art. 10 c.1 n. 8-ter DPR 633/72, per la cessione di immobili strumentali ad eccezione delle seguenti casistiche:

• delle cessioni effettuate dall’impresa costruttrice/di ristrutturazione poste in essere entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione, per le quali il regime obbligatorio prevede IMPONIBILITÀ per norma;

• delle cessioni effettuate dai soggetti diversi dai precedenti, se il cedente ha espresso nell’atto di compravendita l’opzione per il regime di imponibilità.

Pertanto la disciplina delle cessioni di immobili strumentali – esente o imponibile per opzione delle cessioni effettuate dall’impresa costruttrice o di ristrutturazione poste in essere dopo 5 anni, vale anche per le altre imprese.

Qui di seguito un prospetto che riepiloghi le casistiche viste sopra:

CEDENTE	CESSIONE	REGIME IVA	ALIQUOTA
Impresa costruttrice o di ripristino	Entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori	IMPONIBILE	22% 10% se fabbricato o “Tupini” NO REVERSE CHARGE
Impresa costruttrice o di ripristino	Oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori	ESENTE IMPONIBILE PER OPZIONE	22% 10% se fabbricato o “Tupini” REVERSE CHARGE se l’acquirente è un soggetto passivo IVA
Altra impresa	Qualsiasi immobile abitativo	ESENTE IMPONIBILE PER OPZIONE	22% REVERSE CHARGE se l’acquirente è un soggetto passivo IVA

Chiarimenti dell’Amministrazione finanziaria

L’Amministrazione finanziaria con la circolare n. 22/E del 2013, ha ribadito che il reverse charge si applica ( per obbligo) alle sole cessioni imponibili Iva a seguito di opzione. Pertanto non rientrano quelle operazioni per le quali il cedente è tenuto all’imponibilità iva nei modi tradizionali. L’applicazione dell’inversione contabile presuppone che il cessionario sia un soggetto passivo Iva stabilito in Italia. Pertanto, se il cessionario è un soggetto privato rimane applicabile l’ordinario meccanismo dell’addebito con rivalsa in fattura, anche se la cessione del
fabbricato abitativo o strumentale è imponibile ai fini Iva, per effetto di apposita opzione esercitata nell’atto di compravendita.

Reverse charge cessione immobili: adempimenti contabili

Il meccanismo del reverse charge impone che:

• chi effettua la cessione non la assoggetta a Iva, né tanto meno la addebita al proprio cessionario;

• il cessionario, ricevuta la fattura senza addebito dell’imposta, la integra applicando l’Iva nella misura in cui essa risulta dovuta. Successivamente, annota il documento “integrato” sia nel registro degli acquisti sia in quello delle vendite

Si tratta de medesimo meccanismo che trova applicazione con riferimento agli “acquisti intracomunitari”, di cui all’articolo 38, D.L. 331/1993, nonché con riferimento ai “subappalti nel settore edile”, di cui alla lettera a), comma 6, articolo 17, D.P.R. 633/1972. Il cedente che emette fattura in presenza dei presupposti per l’applicazione del meccanismo del reverse charge:

• non applica l’Iva, indicando sul documento gli estremi della norma che presiede a tale mancata applicazione (nel caso di specie, il riferimento va al comma 6, a-bis), articolo 17, D.P.R. 633/1972);

• registra la fattura nel registro Iva delle vendite, di cui agli articoli 23 e 24, D.P.R. 633/1972, secondo le regole ordinarie.

Pertanto in calce alla fattura dovrà essere indicata la seguente dicitura:

“Operazione senza addebito di imposta soggetta al regime del reverse charge ex articolo 17, comma 6, lettera a-bis), D.P.R. 633/1972.
L’applicazione dell’Iva è a carico del destinatario della fattura.”

Reverse charge cessione immobili: conclusioni

In questo articolo ho cercato di riepilogarti in modo pratico le principali informazioni che riguardano l’applicazione del reverse charge nella cessione di fabbricati. Questa particolare modalità di applicazione dell’IVA è applicabile sia nel caso di cessione di fabbricati abitativi che di fabbricati strumentali.

Naturalmente, l’applicazione di questo metodo, quindi, non è facoltativo o a discrezione del soggetto cedente, ma deriva esclusivamente dalla possibilità offerta dalla norma (DPR IVA). Per questo motivo, se ti stai accingendo ad effettuare la cessione di un fabbricato devi valutare correttamente tra le ipotesi previste dalla norma la migliore per te (sempre nel caso in cui tu abbia possibilità di scelta). Infatti, non sempre hai la possibilità di scelta.

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