Revoca cedolare secca: come funziona

La scelta per il regime della cedolare secca sulle locazioni può essere sempre revocata anche più volte, non rappresentando una soluzione definitiva.

La cedolare secca è un regime facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e e delle relative addizionali.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, che non locano l’immobile nell’esercizio di attività d’imprese o di arti e professioni.

In questo contributo, vediamo nel dettaglio come avviene la revoca cedolare secca. In modo particolare, gli adempimenti da porre in essere e quando è possibile esercitare la revoca.

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Cedolare secca: che cos’é

La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per tali contratti non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tale imposta non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

E’ opportuno sapere che la scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione. Questo, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Cedolare secca: quando conviene?

Solitamente vi è convenienza ad applicare la cedolare secca sia per il proprietario che per l’inquilino. In quanto, esercitando l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Inoltre l’importo del canone di locazione resta invariato per tutta la durata del contratto. Tuttavia, consiglio di effettuare una simulazione per accertarsi dell’effettiva convenienza di tale regime. Vi sono alcune variali che possono influire sulla decisione o meno di tale regime. L’importo di reddito tassato a cedolare secca resterà escluso dal reddito complessivo. Questo significa che, in caso di possesso di altri redditi a quello della locazione e maggiore sarà la convenienza ad aderire a questo regime. Mentre qualora avessimo importanti detrazioni irpef da scaricare e minore sarà la convenienza ad aderire alla cedolare secca. Pertanto a priori diventa difficile esprimersi sulla convenienza in quanto vi sono varie variabili che possono influenzare la decisione.

Revoca cedolare secca: come funziona

Il locatore, per le annualità successive alla prima, qualora decida di revocare l’opzione della cedolare secca, lo stesso è tenuto al pagamento dell’imposta di registro limitatamente alla frazione del canone a lui imputabile in base alla quota di possesso. Per poter effettuare la revoca, il locatore dovrà:

  • Esercitare la revoca entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento: cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente;
  • compilare e trasmettere il modello RLI.

Revoca cedolare secca Rli

Il modello RLI può essere utilizzato, oltre che per esercitare l’opzione, anche per la revoca della cedolare secca. Il modello deve essere presentato in modalità telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato. Chi non è obbligato alla registrazione telematica dei contratti di locazione , può procedere alla presentazione telematica del modello RLI anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Il modello RLI, le istruzioni per la sua compilazione e il relativo software sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nel modello RLI, chi intende revocare la cedolare secca deve compilare il campo “dichiarazione dei locatori“. Tale campo deve essere compilato in tutti i casi in cui venga esercitata o revocata l’opzione per la cedolare secca. Per ogni locatore che ha manifestato l’opzione per la revoca della cedolare secca è necessario indicare il codice fiscale e apporre una firma. E’ necessario allegare anche la fotocopia di un documento d’identità se a firmare non è chi ha richiesto la registrazione.

Comunicazione revoca al conduttore

Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca al conduttore, è comunque opportuno dare questa informazione allo stesso. Questo, in quanto come previsto dalla circolare n. 20/E del 4 giugno 2022 è responsabile in solido del pagamento dell’imposta di registro.

Revoca cedolare secca fac simile

Qui di seguito un fac simile di revoca opzione della cedolare secca:

OGGETTO: Revoca opzione per la “cedolare secca” ex art. 3 comma 11 D.Lgs 23/2011.

In riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo con Voi stipulato in data …./…../…… e registrato all’Agenzia delle Entrate di …………………… il …./…../……. al n. ……, serie ……., con codice identificativo ………….., relativo all’immobile sito nel Comune di ……….. (….), Via ………. n. ……., sono a comunicarVi la mia intenzione di revocare l’opzione per la cedolare secca con decorrenza dal prossimo rinnovo annuale.

Per effetto di tale deroga saranno applicati:

  • L’aggiornamento del canone di locazione in ragione del 75% della variazione Istat;
  • L’imposta di registro e di bollo, al rinnovo di ciascuna annualità, dovuta dalle parti in misura pari al 50% ciascuna.

Restando a disposizione per ogni eventuale chiarimento

Cordiali saluti

Firma del Locatore

Ti consiglio di comunicare la revoca opzione cedolare secca tramite pec o raccomandata A/R.

Revoca opzione cedolare secca: chiarimenti Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n. 55394 del 7 aprile 2011 ha fornito le modalità di attuazione sulla cedolare secca:

“Il locatore ha la facoltà di revoca l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.”

Revoca cedolare secca: limiti temporali

Ipotizziamo un contratto di locazione con decorrenza 1 luglio 2022, registrato con opzione per la cedolare secca entro il termine di registrazione ( 30 giorni dalla stipula o decorrenza). Si ipotizzi che il locatore, dopo aver applicato la cedolare secca, dedica di ritornare al “vecchio” sistema di imposizione (corrispondendo IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo), in quanto la cedolare secca non si rileva essere più conveniente. Per farlo, è necessario che egli revochi l’opzione per la tassazione sostitutiva. Egli potrà farlo, per la prima volta, allo scadere dell’annualità 2024 e, successivamente, allo scadere dell’annualità 2025.

Nell’esempio, la revoca opzione cedolare secca, potrà essere effettuata:

  • tra il 1° luglio 2024 e il 30 luglio 2024, per le annualità che decorrono dal 1° luglio 2024 in poi;
  • tra il 1° luglio 2025 e il 30 luglio 2025, per le annualità che decorrono dal 1° luglio 2025 in poi;
  • tra il 1° luglio 2026 e il 30 luglio 2026, per le annualità che decorrono dal 1° luglio 2026 in poi;

Quando la rinuncia alla cedolare secca fa scattare per il locatore il diritto all’aggiornamento del canone?

L’art. 3 comma 11 del Dlgs n. 23/2011 dispone che, nel caso in cui il locatore opti per la cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto. Pertanto, ove la rinuncia della cedolare secca decorra dal 1° marzo 2024, il locatore avrà diritto all’aggiornamento del canone a partire dal periodo 1° marzo 2024-28 febbraio 2025. La richiesta di adeguamento da parte del locatore, relativamente al periodo di cui sopra, potrà essere inoltrata al conduttore dal 1° marzo 2025.

Revoca cedolare secca locazioni brevi

Il settore delle locazioni brevi è disciplinato dal DL 50/2017 ma dal 2021 sono state previste novità per quanto riguarda il regime della cedolare secca. Se desideri approfondire quest’ultimo aspetto ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Il Decreto riconosce la possibilità di applicare la cedolare secca anche agli inquilini o ai comodatari che a loro volta danno in locazione un immobile con la formula delle locazioni brevi.

Si tratta di un’opzione e non di un obbligo e, poiché per i contratti di locazione breve non vi è l’obbligo di registrazione del contratto, chi desidera esercitare l’opzione della cedolare secca dovrà farlo direttamente in dichiarazione dei redditi. Allo stesso modo, chi desidera applicare la tassazione ordinaria, dovrà farlo sempre in sede di dichiarazione dei redditi.

Tardiva revoca della cedolare secca e remissione in bonis: cosa fare

Per poter perfezionare la revoca è necessario:

  • inviare l modello RLI con la revoca entro il termine di presentazione “prima dichiarazione utile”, ovvero entro il prossimo 30 novembre 2024;
  • versare, senza possibilità di compensazione, l’importo della sanzione minima pari ad euro 250,00;
  • versata tardivamente, ove non già corrisposta l’imposta di registro, maggiorata degli interessi e delle sanzioni riducibili mediante l’istituto del ravvedimento operoso;
  • assoggettare il canone di locazione ad imposta ordinaria e compilare la dichiarazione annuale in modo coerente con la scelta fatta.

Revoca cedolare secca: consulenza fiscale online

Come avrai visto leggendo questo contributo che è possibile per le annualità successive esercitare l’opzione della cedolare secca.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me, in modo da assisterti sia per gli adempimenti legati alla revoca della cedolare secca che ad una valutazione in merito alla convenienza o meno di applicare l’imposta sostitutiva.

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