Riacquisto prima casa all’estero: è possibile?

L’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 126 del 24 febbraio 2021 ha sostenuto che non si decade dall’agevolazione nel caso di riacquisto prima casa all’estero. Tuttavia devono sussistere strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale.

Anche chi compra casa all’estero può beneficiare dell’agevolazione prima casa. Su questo è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 126 del 24 febbraio 2021. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, il requisito del riacquisto dell’immobile, che va effettuato entro un anno dalla vendita della prima casa, è soddisfatto anche nel caso in cui iol nuovo immobile si trovi all’estero. Pertanto è possibile avere la prima casa all’estero con le agevolazioni fiscali

Tuttavia è necessario fornire in sede di eventuale accertamento una serie di documenti.

Vediamo in questo contributo nel dettaglio quando non si decade dall’agevolazione prima casa in caso di riacquisto all’estero.

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Agevolazione prima casa: requisiti

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa: imposte ridotte

A queste condizioni, nel momento della stipula del rogito, l’acquirente versa le imposte in misura ridotta:

  • se acquista da un’azienda, versa l’Iva al 4% anziché al 10%; l’imposta ipotecaria, catastale e di registro sono nella misura di 200 euro ciascuna;
  • se acquista da un privato versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; l’imposta ipotecaria e catastale sono nella misura di 50 euro ciascuna.

Chi usufruisce del bonus prima casa deve impegnarsi a non vendere l’abitazione nei primi cinque anni dal rogito. In caso contrario si decade dalle agevolazioni prima casa. Questo comporta, oltre al versamento delle imposte “risparmiate” all’atto del rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Il contribuente però può evitare di decadere dalle agevolazioni se, entro un anno dalla vendita della prima casa, riacquista un altro immobile.

Riacquisto prima casa all’estero entro un anno

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di cessione entro cinque anni dell’immobile acquistato con l’agevolazione, è esclusa la decadenza dal beneficio anche nel caso in cui il contribuente proceda, entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di altro immobile sito all’estero.

La possibilità di continuare a fruire dell’agevolazione è possibile solo se sussistano strumenti di cooperazione amministrativa. Al fine di verificare che l’immobile acquistato sia stato effettivamente adibito a dimora abituale.

Tale ultima circostanza, in effetti, potrà essere dimostrata dal contribuente in sede di contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate. Quest’ultimo dovrà notificare l’avviso di liquidazione per avvenuta decadenza dall’agevolazione prima casa.

La documentazione probatoria per difendersi

Come hai visto in precedenza, l’acquisto di un immobile all’estero come prima casa entro un anno non fa decadere dal bonus prima casa.

Tuttavia, è necessario conservare una serie di documenti a dimostrare, in caso di contestazioni del Fisco, che l’immobile viene utilizzato come dimora abituale e che è stato riacquistato entro un anno dalla vendita di quello agevolato in Italia.

Occorrerà inviare all’Agenzia delle Entrate la copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione sita all’estero. Inoltre, la documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero. Quest’ultima può essere dimostrata con le fatture di fornitura di luceacqua gas intestate al contribuente, con riferimento al medesimo immobile. I documenti dovranno essere muniti di ‘apostille‘ e tradotti in lingua italiana. Tale documentazione potrà essere inviata tramite posta elettronica certificata (PEC) ovvero raccomandata A/R all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’atto di acquisito dell’immobile sito in Italia. In ogni caso l’invio di tale documentazione non impedisce all’ufficio accertatore di precedere all’ordinaria attività di accertamento. Quest’ultima sia in ordine alla gestione dell’attività di liquidazione dell’imposta, sia in ordine alla valutazione dell’idoneità probatoria della documentazione.

L’ufficio, una volta verificata la documentazione del contribuente, deciderà se emettere l’avviso liquidazione o avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con lo Stato estero.

Riacquisto prima casa all’estero: conclusioni

L’Agenzia delle Entrate permette al contribuente italiano di cedere l’immobile in Italia nei cinque anni e di acquistare l’immobile all’estero senza perdere l’agevolazione prima casa. Tuttavia è necessario che vengano rispettati i seguenti requisiti:

  • L’immobile estero sia acquistato in Paese che garantisce strumenti di cooperazione amministrativa;
  • Il riacquisto dell’immobile situato all’estero sia stato effettuato entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato in Italia con l’agevolazione prima casa;
  • La nuova abitazione sia stata destinata a dimora abituale del contribuente stesso.

Non si decade dall’agevolazione prima casa se risultano soddisfatti tutti i requisiti di cui sopra. Tuttavia, è di fondamentale importanza la documentazione volta a provare queste condizioni. L’Agenzia delle Entrate, infatti, continuerà ad inviare l’avviso di liquidazione con le relative sanzioni per la decadenza dall’agevolazione prima casa.

A quel punto spetta al contribuente dimostrare la sussistenza delle condizioni richieste e richiedere l’annullamento, in autotutela dell’avviso di liquidazione notificato.

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