Una guida per orientarsi in ogni fase della procedura di richiesta di mutuo: dalla ricerca del mutuo più adatto alle proprie esigenze sino alla stipula e all’erogazione della somma richiesta.
Quando ci trova di fronte al possibile acquisto di un bene immobile spesso occorre avviare una richiesta di mutuo per far provvedere alla raccolta delle provviste finanziarie.
L’iter di una pratica di accensione del mutuo è meno complesso di quanto possa sembrare a prima vista. Considera che ogni anno vengono erogate oltre 400 mila richieste di mutuo. Naturalmente, la facilità della procedura dipende dalla presenza di una serie di requisiti, che andrò di seguito a riepilogare in uno schema sequenziale in 6 step.
Indice
1 – La ricerca del mutuo
Il primo passo da compiere consiste nell’individuazione del tipo di mutuo che meglio risponde alle tue esigenze.
Il mercato offre un gran numero di opzioni, che devi valutare alla luce delle nostre caratteristiche – età, stato civile, situazione reddituale attuale e aspettative future, propensione al rischio, disponibilità di risparmi da poter investire nella casa – per individuare tipologia di tasso, importo e durata del mutuo.
Il modo più semplice per fare tutte le valutazioni senza il rischio di commettere errori è quello di avvalersi dell’assistenza di un esperto nell’ambito delle richieste di mutuo
Una volta definiti tipologia di tasso, importo e durata del mutuo più indicati è possibile confrontare le varie offerte e identificare quella più conveniente.
La verifica di fattibilità nella richiesta di mutuo
Dopo aver identificato il mutuo più adatto alle tue esigenze, è necessario effettuare una verifica di fattibilità, ossia determinare se, in linea di principio, ricorrano tutti i presupposti per una sua concreta erogazione.
Si tratta di un passaggio molto utile, perché ti evita di perdere tempo in richieste quasi certamente non accoglibili dalla banca e di individuare preventivamente quegli istituti che, per le proprie politiche di credito, offrono maggiori chance di accettazione della nostra richiesta.
Tale parere viene fornito dalla banca sulla base di vari elementi, quali principalmente:
- rapporto tra rata del mutuo che si intende contrarre – più eventuali altri finanziamenti in essere – e reddito mensile netto dei richiedenti: generalmente tale rapporto non deve superare il 35-40% massimo;
- storia creditizia dei richiedenti che attesti regolarità nei pagamenti;
- presenza di eventuali garanti o fideiussori pronti a intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
- tipologia e caratteristiche dell’immobile offerto in garanzia.
Occorre chiarire che questo giudizio di fattibilità è preliminare e non vincolante, e che potrà essere confermato in via definitiva solo a fronte di una completa analisi istruttoria da parte della Banca che dovrà erogare il mutuo.
L’istruttoria del mutuo
Aseguito del parere di fattibilità positivo, è possibile compilare la domanda di mutuo, che dovrà essere consegnata alla banca insieme a una lista di documenti variabile in funzione di vari elementi, quali la finalità del mutuo, la natura del contratto di lavoro del richiedente o la tipologia dell’immobile fornito a garanzia del finanziamento.
Ricordiamo che normalmente le banche online – come ad esempio ING Direct, WeBank, IWBank ed altre – svolgono il processo di istruttoria documentale a distanza (via telefono, e-mail e corriere espresso). Le banche tradizionali con presenza sul territorio svolgono invece il processo di istruttoria direttamente in filiale.
Qui un esempio dei documenti che il richiedente dovrà fornire alla Banca per l’analisi istruttoria in caso di domanda di mutuo per acquisto casa.
- Documento d’identità e codice fiscale;
- Certificato di residenza;
- Stato di famiglia;
- Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni;
- Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentenza del tribunale;
- Copia della Proposta d’acquisto dell’immobile o del compromesso firmato;
- Una copia della planimetria e della visura catastale;
- Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (ad esempio: l’ultimo atto di compravendita, o l’atto di successione reditaria);
- Per i lavoratori dipendenti:
- Copia delle ultime 2 buste paga;
- Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
- Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi;
- Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:
- Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
- Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
- Copia del documento comprovante l’iscrizione all’albo di appartenenza;
- Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
- Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.
Documenti necessari per l’avvio dell’istruttoria nella richiesta di mutuo
Gli istituti di credito richiedono quindi la cosiddetta “documentazione di istruttoria mutuo“, che varia in funzione del tipo di lavoro svolto dal richiedente e del tipo di finalità del mutuo richiesto.
Solitamente, i documenti che i lavoratori dipendenti devono produrre per la banca nel momento in cui fanno richiesta di mutuo sono:
- Attestato di servizio rilasciato dal datore di lavoro con l’indicazione della data d’assunzione del dipendente
- Originali delle ultime 2 buste paga e copia del modello CUD (e copia del mod.730 o Mod. Redditi PF se presentato)
I lavoratori autonomi e liberi professionisti, dovranno invece consegnare alla banca i seguenti documenti:
- Ultima copia completa del Mod. Redditi PF
- Estratto della camera di commercio industria e artigianato (c.c.i.a.a.)
- Iscrizione all’albo di appartenenza
- Numero di attribuzione della partita IVA.
Per richieste relative a mutui con finalità acquisto casa, ad integrazione dei documenti sopra, bisognerà produrre:
- Documento d’identità e codice fiscale;
- Certificato di residenza;
- Stato di famiglia;
- Estratto per sunto dell’atto di matrimonio con annotazioni relative alle eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
- Copia della sentenza del tribunale nel caso di richiedenti separati o divorziati
- Una copia della “proposta d’acquisto” o del “compromesso”
- Copia della planimetria catastale
- Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (il precedente atto di compravendita, detto anche “rogito”)
Se il mutuo che si vuole ottenere ha finalità surroga e sostituzione sarà necessario produrre in aggiunta:
- L’atto del mutuo in essere che si vuole surrogare o sostituire
- La dimostrazione di corretto pagamento delle ultime tre rate del mutuo
- Il conteggio d’estinzione alla data di prevista surroga o sostituzione
Infine per una operazione di mutuo con finalità ristrutturazione e completamento costruzione si dovranno consegnare alla banca:
- La concessione edilizia o la D.I.A.
- Preventivo lavori o computo metrico dettagliato.
Richiesta di mutuo: la delibera finale
Ricevuta la documentazione, la banca completa l’istruttoria entro un massimo di due settimane e fornisce al richiedente la delibera reddituale del mutuo, detta anche delibera definitiva salvo accertamenti sull’immobile. Per completare l’analisi e fornire la delibera definitiva, la banca provvede a:
- Incaricare un proprio perito di fiducia per il sopralluogo dell’immobile e la redazione di una perizia di valutazione completa;
- Contattare il notaio scelto dal richiedente (salvo il caso di mutuo di surroga, dove è la banca a sceglierlo) per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile, documento che consente di accertare l’effettiva proprietà dell’immobile e l’assenza di iscrizioni e/o pregiudizievoli sullo stesso
La stipula mutuo
Valutata positivamente la perizia dell’immobile e la relazione notarile preliminare, la Banca conferma la disponibilità a fissare la stipula del mutuo.
Generalmente, tra la prima richiesta di fattibilità e la stipula trascorrono da un minimo di 60 a un massimo di 90-120 giorni di calendario, per cui è sempre bene considerare questo lasso temporale prima di impegnarsi su una data definitiva per svolgere l’atto di acquisto di un immobile finanziato tramite mutuo.
L’atto di mutuo ipotecario è firmato dal richiedente e dal procuratore della Banca di fronte al notaio, e prevede l’erogazione di una somma di denaro che il mutuatario si impegna a restituire con i dovuti interessi in rate mensili, secondo il piano di rimborso pattuito.
Sull’immobile oggetto della compravendita viene iscritta un’ipoteca immobiliare a favore della banca, a garanzia del rimborso del mutuo erogato all’acquirente.
Generalmente l’importo dell’ipoteca è compreso tra il 150% e il 200% dell’importo del mutuo, in quanto deve garantire non solo il capitale, ma anche gli interessi e le eventuali spese di giudizio che la banca potrebbe trovarsi a fronteggiare in caso di mancato rimborso.
L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni dall’iscrizione, ma può essere rinnovata dalla banca nel caso in cui il mutuo abbia una durata superiore.
All’estinzione del mutuo la banca deve comunque provvedere alla cancellazione dell’ipoteca senza costi per il cliente ai sensi della legge n 40/2007.
L’erogazione mutuo
L’effettiva erogazione della somma mutuata può avvenire con due diverse modalità: contestualmente alla stipula del contratto di mutuo o in via differita al consolidamento dell’ipoteca.
- Erogazione contestuale alla stipula del mutuo: subito dopo la firma del contratto, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o dà disposizione alla banca di provvedere immediatamente al bonifico della somma concordata sul conto del cliente).
- Erogazione al consolidamento dell’ipoteca: la banca provvede all’erogazione della somma mutuata solo dopo aver ricevuto conferma dal notaio dell’avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa. In questo caso si dice che l’erogazione avviene al consolidamento dell’ipoteca. Questa soluzione viene preferita dalle banche nel caso in cui il mutuatario risulti un soggetto fallibile, in quanto mette al riparo dal rischio di un’eventuale azione revocatoria fallimentare che le impedirebbe di poter contare sull’immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.
