Riduzione canone locazione: procedura e fac simile

Accordo di riduzione canone locazione nei contratti ad uso abitativo o commerciale. Vedremo nel dettaglio in questo contributo la procedura da seguire per la riduzione del canone di locazione. L’imposizione fiscale indiretta e l’importanza della data certa.

Dalla situazione di emergenza da Covid-19 ad oggi stiamo assistendo a numerosi accordi di riduzione canone di locazione tra proprietari ed inquilini. Questo, avviene quando l’inquilino si trova nella situazione di non poter onorare i pagamenti nei confronti del proprietario. Il problema riguarda sia le locazioni di unità abitative sia per i locali destinati ad attività commerciali o professionali.

Pertanto, considerando le numerose domande che mi arrivano sull’argomento mi è sembrato opportuno redigere questa guida.

In questo contributo vedrai quando sei obbligato a registrare la scrittura privata e quando sei tenuto a versare le imposte per la registrazione dell’atto.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Riduzione canone locazione: è obbligatoria la registrazione?

L’Agenzia delle Entrate con la Ris. n. 60/E del 28 giugno 2010, si è occupata sulla questione della registrazione delle modifiche contrattuali.

“non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Non registrare le modificazioni non comporta la nullità delle clausole modificative. Tuttavia consiglio di effettuare la registrazione, in quanto, ove dovessero sorgere contestazioni, vi sarà una maggior difficoltà probatoria nella dimostrazione della loro posterità rispetto al contratto medesimo.

Inoltre è opportuno ricordare che, come disciplinato dall’art. 2704 del c.c., la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate conferisce agli atti data certa.

Con la data certa, le parti del contratto sono tutelate e soprattutto il locatore è chiamato a dichiarare il minor reddito.

Anche la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 3756 del 12 febbraio ha fornito alcuni chiarimenti circa la registrazione del contratto di riduzione del canone di locazione.

In particolare, la riduzione del canone di locazione ha effetto nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa.

Per maggior chiarezza consiglio di redigere la modificazione su un documento differente dal contratto originario e poi allegarlo ad esso.

La data della scrittura è certa e computabile nei confronti dei terzi soltanto:

• dal giorno in cui la scrittura è registrata;
• dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta;
• dal giorno in cui il contenuto della scrittura è stato riprodotto in atti pubblici;
• dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento.

Imposte indirette

Come abbiamo visto in premessa, ad oggi è assai frequente sia nel contratti di locazione di fabbricati ad uso abitativo che commerciale che venga stabilita una riduzione del canone di locazione.

Questa, deve avvenire tramite un atto di integrazione del contratto di locazione originario.

E’ necessario capire, sotto il profilo delle imposte indirette se l’atto di riduzione del canone sia soggetto o meno a tassazione.

La regola generale applicazione imposte indirette

La regola generale prevede che siano soggette a registrazione in termine fisso, soltanto le cessioni, le proroghe e le risoluzioni del contratto originario.

In questi casi è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di euro 67,00.

Tuttavia, l’art. 19 del TUIR richiede la registrazione anche per:

“gli accordi integrativi del canone di locazione che comportano un aumento del canone.”

Per verificare se l’accordo di riduzione del canone di locazione implica la risoluzione del contratto originario, i funzionari dell’Agenzia delle Entrate riprendono l’orientamento della Corte di Cassazione, ovvero la sentenza n. 5576 del 2003:

“… le sole variazioni del canone non sono di per sè indice di una variazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione..”

Pertanto, deve essere escluso che l’accordo di riduzione del canone debba essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, anche se non sussiste tale obbligo, può essere conveniente per le parti del contratto attribuire data certa al documento.

La diminuzione del canone determina una riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro , dell’Iva e dell’imposta sui redditi.

Registrazione riduzione canone di locazione

Il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone può determinare, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e come conseguenza il versamento di una minore imposta.

Per questo motivo, al fine di evitare possibili contestazioni con il Fisco, consiglio di attribuire all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte a terzi. Questo, si ha attraverso la registrazione della scrittura di riduzione del canone locazione.

Per quanto riguarda la registrazione della riduzione canone locazione, hai a disposizione tre modalità:

1. presentazione diretta del modello RLI: dovrai abilitarti ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
2. tramite intermediario abilitato;
3. richiedendo la registrazione telematica agli uffici dell’Agenzia delle Entrate: questa possibilità è consentita solo per i possessori di non più di 10 immobili.

Riduzione canone di locazione: sono dovute imposte?

Per rispondere a questa domanda è opportuno fare una distinzione se si tratti di un immobile ad uso abitativo o un immobile strumentale.

Immobile ad uso abitativo

La legge n. 164/2014 all’art. 19 disciplina:

“La registrazione dell’atto con le quali le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dall’imposta di registro e di bollo.”

Tale norma si applica anche alla registrazione degli accordi di riduzione del canone
di locazione di contratti per i quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca. Resta
dovuta la imposta in misura fissa di € 67,00 nella diversa ipotesi di accordi di sospensione
del canone.

Accordi di riduzione canone locazione immobili

Imposta di registro	Imposta di bollo
esente	esente

Accordi di temporanea sospensione del pagamento del canone di locazione

Imposta di registro	Imposta di bollo
€ 67 euro	marca da bollo da € 16,00 euro ogni 100 righe o 4 pagine, per ogni copia

Immobili ad uso strumentale

Per gli immobili locati di natura commerciale, non abitativi, è dovuta l’imposta di registro in misura fissa di € 67,00 da versare nel termine di 30 giorni.

Tale imposta dovrà essere versata tramite modello F24, con il seguente codice tributo: 1550.

Oltre all’imposta di registro è dovuta l’apposizione della marca da bollo da € 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte. E in ogni caso, ogni 100 righe.

Scrittura privata riduzione del canone locazione

Qui di seguito un fac simile di bozza che potrà esserti utile.

Tra le sottoscritte parti:

• Tutti i dati del locatore, con codice fiscale;
• Tutti i dati del locatario, con codice fiscale;

p r e m e s s o  che:

• tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx  al n. xxxxxxxxxxxxxx;
• tale accordo prevedeva un canone annuo di € xxxx,xx  da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
• a causa di una difficoltà economica il locatario non ha la possibilità di continuare a corrispondere il canone concordato.(spiegare eventualmente meglio la situazione specifica dell’inquilino),

si conviene e stipula quanto segue:

Le parti di comune accordo stabiliscono che per i mesi da marzo a dicembre 2020 ( ad. esempio), il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € xxxx,xx ad € xxxx,xx.

Tutte le altre clausole contrattuali restano invariate.

Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria

Riduzione canone di locazione: compilazione dichiarazione dei redditi

Vediamo adesso come deve essere compilato il quadro RB del modello redditi 2023 anno d’imposta 2022 nel caso di riduzione del canone di locazione già comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Al rigo 7 del quadro RB, dovranno essere indicati gli appositi codici 6, 7 e 8 da utilizzare come “casi particolari” dei righi RB1-RB9, per dar conto della riduzione del canone. Dalle istruzioni del Modello Redditi 2023 anno 2022, si evince che i codici 6, 7 e 8 riguardano solo le rinegoziazioni:

• in diminuzione;
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo;
• che non siano state già comunicate all’Agenzia delle Entrate.

In particolare dovrà essere utilizzato il codice:

• ‘6’ se è stato rinegoziato in diminuzione l’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo e non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate;
• ‘7’ se è stato rinegoziato in diminuzione l’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo e non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate e non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi o per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità. In tali ipotesi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 7. Si ricorda che se non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale;
• ‘8’ se è stato rinegoziato in diminuzione l’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo e non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate e l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (es. immobile posseduto da tre comproprietari locato dagli altri due al terzo). In questo caso nella colonna 6 va indicata soltanto la quota del canone annuo che spetta al contribuente.

Ripristino del canone di locazione: cosa fare?

Se invece, successivamente alla registrazione dell’accordo che prevede la riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, il canone viene riportato al valore inizialmente pattuito, il nuovo atto è soggetto a tassazione, e deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate. L’accordo di rinegoziazione del canone in aumento, nel caso in cui dia luogo a un’ulteriore liquidazione dell’imposta per il contratto di locazione già registrato, rientra tra gli eventi che devono essere comunicati all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni.

Riduzione del canone di locazione: consulenza

La comunicazione della riduzione del canone di locazione consente di indicare correttamente nella dichiarazione dei redditi la corrispondente diminuzione del reddito da locazione senza incorrere in successive richieste di documentazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Per evitare in futuro sanzioni, affidati ad esperti del settore in grado di assisterti sia nella predisposizione della scrittura privata e nella registrazione della stessa. Inoltre nella predisposizione della tua dichiarazione dei redditi.

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