Rinnovo contratto di locazione: come funziona

Come sai vi sono diverse tipologie di contratti di locazione e a seconda della situazione il locatore e il conduttore possono decidere quale adottare.

Ma cosa succede una volta giunti alla scadenza del contratto?

In questo contributo vedrai nel dettaglio come funziona il rinnovo contratto di locazione, sia sotto il profilo degli adempimenti fiscali che nei rapporti con l’altra parte del contratto.

Come vedrai leggendo questo contributo, l’omessa registrazione del contratto di locazione comporta il pagamento di pesanti sanzioni.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Contratto di locazione: tipologie

Tramite il contratto di locazione il proprietario dell’immobile, definito “locatore”, propone ad un soggetto definito “conduttore”, l’utilizzo di un immobile per un certo periodo di tempo, corrispondendo il pagamento di un canone mensile. Uno degli elementi fondamentali del contratto, è la durata, la quale è fissata dalla legge nei limiti minimi e, talvolta, anche in quelli massimi. Le tipologie di contratto si differenziano proprio sotto il profilo della durata. Vediamo qui di seguito le tipologie di contratti di locazione più diffusi:

• contratto di locazione 4 + 4;
• contratto 3+ 2 a canone concordato;
• il contratti ad uso commerciale;
• contratto ad uso transitorio.

Rinnovo contratto di locazione: come funziona?

Alla scadenza del contratto di locazione le parti hanno le seguenti possibilità:

• rinnovare il contratto alle stesse condizioni del contratto originario;
• rinnovare il contratto a condizioni differenti;
• dare la disdetta.

Rinnovo del contratto alle stesse condizioni

Se nessuna delle due compie alcuna azione il contratto si rinnova tacitamente. Stessa situazione nel caso in cui il conduttore rimanga in possesso dell’immobile ed il locatore continui a percepire il canone mensile di locazione. Anche nel caso di disdetta tardiva il contratto di locazione si rinnova comunque.

Rinnovo del contratto a condizioni differenti

il rinnovo del contratto a condizioni differenti deve essere richiesto entro dei termini stabiliti. Nella proposta dovranno essere indicate le nuove condizioni contrattuali. A seguito della ricezione della proposta, il locatore sarà tenuto a rispondere entro 60 giorni. Quest’ultimo avrà a disposizione le seguenti possibilità:

• accettare la proposta alle nuovi condizioni;
• proporre il rinnovo del contratto dettando altre condizioni;
• rifiutare la proposta del nuovo contratto e pertanto il precedente contratto scadrà alla scadenza prevista.

In caso di mancata risposta da parte del locatore, il contratto terminerà alla naturale scadenza prevista dallo stesso.

Disdetta del contratto

La comunicazione di disdetta dovrà essere inviata entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto di locazione. Tale facoltà è prevista da entrambi le parti del contratto. La comunicazione deve essere inviata tramite raccomandata a.r. e per avere effetto dovrà essere ricevuta dal conduttore entro 6 mesi. Il conduttore non avrà l’obbligo di rispondere, ma avrà l’obbligo di riconsegnare l’immobile. Qui di seguito in questo contributo troverai informazioni utili su come scrivere la lettera di disdetta:

“Lettera disdetta affitto: come scriverla al meglio”

Rinnovo registrazione contratto di locazione

La registrazione del rinnovo contratto di locazione deve avvenire nel termine massimo di 30 giorni dalla data di stipula o dalla data della sua decorrenza, se anteriore, utilizzando una delle seguenti modalità:

• Registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea;
• Registrazione del contratto di locazione con modalità telematica.

La registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea

Tramite questa modalità è necessario recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile prenotare un appuntamento in un qualsiasi ufficio territoriale e recandosi presso l’ufficio nell’orario stabilito. La prenotazione di un appuntamento in un ufficio territoriale può essere effettuata, 24 ore su 24, telefonicamente al numero verde 848.800.400 o direttamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it – Contatti e assistenza. Tramite quest’ultima modalità è possibile scegliere l’ufficio presso il quale recarsi, oltre al giorno e all’ora desiderati. All’ufficio dell’Agenzia delle Entrate è necessario consegnare la seguente documentazione:

• Copia del modello F24 ELIDE, con cui è stata pagata l’imposta di registro;
• Consegnare almeno 2 originali del contratto o un originale ed una copia. Su tali atti deve essere apposta l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
• Copia del modello RLI debitamente compilato.

L’agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.

Nel caso in cui si sceglie di optare la cedolare secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare.

La registrazione del contratto di locazione con modalità telematica

E’ possibile registrare un contratto di affitto anche con modalità telematica. Tale registrazione può essere fatta:

• Direttamente, registrandosi a Fisconline/Entratel;
• Avvalendosi di intermediari abilitati.

La registrazione telematica avviene attraverso i canali telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando il software “Contratti di locazione e affitti di immobili“. Tale software deve essere scaricato dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa è possibile utilizzare il modello via web “RLI web” che, consente di registrare i contratti di locazione direttamente online, senza installare alcun software.

La registrazione del contratto di locazione in modalità telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Se si scegli di registrare il contratto in modalità telematica, anche il versamento dell’imposta di registro e di bollo deve essere effettuato telematicamente e contestualmente all’invio.

Esempio rinnovo contratto di locazione 4 + 4

Prendiamo ad esempio un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4 +4, con canone annuo di 8.000 euro e decorrenza 01/05/2018. Alla prima scadenza naturale del contratto (30/04/2022), se lo stesso è prolungato per ulteriori 4 anni, l’imposta di registro per la proroga dovrà essere versata entro il 31/05/2022. In caso di pagamento annuale e in assensa di adeguamenti del canone l’imposta è pari a 160 euro, (2% del canone). I versamenti delle annualità devono essere effettuati entro le scadenze del 31/05/2023, 31/05/2024, 31/05/2025.

Rinnovo contratto cedolare secca

In caso di rinnovo contratto di locazione cedolare secca, per mantenere l’opzione è necessario confermare tale regime contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di precedente rinnovo del contratto o di precedente rinnovo del contratto di locazione.

Come abbiamo visto precedentemente, la comunicazione può essere effettuata con una delle seguenti modalità:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);

• presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

La mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, ovvero versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in modo appropriato.

Rinnovo o proroga contratto di locazione: vale la sospensione emergenza Covid?

Sia che si tratti di rinnovo automatico o proroga di un contratto scaduto o in scadenza, la comunicazione all’Agenzia delle entrate e il relativo versamento dell’imposta di registro, devono essere effettuati entro 30 giorni dalla scadenza.

Pertanto sugli adempimenti legati alle locazioni, non vi è nessuna sospensione legata all’emergenza coronavirus.

Pagamento rinnovo contratto di locazione: imposta di registro

Quando si procede al rinnovo o alla proroga del contratto di locazione il primo passo è quello legato, come abbiamo visto nel paragrafo precedente, alla sua registrazione presso l’Agenzia delle entrate. L’importo dovuto dell’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato o affittato, in quanto sono previste aliquote diverse, come riepilogato nella tabella seguente:

Fabbricato ad uso abitativo	2% del canone annuo per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es:uso commerciale), 2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa“, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Modalità di versamento dell’imposta di registro per la proroga

Al pari della prima registrazione l’imposta dovuta per la proroga può essere versata per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga. L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.

Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito. Mentre nel secondo caso (pagamento con modello F24 Elementi identificativi), è necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato. Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio, quello ISTAT).

Mancato pagamento rinnovo contratto di affitto: quali sanzioni?

Se ti sei dimenticato di versare l’imposta di registro per il rinnovo di un contratto, comporta il pagamento di una sanzione pari al 30% dell’imposta non versata. Con l’introduzione del D.Lgs. n. 23/2011 sono state inasprite le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto, ovvero in caso di registrazione di un contratto infedele o fittizio.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione e per il mancato pagamento dell’imposta di registro, si applicano le seguenti sanzioni imposte di registro:

• Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione dl contratto;
• Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

E’ possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni piene di cui sopra, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. L’importo della sanzione varia in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione. Qui di seguito vediamo, come si riduce la sanzione, in base ai tempi di pagamento:

• Entro 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%. Importo minimo della sanzione è pari ad euro 20;
• Entro 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%;
• Entro 1 anno di ritardo: sanzione pari al 15%, ovvero 1/8 del 120%;
• Oltre 1 anno ma entro 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
• Oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ovvero 1/6 del 120%;
• Se viene sanata la violazione dopo l’emissione del Pvc ( processo verbale di constatazione): sanzione pari al 24%, ovvero 1/5 del 120%;

Agli importi di cui sopra, dobbiamo considerare anche gli interessi di mora e l’imposta dovuta.

Compilazione modello F24 ravvedimento operoso

Il versamento della sanzione e degli interessi dovrà essere effettuato attraverso il modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1507: sanzione ravvedimento tardiva prima registrazione;
• 1508: interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
• 1509: sanzione da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• 1510: interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;

Se ti trovi in questa situazione e desideri regolarizzare la mancata registrazione del contratto di locazione, ti consiglio di leggere questo contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona“.

Rinnovo contratto di locazione: conclusioni e consulenza

Il rinnovo del contratto di locazione come avrai visto richiede una serie di adempimenti sotto il profilo fiscale. Inoltre l’omessa registrazione del contratto di locazione comporta il pagamento di pesanti sanzioni.

Affidati ad esperti del settore in grado di assisterti in tutte gli adempimenti fiscali ed inoltre consigliarti la miglior modalità per mettere a reddito il tuo immobile.