Rinnovo contratto locazione commerciale: adempimenti

Quando si può recedere o rinnovare il contratto di affitto di un locale destinato ad attività economica? ci sono delle penali? Quali sono gli adempimenti per il rinnovo del contratto?

A differenza della locazione abitativa, con la locazione commerciale viene affittato un immobile ad un inquilino affinché svolga all’interno un’attività economica.

Ma per quanto tempo? C’è una durata minima e delle condizioni stabilite per il rinnovo del contratto? Quali sono gli adempimenti da porre in essere?

In questo contributo cerche di chiarire tutti questi aspetti.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Locazione commerciale: che cos’è?

Se desideri avviare un’attività imprenditoriale e ti serve un locale da affittare, ti chiederai cos’è una locazione commerciale, ovvero quali sono gli spazi che potrai utilizzare. Alcuni di questi spazi possono essere all’aperto ( ad esempio un giardino o un terreno) o al chiuso (vani di un immobile). Il requisito fondamentale richiesto è che tali spazi siano destinati ad un’attività economica produttiva che generi un reddito d’impresa o di lavoro autonomo. Per attività economiche si intendono le seguenti attività:

• di tipo commerciale: il cui obiettivo è la produzione o lo scambio di beni e servizi, industriali ed artigianali;
• di tipo alberghiero o assimilate;
• di tipo teatrale;
• di interesse turistico;
• lavoro autonomo abituale e professionale, comprese le prestazioni d’opera intellettuale e le collaborazioni non subordinate.
• di tipo ricreativo, culturale assistenziale e scolastico.
• contratti sottoscritti dallo Stato e dagli enti pubblici in qualità di inquilini.

Non possono essere considerate locazioni commerciali quelle che interessano i locali destinati ad abitazione e quelli adibiti ad attività agricola.

La locazione commerciale oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste dal codice civile, è disciplinata dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978. Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla Legge n. 431/98, relativa alle locazioni di immobili ad uso abitativo.

Locazione commerciale: durata

In merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale la legge pone dei limiti ben precisi. Esso deve essere di almeno 6 anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto.

Come previsto dall’art. 27 della Legge n. 392 del 1978, la durata delle locazioni e di immobili non urbani non può essere inferiore a 6 anni, se adibiti ad una delle seguenti attività:

• Industriali;
• Commerciali e artigianali di interesse turistico ( quali agenzia di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica.

Quanto previsto sopra, si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Se l’immobile è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate dell’art. 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali, la durata della locazione non può essere inferiore a 9 anni. Se è fissata una durata inferiore o non è stata stabilita alcuna data, la locazione si intende pattuita per la durata prevista ai punti precedenti. Il contratto di locazione commerciale può essere stipulato anche per un periodo più breve, qualora l’attività esercitata sull’immobile abbia carattere transitorio. Qualora la locazione abbia carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile per la stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta. Le parti possono prevedere all’interno del contratto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore. Questo, deve avvenire mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi. Indipendentemente da quanto previsto nel contratto, nel caso in cui ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno 6 mesi mediante raccomandata.

Rinnovo contratto locazione commerciale

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di 6 o 9 anni, a seconda del tipo di attività esercitata. Tuttavia, vi è la possibilità delle parti di stabilire una scadenza contratto locazione commerciale più lunga. Per impedire il rinnovo tacito la parte interessata deve darne espressa comunicazione.

Prima scadenza del contratto

Alla prima scadenza del contratto, si ha il rinnovo contratto locazione commerciale automatico per altri 6 anni ( o 9 anni), se:

• Il locatore non si avvale di una delle condizioni previste dall’art. 29 delle Legge n. 32 del 1978. Il locatore deve comunicare la disdetta entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni alberghiere);
• Il conduttore, in presenza di gravi motivi, non recede, con preavviso di 6 mesi.

Seconda scadenza del contratto

Alla seconda scadenza del contratto, si ha il tacito rinnovo per altri 6 anni ( o 9 anni), se:

• Il locatore non comunicare la disdetta entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni alberghiere);
• Il conduttore, rifiuta il rinnovo alle nove condizioni proposte dal locatore.

Pertanto se il conduttore accetta, entro 60 giorni dal ricevimento della lettera, si ha il rinnovo della locazione. In caso di mancata risposta o di diniego, si ha la cessazione della locazione.

Contratto di locazione commerciale: disdetta del locatore

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il locatore può comunicare la disdetta al conduttore entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi per le locazioni alberghiere). Per il locatore è possibile richiedere la disdetta solo in presenza dei seguenti casi:

• adibire  l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• adibire  l’immobile  all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge  o  dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle  attività  indicate  nell’articolo  27  o,  se  si  tratta  di pubbliche  amministrazioni,  enti  pubblici  o  di  diritto pubblico, all’esercizio  di  attività  tendenti  al  conseguimento  delle loro finalità istituzionali;
• demolire  l’immobile  per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua  integrale  ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su  di  esso  un  intervento  sulla  base  di  un  programma comunale pluriennale  di  attuazione  ai  sensi  delle leggi vigenti.
• ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie de locali  adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12  della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre   che   le  opere  da  effettuarsi  rendano  incompatibile  la permanenza  del  conduttore  nell’immobile.  Anche  in  tal  caso  il possesso  della  prescritta  licenza  o concessione è condizione per l’azione  di  rilascio.

Il locatore, a pena di decadenza, deve comunicare la disdetta tramite raccomandata alle scadenze di cui sopra. Nella comunicazione deve essere specificato il motivo per il quale si richiede la disdetta.

Recesso del conduttore

Ai sensi dell’art. 27 comma 7 e 8 della Legge n. 392/1978, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, previo preavviso di almeno 6 mesi. In caso di mancato preavviso, il conduttore è tenuto a risarcire il locatore per lo scioglimento anticipato del contratto. Il recesso del conduttore si può avere per:

• Il recesso legale;
• Recesso convenzionale.

Il recesso legale

Ai sensi dell’art. 27 comma 8 della Legge n. 392 del 1978, il recesso può avvenire al sussistere delle seguenti condizioni:

• In qualsiasi momento;
• Preavviso al locatore di 6 mesi, mediante raccomandata;
• Al ricorrere di gravi motivi.

Per gravi motivi, si intendono fatti sopravvenuti alla conclusione del contratto, estranei alla volontà del conduttore, tali da impedirne la prosecuzione dl contratto. E’ chiaro che non rappresenta grave motivo, una ragione di convenienza economica da parte del conduttore.

Recesso convenzionale

Le parti possono inserire un’apposita clausola nel contratto, prevedendo la possibilità per il conduttore di recedere anche in assenza di gravi motivi. Rimane l’obbligo da parte del conduttore di comunicare il recesso entro 6 mesi mediante raccomandata.

Diritto di prelazione del conduttore

Il diritto di prelazione dell’inquilino si può esercitare in due casi:

• Vendita dell’immobile;
• Nuova locazione dell’immobile.

Prelazione in caso di vendita

Nel caso in cui il proprietario intenda vendere l’immobile vi è il diritto di prelazione dell’inquilino. A parità di prezzo, il conduttore deve essere preferito rispetto a terzi. Il locatore è tenuto a comunicare al conduttore sia il prezzo che le condizioni di vendita. Quest’ultimo, entro 60 giorni, dovrà comunicare al locatore se intenda o meno acquistare l’immobile. Per esercitare la prelazione l’inquilino deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli. La comunicazione deve avvenire mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro 30 giorni a decorrere dal 60° giorno successivo a quello di notificazione, il conduttore deve provvedere al versamento del prezzo di acquisto. Se l’inquilino rifiuta di acquistare l’immobile, il locatore è libero di concludere il contratto con altri soggetti. Tuttavia, il locatore non potrà cambiare le condizioni iniziali proposte all’inquilino.

Prelazione in caso di nuova locazione dell’immobile

Nel caso in cui il locatore intenda locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato, è tenuto a comunicare le offerte al conduttore. Tale comunicazione deve avvenire mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 60 giorni prima della scadenza. Il locatore non deve adempiere a tale obbligo nei seguenti casi:

• Il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione;
• nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a:
  • risoluzione per inadempimento;
  • recesso del conduttore.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dalla comunicazione del locatore.

Il diritto di prelazione rimane in capo al conduttore anche nei seguenti casi:

• Il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno;
• Quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi.

La disciplina del diritto di prelazione e riscatto non si applicano agli immobili:

• Utilizzato per lo svolgimento di attività dove non vi sono contatti con il pubblico;
• Destinati ad attività professionali;
• Attività di carattere transitorio.

Rinnovo contratto locazione commerciale: adempimenti

Vediamo adesso quali sono gli adempimenti da effettuare in caso di proroga contratto di locazione commerciale. L’art. 17, comma 1, del DPR n. 131/86 prevede che la proroga debba essere assoggettata ad imposta di registro, che deve essere liquidata dalle parti entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.

Al pari della prima registrazione l’imposta di registro dovuta per la proroga contratto locazione commerciale può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.

Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito. Nel secondo caso ( pagamento con modello F24 Elementi identificativi), è necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Per il calcolo dell’imposta di registro da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione ( ad esempio eventuali rivalutazioni ISTAT).

Modello F24 Elementi identificativi: proroga

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello F24 Elide in caso di proroga contratto locazione commerciale. Qui di seguito vediamo in modo dettagliato le sezioni in cui è composto e la modalità di compilazione:

• Sezione contribuente: in questo campo devono essere inseriti i dati del contribuente che effettua il versamento, ovvero i seguenti dati:
  • codice fiscale;
  • dati anagrafici;
  • domicilio fiscale;
  • il codice fiscale del coobbligato (genitore/tutore, erede, etc.). In caso di versamento effettuato dalla controparte deve essere indicato il codice identificativo 63.
• Sezione Erario: qualora la tipologia di pagamento lo richieda, in questa sezione devono essere compilati i seguenti campi:
  • “Codice Ufficio“: deve essere inserito il codice identificativo dell’ufficio indicato sul contratto di locazione al momento della sua registrazione e presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
  • “Codice Atto“: per i contratti di locazione non deve essere indicato alcun valore;
  • “Tipo“: per i contratti di locazione deve essere indicata la lettera “F”;
  • “Elementi identificativi“: in caso di prima registrazione non deve essere indicato alcun valore, mentre deve essere compilato in caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga)
  • “Codice“: indicare il codice del tributo. Nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E/14 è presente la tabella con tutti i codici tributo.
  • “Anno di riferimento“: in caso di prima registrazione del contratto di locazione deve essere indicato l’anno di stipula del contratto, mentre in caso di pagamento successivo deve essere indicato l’anno di scadenza dell’adempimento.
  • “Importi a debito versati“: indicare l’importo da versare.

Modello RLI proroga

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello RLI per comunicare il rinnovo del contratto di locazione. E’ opportuno indicare:

• Nella casella “adempimenti successivi“: il codice 2;
• Nella casella “data fine proroga o cessione o risoluzione“: la data di cessazione;
• Nel campo “riferimento del contratto“: i dati di registrazione del contratto.

Sanzioni mancato pagamento imposta di registro

In caso di omesso versamento dell’imposta di registro, si applica la sanzione piena nella misura del 30%, come previsto dall’art. 13 comma 2 del D.Lgs. n. 471/1997. Tuttavia, è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:

• 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
• 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno;
• 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno;
• 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno ed entro un anno;
• 4,29% ( 1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE.

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, le sanzioni vanno dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (ai sensi dell’art. 69 del DPR n. 131/1986). Tramite l’istituto del ravvedimento operoso, le sanzioni si riducono del:

• 12% (1/10) se il ritardo non è superiore a 90 giorni;
• 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno;
• 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni;
• 20% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Elenco codici tributo per il versamento del ravvedimento operoso con modello F24 Elide

Qui di seguito vediamo quali sono i codici tributo da utilizzare per sanare la violazione del versamento dell’imposta di registro tramite l’istituto del ravvedimento operoso per il rinnovo contratto locazione commerciale:

• Codice tributo “1500” Imposta di registro per prima registrazione;
• Codice tributo “1501” Imposta di registro per annualità successive;
• Il codice tributo “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto;
• Codice tributo “1503” Imposta di registro per risoluzione del contratto;
• Codice tributo “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto;
• Il codice tributo “1505” Imposta di bollo;
• Codice tributo “1506” Tributi speciali e compensi;
• Codice tributo “1507” Sanzioni da ravvedimento per la tardiva prima registrazione;
• Il codice tributo “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• Codice tributo “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Rinnovo contratto locazione commerciale: consulenza fiscale online

Come avrai visto leggendo questo contributo, la proroga contratto di locazione commerciale richiede una serie di adempimenti.

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