Rinnovo contratto transitorio: come fare

Rinnovo contratto transitorio: quando è possibile? Quali sono gli adempimenti da fare?

La legge per i contratti di locazione, al fine di tutelare le esigenze dell’inquilino, stabilisce una durata minima. La durata più breve per una locazione ad uso abitativo è di 3 anni + altri 2 ad ogni successivo rinnovo. A questi si aggiunge il contratto di locazione di 4 anni + altri 4 con rinnovo tacito. Esistono anche dei contratti di durata inferiore che, possono essere utilizzati solo in casi straordinari. Tra questi vi è il contratto transitorio che ha una durata massima di 18 mesi.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo in quali casi è possibile rinnovare un contratto transitorio e quali sono gli adempimenti da porre in essere per essere in regola con il fisco.

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Contratto transitorio: che cos’è

Il contratto di locazione transitorio è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. La disciplina del contratto di natura transitoria è contenuta nell’art. 5 della Legge n. 431/1998 e nell’art. 2 D.M. del 5 marzo 1999, sostituito dal D.L del 30 dicembre 2002.

Il Decreto Ministeriale n. 15 del 16/01/2017 stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria:

“sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”

Questa forma contrattuale ha il vantaggio di poter derogare, a determinate condizioni, all’ordinaria durata dei contratti di locazione abitativi.

Come definito dalla norma, in questa tipologia di contratto, un soggetto (locatore) concede per un’esigenza transitoria delimitata e per un periodo di tempo limitato, il godimento di un immobile con finalità abitative ad un altro soggetto (il conduttore).

Per evitare che locatore e conduttore possano utilizzare il contratto di affitto transitorio solo per mascherare un contratto di locazione 4 + 4, è necessario che le esigenze transitorie:

• siano individuate nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Per essere valido, il contratto deve essere predisposto utilizzando il modello ministeriale predefinito.
• corrispondano ad un’esigenza specifica, collegata ad un evento certo a data prefissata;
• devono sussistere al momento della stipulazione del contratto;
• siano indicate all’interno del contratto stesso;
• siano documentate e allegate al contratto ( ad esempio, certificato del datore di lavoro che attesti il trasferimento, certificati medici, etc.).

Durata contratto transitorio

La legge fissa il periodo minimo e massimo di durate del contratto transitorio. E’ stabilita la durata del contratto da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo inferiore ad 1 mese, la clausola del contratto è nullo. Pertanto i contratti diventeranno automaticamente di durata mensile.

Qualora le parti decidano di fissare un periodo di durata del contratto superiore a 18 mesi si considerano cessati al superamento della durata prevista dal legislatore.

E’ opportuno ricordare che in caso di contratto superiore a 30 gg. il locatore è tenuto alla registrazione del contratto. Tale registrazione deve essere effettuata nel termine di 30 giorni.

Rinnovo contratto di locazione transitorio: è possibile?

Per rinnovare il contratto transitorio, è necessario comunicare prima della scadenza all’altra parte, tramite raccomandata, il perdurare dell’esigenza transitoria. Per fare un esempio, il dipendente che ha preso un appartamento in affitto per 18 mesi, per esigenze di lavoro ha necessità di prolungare il contratto per qualche altro mese.

Se, alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in un contratto a canone libero 4 + 4. Questo in quanto, il contratto transitorio può essere rinnovato una sola volta.

Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore oppure al ripristino del contratto secondo la disciplina ordinaria 4 + 4.

Rinnovo contratto transitorio: adempimenti

Vediamo adesso quali sono gli adempimenti da effettuare in caso di proroga contratto di affitto. L’art. 17, comma 1, del DPR n. 131/86 prevede che la proroga debba essere assoggettata ad imposta di registro, che deve essere liquidata dalle parti entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.

Al pari della prima registrazione l’imposta di registro dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.

Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito. Nel secondo caso ( pagamento con modello F24 Elementi identificativi), è necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Per il calcolo dell’imposta di registro da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione ( ad esempio eventuali rivalutazioni ISTAT).

Proroga contratto locazione transitorio: Modello F24 Elide

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello F24 Elide in caso di proroga del contratto di locazione. Qui di seguito vediamo in modo dettagliato le sezioni in cui è composto e la modalità di compilazione:

• Sezione contribuente: in questo campo devono essere inseriti i dati del contribuente che effettua il versamento, ovvero i seguenti dati:
  • codice fiscale;
  • dati anagrafici;
  • domicilio fiscale;
  • il codice fiscale del coobbligato (genitore/tutore, erede, etc.). In caso di versamento effettuato dalla controparte deve essere indicato il codice identificativo 63.
• Sezione Erario: qualora la tipologia di pagamento lo richieda, in questa sezione devono essere compilati i seguenti campi:
  • “Codice Ufficio“: deve essere inserito il codice identificativo dell’ufficio indicato sul contratto di locazione al momento della sua registrazione e presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
  • “Codice Atto“: per i contratti di locazione non deve essere indicato alcun valore;
  • “Tipo“: per i contratti di locazione deve essere indicata la lettera “F”;
  • “Elementi identificativi“: in caso di prima registrazione non deve essere indicato alcun valore, mentre deve essere compilato in caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga)
  • “Codice“: indicare il codice del tributo. Nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E/14 è presente la tabella con tutti i codici tributo.
  • “Anno di riferimento“: in caso di prima registrazione del contratto di locazione deve essere indicato l’anno di stipula del contratto, mentre in caso di pagamento successivo deve essere indicato l’anno di scadenza dell’adempimento.
  • “Importi a debito versati“: indicare l’importo da versare.

Modello RLI contratto transitorio rinnovo

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello RLI per comunicare il rinnovo del contratto di locazione. E’ opportuno indicare:

• Nella casella “adempimenti successivi“: il codice 2;
• Nella casella “data fine proroga o cessione o risoluzione“: la data di cessazione;
• Se intendiamo avvalersi dell’opzione per la cedolare secca: deve essere barrata la casella “cedolare secca“;
• Nel campo “riferimento del contratto“: i dati di registrazione del contratto.

In caso di proroga di un contratto di locazione a cedolare secca, in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza è necessario comunicare l’effetto mediante RLI. Questo, avviene barrando il campo “cedolare secca“, nella sezione II “Adempimento successivo“.

Rinnovo contratto transitorio: consulenza fiscale online

Come avrai visto leggendo questo contributo, la proroga contratti di locazione richiede una serie di adempimenti.

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