Quali sono i criteri per stabilire la ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino in un contratto di affitto?
Molto spesso all’interno di un contratto di locazione ci si chiede quali siano le spese a carico del proprietario di casa, rispetto a quelle lasciate a carico dell’inquilino. Posso dire che si commettono molti errori su questo aspetto e per questo motivo abbiamo deciso di dedicare questo articolo per chiarire la situazione.
In questo articolo voglio andare ad analizzare come è possibile gestire la ripartizione delle spese e quali sono gli oneri a carico delle parti del contratto di locazione per arrivare alla corretta gestione degli interventi volti a ripristinare lo stato iniziale dell’immobile.
Indice
La regola generale della ripartizione delle spese nel contratto di locazione
La regola generale è che se non diversamente stabilito dalle parti nel contratto, la legge stabilisce che determinati oneri siano a carico del locatore e altri a carico dell’inquilino. Generalmente gli oneri relativi all’ordinaria amministrazione e alle utenze spettano all’inquilino.
I problemi solitamente, in questo ambito, sorgono nel momento in cui per il pagamento delle quote mensili l’amministratore di condominio indica un importo unico senza dettagliarne la somma e soprattutto nell’intendimento di quali siano i lavori ordinari e quali quelli straordinari.
Il rischio di sfratto per il mancato pagamento degli oneri accessori
Sul punto occorre chiarire che possono venirsi a creare alcune problematiche importanti. La normativa, infatti, dispone, in caso di omesso pagamento delle spese condominiali (i cosiddetti “oneri accessori“) lo sfratto. Questo avviene non appena l’arretrato superi almeno l’importo di due mensilità di canone e si protragga per oltre due mesi.
La legge, art. 1576 del codice civile, sancisce quanto sotto riportato in merito alla ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino:
“Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate“.
Quindi, salvo accordi diversi fra le parti espressamente esplicitate nel contratto, l’inquilino deve farsi carico di pagare:
- Il servizio di pulizia;
- La gestione corrente dell’ascensore;
- L’acqua;
- L’energia elettrica delle parti comuni;
- La gestione corrente del riscaldamento;
- La spesa per il portierato al 90%.
La ripartizione delle spese nei contratti di locazione a canone libero
Nei contratti di locazione a canone libero (con durata di quattro anni più quattro), la divisione degli oneri accessori tra proprietario e inquilino può essere liberamente determinata dalle parti.
Questo significa che possono pattuire, con apposita clausola scritta nel contratto, che tutte le spese condominiali di manutenzione ordinaria, deliberate dall’assemblea di condominio, siano accollate all’inquilino. In generale, le spese come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sono a carico dell’inquilino, essendo a questi direttamente imputabili in ragione dell’utilizzo dell’alloggio. Si tratta delle spese ordinarie imputabili in capo a chi effettivamente vive nel condominio.
Quali spese sono a carico del proprietario di casa?
Sono invece a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti, ad esempio la costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc.
Questo criterio generale può quindi essere derogato dalle parti anche a svantaggio del conduttore, come nel caso delle spese di installazione dell’antenna condominiale.
Il compenso dell’amministratore di condominio
Il compenso dell’amministratore è a carico del proprietario, essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni e ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l’amministratore svolge un servizio di cui beneficia anche l’inquilino.
I premi assicurativi sull’edificio
Per quanto riguarda la spesa dell’assicurazione dell’edificio, si ritiene che possa essere lecito ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore.
Il servizio di portineria
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%. Questo salvo accordi particolari per una percentuale inferiore. Secondo la Cassazione il cambio delle funi dell’ascensore è una spesa interamente a carico del conduttore. Dal condominio passiamo ora alle spese di manutenzione della casa, quelle cioè relative alle opere necessarie a rendere l’appartamento abitabile e usufruibile.
Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
Le spese per la manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’immobile sono divise tra conduttore (piccole riparazioni) e locatore (spese straordinarie), salvo diversa pattuizione tra le parti. Le riparazioni di piccola manutenzione, che sono quelle dovute a deterioramento derivato dall’utilizzo delle cose. Si tratta dei deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile che comportano riparazioni di ordinaria amministrazione. Ad esempio, vi rientra la rottura di elementi esterni come i rubinetti dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie.
La comunicazione dell’inquilino sulla necessità di riparazioni
Il conduttore è tenuto ad avvisare il locatore quando nel caso in cui l’immobile necessiti di riparazioni diverse dalla manutenzione ordinaria. Questo avviso deve essere effettuato in tempo per evitare che lo stato della situazione possa aggravarsi e determinare così un maggior costo per le riparazioni. Una volta ricevuto l’avviso il locatore diventa responsabile se non interviene tempestivamente con l’esecuzione degli interventi necessari.
Non sono di competenza dell’inquilino le riparazioni, seppure di lieve entità, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato. Tuttavia, per conservare l’immobile nello stato in cui si trova al momento della conclusione del contratto, il locatore ed il conduttore sono chiamati a provvedere alla sua manutenzione. Questo, facendosi carico dell’esecuzione delle riparazioni utili al ripristino della situazione di partenza. Le spese vengono solitamente ripartite tra le parti.
Le spese per la sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.
