Quali sono le conseguenze in caso di risoluzione contratto di leasing immobiliare?
Il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere all’utilizzo di un immobile e di acquistarne al termine della durata prevista, la proprietà. L’elemento caratterizzante del leasing immobiliare che lo differenzia dalle altre forme (mutuo, , vendita con riserva di proprietà, locazione, dal rent to buy) è proprio il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare la proprietà dell’immobile ad un prezzo prestabilito.
In questo contributo vorrei soffermarci su un aspetto molto diffuso, ovvero la risoluzione del contratto di leasing.
Vediamo quali sono le conseguenze sia per la società di leasing che per l’utilizzatore in caso di risoluzione del contratto.
Sei pronto!?! Si comincia!!!
Indice
Risoluzione contratto di leasing immobiliare: conseguenze
Con la stipula del contratto di leasing immobiliare, l’utilizzatore sarà tenuto al pagamento dei canoni periodici risultanti dal contratto. Nel caso in cui l’utilizzatore non onorasse il pagamento dei canoni, il concedente risolverà il contratto per inadempimento da parte dell’utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing. E’ opportuno pertanto che le clausole di risoluzione per inadempimento siano previste all’interno del contratto. La società di leasing pertanto, a seguito della risoluzione, avrà diritto alla restituzione del bene. Per il rilascio dell’immobile, la società di leasing potrà agire con tramite il procedimento per convalida di sfratto. La società di leasing, una volta mantenuta la proprietà dell’immobile, dovrà provvedere alla vendita dello stesso o alla sua riallocazione. In quest’ultimo caso, tramite nuovo contratto di leasing con terzi o tramite locazione ordinaria.
Criteri da seguire nella vendita dell’immobile: Legge di Stabilità 2016
La Legge di Stabilità 2016, ha previsto che la società di leasing, al fine di evitare la “svendita dell’immobile” a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente danno a carico dell’utilizzatore, di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita. La società di leasing sarà tenuta nell’operazione di vendita o riallocazione dell’immobile, ad adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile. Pertanto dovrà ricorrere anche alle “procedure competitive” che possono garantire la massima diffusione della proposta di vendita. Inoltre un sistema incrementale delle offerte alle migliori condizioni di mercato. Per garantire maggior trasparenza nella vendita, solitamente si ricorre alla procedura delle aste telematiche notarili. Quest’ultime assicurano certezza, sicurezza e funzionalità del procedimento e pertanto rappresentano la migliore strada alla vendita dell’immobile.
Cosa succede una volta venduto l’immobile?
Una volta venduto l’immobile, la società di leasing dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita al netto delle somme che la società ha diritto di trattenere:
- somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data di risoluzione del contratto;
- i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
- spese condominiali sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, etc.
- il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.
Se da tale operazione dovesse uscire un saldo negativo, l’utilizzatore sarà tenuto a corrispondere alla società di leasing la differenza.
Proprio in relazione a quest’ultimo aspetto, il legislatore, per evitare che la società di leasing “svenda l’immobile”, ha previsto l’obbligo in capo a quest’ultima di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita dell’immobile.
Risoluzione contratto di leasing immobiliare: chi versa l’Imu
La Cassazione con l’ordinanza n. 9624 del 2021, ha stabilito che, in caso di risoluzione del contratto di “leasing”, il soggetto passivo dell’Imu torna ad essere il locatore. Questo, anche nel caso in cui quest’ultimo non abbia ancora la materiale disponibilità dell’immobile per la mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore. Ai fini del pagamento dell’imposta, rileva non tanto la detenzione materiale dell’immobile, quanto l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione.
Risoluzione contratto di leasing immobiliare: consulenza
Il contratto di leasing immobiliare rappresenta un’importante alternativa alle altre operazioni, quali: la locazione, il mutuo, il rent to buy. Tale forma sicuramente presenta molti vantaggi.
Devi acquistare un immobile e stai valutando quale sia la forma migliore?
Affidati ad esperti del settore in grado di assisterti nella modalità migliore per te!
