Risoluzione contratto di locazione: cose da sapere

In quali casi è possibile recedere dal contratto di locazione? E quali sono gli adempimenti da porre in essere?

La risoluzione contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della sua natura scadenza. La risoluzione anticipata contratto di locazione può avvenire a seguito di risoluzione consensuale, di recesso del conduttore o recesso del locatore.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo quali sono i casi in cui è possibile recedere dal contratto e quali sono gli adempimenti di natura civilistica e fiscale da rispettare per evitare sanzioni dal fisco.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Risoluzione anticipata contratto di locazione: che cos’é?

Il contratto di locazione è una scrittura privata secondo la quale un soggetto, titolare di un diritto reale su un bene immobile, concede il diritto di godere del bene, ad un altro soggetto, dietro il pagamento di un compenso.

La normativa legata ai contratti di locazione è data sia dalle norme del codice civile che dalla Legge n. 431/98. In base a questa normativa possiamo avere contratti di locazione a canone libero, a canone concordato oppure contratti di locazione transitori.

La legge da la possibilità sia al locatore che al conduttore, al verificarsi di particolari esigenze, di recedere dal contratto di locazione prima della sua naturale scadenza. La risoluzione anticipata del contratto di locazione si verifica quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza fissata nel contratto di locazione.

Vediamo qui di seguito le tre fattispecie di risoluzione anticipata di una locazione, ovvero:

  • Risoluzione consensuale del contratto;
  • La risoluzione anticipata da parte del conduttore;
  • La risoluzione anticipata da parte del locatore.

Risoluzione consensuale del contratto

La risoluzione consensuale del contratto si ha quando il locatore ed il conduttore hanno la comune volontà di porre fine al rapporto contrattuale in essere tra di loro. Questa volontà deriva da quella specifica del locatore di rientrare in possesso del proprio bene dell’immobile e da quella specifica del conduttore di cessare il godimento godimento dell’immobile e di liberarsi pertanto dall’onere del versamento del canone concordato. La risoluzione consensuale del contratto di locazione non è sottoposta dalla legge a particolari vincoli formali. Tuttavia, la necessaria forma scritta del contratto di locazione si estende anche al contratto di risoluzione.

La risoluzione anticipata da parte del conduttore

Il nostro legislatore ha previsto per il conduttore, parte più debole del contratto requisiti più agevoli per risolvere il contratto rispetto al locatore. Qui di seguito vediamo quali sono le due modalità per recedere dal contratto di locazione:

  • Recesso legale: inviando una lettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2 della Legge n. 392/1978;
  • Recesso libero: inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi.

Il recesso legale è previsto dalla legge e pertanto non può essere eliminato dalle parti all’interno del contratto. Mentre il recesso libero, per essere utilizzato deve essere espressamente previsto nel contratto di locazione. Pertanto, come consiglio sempre, è importante inserire apposite clausole all’interno del contratto.

Recesso legale: i gravi motivi

Non vi è una definizione univoca di gravi motivi, solitamente ci si riferisce ad impedimenti oggettivi che impediscono di utilizzare l’immobile. I gravi motivi devono essere specificati nel dettaglio, non è sufficiente una descrizione generica. In caso di contestazione, la valutazione viene effettuata dal Giudice.

Vediamo qui di seguito alcuni casi in cui siano stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino ( Sentenza n. 12991/2014 della Cassazione);
  • pareti pericolanti che causano l’inagibilità di due stanze.

Vediamo invece alcuni casi in cui non siano stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui è situato l’immobile;
  • L’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Recesso libero

La possibilità prevista per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento. E’ possibile, solo se previsto all’interno del contratto. La comunicazione al locatore deve essere data almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali. Solo per il conduttore, è prevista la possibilità di effettuare la risoluzione del contratto in qualsiasi momento. Tuttavia, è opportuno che sia inserita apposita clausola all’interno de contratto. E’ possibile prevedere una clausola di risoluzione con termine di durata maggiore ai 6 mesi. Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo stabilito nel contratto oppure per quello minimo fissato dalla legge.

La risoluzione anticipata da parte del locatore

La risoluzione anticipata del contratto è concessa anche al locatore, tuttavia quest’ultimo deve sottostare a condizioni più rigide rispetto a quelle previste per il conduttore. Se il locatore intende risolvere anticipatamente il contratto di locazione deve comunicarlo al conduttore con raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, se si tratta di immobili ad uso abitativo, 12 o 18 mesi se si tratta di beni immobili ad uso non abitativo o alberghi.

Vediamo qui di seguito quali sono i motivi previsti dalla legge affinché il locatore possa risolvere anticipatamente il contratto di locazione, come disciplinato dall’art. 3, comma 1, della Legge n. 431/1998:

  • Destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per uso proprio ( del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, assistenziali, etc. Il locatore è tenuto ad offrire al conduttore altro immobile di cui sia il titolare.;
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Nel caso in cui l’edificio risulti essere gravemente danneggiato e necessiti pertanto di interventi di ristrutturazione e la permanenza del conduttore rappresenta un ostacolo;
  • Qualora il conduttore occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Qualora il locatore provveda alla vendita dell’immobile oggetto di locazione e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, tranne quello adibito a propria abitazione.

Come effettuare la risoluzione anticipata del contratto di locazione

Il conduttore, per risolvere anticipatamente il contratto di locazione, deve inviare apposita comunicazione al locatore tramite raccomandata o PEC. Tale comunicazione deve essere inviata con almeno sei mesi di anticipo. In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione senza preavviso, il conduttore è tenuto a versare al locatore l’importo pari a sei mensilità e a risarcire il danno causato. Anche il locatore è tenuto ad inviare una comunicazione al conduttore tramite raccomandata o PEC con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Se il locatore non da disdetta del contratto, quest’ultimo si rinnova automaticamente per la stessa durata del precedente.

Quali adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, sia per il locatore che per il conduttore, alcuni adempimenti sia di carattere civilistico che fiscale.

Il conduttore, sotto il profilo civilistico, dopo aver fatto la comunicazione, può lasciare l’immobile in qualsiasi momento. Tuttavia, è tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. L’eventuale caparra può essere trattenuta da locatore nel caso in cui quest’ultimo riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Vediamo qui di seguito quali sono gli adempimenti fiscali da porre in essere in caso di risoluzione del contratto di locazione:

  • Versamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dalla risoluzione, per un importo fisso pari a 67 euro;
  • Presentare telematicamente o all’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate il modello RLI, debitamente compilato in relazione alla risoluzione.

Questi adempimenti sono solitamente a carico della parte che decide di risolvere il contratto. Tuttavia, sono solidalmente responsabili entrambe le parti del contratto.

Il versamento dell’imposta di registro per la risoluzione

Come abbiamo visto, se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto.

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate ( software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. L’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.

Come compilare il Modello F24 Elementi Identificativi

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione. Qui di seguito vediamo in modo dettagliato le sezioni in cui è composto e la modalità di compilazione:

  • Sezione contribuente: in questo campo devono essere inseriti i dati del contribuente che effettua il versamento, ovvero i seguenti dati:
    • codice fiscale;
    • dati anagrafici;
    • domicilio fiscale;
    • il codice fiscale del coobbligato (genitore/tutore, erede, etc.). In caso di versamento effettuato dalla controparte deve essere indicato il codice identificativo 63.
  • Sezione Erario: qualora la tipologia di pagamento lo richieda, in questa sezione devono essere compilati i seguenti campi:
    • Codice Ufficio“: deve essere inserito il codice identificativo dell’ufficio indicato sul contratto di locazione al momento della sua registrazione e presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
    • Codice Atto“: per i contratti di locazione non deve essere indicato alcun valore;
    • Tipo“: per i contratti di locazione deve essere indicata la lettera “F”;
    • Elementi identificativi“: in caso di prima registrazione non deve essere indicato alcun valore, mentre deve essere compilato in caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga)
    • Codice“: indicare il codice del tributo. Nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E/14 è presente la tabella con tutti i codici tributo.
    • Anno di riferimento“: in caso di prima registrazione del contratto di locazione deve essere indicato l’anno di stipula del contratto, mentre in caso di pagamento successivo deve essere indicato l’anno di scadenza dell’adempimento.
    • Importi a debito versati“: indicare l’importo da versare.

La presentazione del Modello RLI

Per effettuare la risoluzione del contratto di locazione è necessario compilare ed inviare il modello RLI. Tale documento è legato alla registrazione/risoluzione dei contratti di locazione all’Agenzia delle Entrate. Tale modello deve essere utilizzato per comunicare i seguenti adempimenti legati al contratto, ovvero:

Come compilare il modello RLI per la risoluzione del contratto di locazione?

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello RLI per comunicare la risoluzione del contratto di locazione. E’ opportuno indicare:

  • Nella casella “adempimenti successivi“: il codice 2;
  • Nella casella “data fine proroga o cessione o risoluzione“: la data di cessazione;
  • Se intendiamo avvalersi dell’opzione per la cedolare secca: deve essere barrata la casella “cedolare secca“;
  • Nel campo “riferimento del contratto“: i dati di registrazione del contratto.

In caso di proroga di un contratto di locazione a cedolare secca, in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza è necessario comunicare l’effetto mediante RLI. Questo, avviene barrando il campo “cedolare secca“, nella sezione II “Adempimento successivo“.

Risoluzione anticipata contratto di locazione con cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di irpef e delle addizionali per il reddito da locazione dell’immobile. Beneficiando dell’imposta sostitutiva si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contrato. La cedolare secca è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Pertanto, nel caso in cui si affittasse con il regime della cedolare secca e si optasse per cessazione contratto di locazione, non saremmo tenuti al versamento dell’imposta di registro di 67 euro. Rimane tuttavia l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate, tramite presentazione del modello RLI l’avvenuta risoluzione del contratto. Per quanto riguarda la risoluzione giudiziale del contratto, l’art. 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR. n. 131/86 prevede che:

“Agli atti dell’autorità giudiziaria che pronunciano la risoluzione di un contratto si applica l’imposta di registro in misura fissa.

Tale orientamento tributario è confermato anche dalla risoluzione ministeriale n. 260786/92 dell’Agenzia delle Entrate.

Mancata risoluzione del contratto in cedolare secca: cosa comporta?

L’art. 3-bis del DL 34/2019 ( Cosiddetto Decreto Crescita) ha modificato il comma 3 dell’art. 3 del DL 23/2011, rendendo la comunicazione della proroga non più obbligatoria. Pertanto i soggetti che non compilano il modello RLI, non sono passabili di sanzioni e possono continuare a esercitare la cedolare secca. Non è più dovuta la sanzione per la mancata comunicazione prevista in misura fissa pari a 100,00 euro. Nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione si riduceva a 50,00 euro.

Esempio risoluzione del contratto

Si pensi al caso in cui un conduttore, dopo aver stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4 + 4, dopo 3 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero per esigenze di lavoro. In questo caso, il conduttore sarà tenuto a dare disdetta al contratto di locazione, nei termini previsti dal contratto stesso. In assenza di previsione di alcun corrispettivo per la risoluzione, sarà dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67,00 euro. In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il contribuente che ha corrisposto l’imposta di registro sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive.

Per quanto riguarda la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi dell’art. 8 comma 1 del DPR n. 131/1986, è previsto che gli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la risoluzione del contratto” si applichi l’imposta di registro in misura fissa.

Modello risoluzione del contratto di locazione: fac simile

Nella lettera di recesso da un contratto di locazione non possono mancare i seguenti elementi:

  • I dati anagrafici;
  • Dati relativi alla stipula del contratto;
  • Le motivazioni della richiesta di disdetta;
  • I tempi di attesa prima della consegna dell’immobile.

Se desideri scaricare un modello di risoluzione di contratto di locazione, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Modello risoluzione contratto di locazione: fac simile“.

Sanzioni ritardata o mancata comunicazione della risoluzione anticipata del contratto

Come abbiamo visto, la risoluzione del contratto deve avvenire entro il termine di 30 giorni dall’evento. In caso di mancato o tardivo versamento dell’imposta di registro si applica la sanzione amministrativa del 30%, oltre agli interessi legali. Tuttavia, il contribuente ha la possibilità di sanare autonomamente la propria situazione, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Attraverso tale istituto è possibile beneficiare di una riduzione delle sanzioni, versando:

  • Le somme dovute a titolo di imposta di registro;
  • La sanzioni amministrativa in misura ridotta;
  • Gli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo.

Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:

  • 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
  • 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno;
  • 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno;
  • 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno ed entro un anno;
  • 4,29% ( 1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
  • 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona“.

Elenco codici tributo per il versamento del ravvedimento operoso con modello F24 Elide

Qui di seguito vediamo quali sono i codici tributo da utilizzare per sanare la violazione del versamento dell’imposta di registro tramite l’istituto del ravvedimento operoso:

  • Codice tributo “1500” Imposta di registro per prima registrazione;
  • Codice tributo “1501” Imposta di registro per annualità successive;
  • Il codice tributo “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto;
  • Codice tributo “1503” Imposta di registro per risoluzione del contratto;
  • Codice tributo “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto;
  • Il codice tributo “1505” Imposta di bollo;
  • Codice tributo “1506” Tributi speciali e compensi;
  • Codice tributo “1507” Sanzioni da ravvedimento per la tardiva prima registrazione;
  • Il codice tributo “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Codice tributo “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
  • Codice tributo “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Risoluzione contratto di locazione: consulenza fiscale online

Come avrai visto leggendo questo contributo, la risoluzione contratto locazione richiede una serie di adempimenti.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me. Riceverai a stretto giro, il preventivo per una consulenza personalizzata in modo da poter risolvere tutti i tuoi dubbi sull’argomenti. In questo modo eviterai di commettere errori, che in futuro possono essere oggetto di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e pertanto sanzionati.

Lascia un commento