Quando vi è la possibilità di recedere da un contratto di locazione di un immobile non abitativo? Quale adempimento è necessario porre in essere per la risoluzione di un contratto non abitativo?
La risoluzione di un contratto non abitativo, è una procedura che consente al locatore e all’affittuario di recedere in via anticipata, rispetto alla naturale scadenza del contratto.
La procedura è diversa a seconda se a seconda se a recedere sia l’inquilino o il locatore.
In questa guida troverai informazioni utili in merito a quali sono i limiti, motivi e adempimenti per porre in essere una risoluzione di un contratto non abitativo.
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Indice
Locazione di immobili ad uso non abitativo – normativa
La legge n. 392/78 regola la disciplina delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione.
All’interno della legge, vi sono norme specifiche norme per i contratti di locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. Con queste mi riferisco al Titolo I, Capo II. articoli da 27 a 42.
A tali contratti si applicano anche le disposizioni di cui agli articoli 7 – 11, previsti per la locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione.
Il contratto di locazione ad uso non abitativo, è caratterizzato dalla messa a disposizione, di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, a favore di un conduttore.
Tutto questo avviene dietro pagamento di un corrispettivo da versare al locatore.
Risoluzione di contratto non abitativo – quando è possibile?
La risoluzione del contratto differisce se a porla in essere è l’inquilino o il locatore. A prescindere dal soggetto, le parti sono tenute a dare specifica comunicazione tramite raccomandata A/R.
A differenza della risoluzione del contratto di immobili ad uso abitativo, dove la disdetta deve avvenire con un preavviso di almeno 6 mesi. Per la risoluzione di immobili ad uso non abitativo è necessario un preavviso di almeno 12 mesi.
Recesso da parte dell’inquilino
L’inquilino ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione quando si presentono le seguente condizioni:
- Le parti, in comune accordo, decidono di recedere dal contratto;
- Il locatore non provvede a rinnovare il contratto alla prima scadenza;
- Quando vi sono gravi motivi.
Mi concentrerei in particolare sull’ultimo aspetto, ossia il recesso dell’inquilino quando si presentono gravi motivi.
Qui di seguito un esempio di gravi motivi sufficienti al conduttore per poter recedere dal contratto:
- Per una crisi aziendale, l’inquilino non è più in grado di adempiere al contratto di locazione;
- Se l’azienda scegli di aumentare o ridurre la sua attività per motivi di economicità e produttività;
- Non vi è la possibilità di esercitare l’attività per mancata autorizzazione di specifiche licenze;
- Trasferimento in altro Comune per esigenze abitative;
Quando ricorrono i gravi motivi, l’art. 27 comma 8 della L. n. 392 del 27 luglio 1978, è necessario che l’inquilino con lettera raccomandata, comunichi al conduttore la volontà di recedere dal contratto, per gravi motivi.
Vi è l’obbligo da parte dell’inquilino di dare spiegazioni in merito ai gravi motivi, se vi sono contestazioni da parte del locatore.
Recesso da parte del locatore
La risoluzione del contratto di locazione è più difficile, se a porla in essere è il locatore. Questo in quanto, il locatore è tenuto a garantire l’immobile per tutta la durata prevista dal contratto.
Qui di seguito vediamo alcuni motivi e condizioni, in presenza dei quali vi è la possibilità da parte del locatore di recedere dal contratto:
- Il locatore vuole destinare l’immobile per proprio conto o per conto di un soggetto legato da un rapporto di parentela (coniuge, genitori o figli);
- L’inquilino possiede un altro immobile idoneo e libero nello stesso comune;
- Se l’immobile richiede, per motivi di sicurezza, un intervento di ristrutturazione e la presenza dell’inquilino ostacola lo svolgimento dei lavori;
- L’inquilino non occupa regolarmente l’immobile senza un giustificato motivo;
- Se l’immobile deve essere demolito per realizzare nuove costruzioni;
- Se il locatore vende l’immobile e non sia proprietario di altre proprietà.
Risoluzione del contratto non abitativo – F24 elide
Il versamento delle imposte relative alle locazioni, e quindi anche in caso di recesso, deve essere utilizzato il “modello F24 elide locazioni“.
Tale modello deve essere compilato per il versamento dell’imposta di registro, tributi speciali, imposta di bollo, sanzioni e interessi per ritardo o omessi pagamenti.
Il codice tributo da indicare nell’F24 elide per la risoluzione anticipata del contratto è il seguente:
- 1501 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di registro per annualità successive;
- 1505 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di bollo;
- 1506 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Tributi speciali e compensi.
Risoluzione del contratto non abitativo – Imposta di registro
L’imposta di registro per la risoluzione di immobili urbani commerciali è nella misura di 68 euro.
Mentre per gli immobili non urbani, l’imposta si applica nella misura del 2% e per i fondi rustici dello 0.5% sull’importo dei canoni ancora dovuti.
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
Risoluzione del contratto non abitativo -Modello RLI
Il modello RLI è la procedura che consente di comunicare gli adempimenti successivi alla locazione, pertanto anche la risoluzione anticipata del contratto di locazione di immobili non abitativi.
La risoluzione anticipata del contratto di locazione ad uso non abitativo deve essere comunicata entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:
- Tramite i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI – web);
- Presentandosi all’Ufficio, dove si è registrato il contratto, con il modello RLI debitamente compilato.
Conclusioni
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