Rivalutazione terreni: come funziona

Ancora una chance per rivalutare i terreni entro il 15 novembre 2023 con un’imposta sostitutiva del 16% anziché del 14%.

Hai un terreno agricolo ma non lo utilizzi e pertanto stai pianificando di venderlo?

Devi sapere che sull’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione del terreno sono dovute le imposte.

La legge di Bilancio 2023 ripropone la rivalutazione di terreni detenuti al 1 gennaio 2023, con il pagamento dell’imposta sostitutiva del 16% e la redazione e il giuramento della perizia di stima entro il 15 novembre 2023.

In questo contributo desidero spiegarti nel dettaglio come funziona la rivalutazione terreni, come si calcola l’eventuale plusvalenza e come si calcola l’imposta sostitutiva sul valore di perizia.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Rivalutazione terreno: che cos’é

La rivalutazione terreni è stata introdotta dal nostro legislatore con gli art. 5 e 6 della Legge n. 448/2001 e che viene riproposta ogni anno. Questa agevolazione fiscale, consente ai soggetti che, alla data di riferimento individuata dalla legge, si trovino in possesso di terreni edificabili o agricoli al di fuori del regime d’impresa, di rideterminare il costo o valore fiscale, affrancando le plusvalenze conseguite all’atto della cessione a titolo oneroso dei suddetti terreni.

Tali plusvalenze si determinano ai sensi dell’art. 68 del Tuir come differenza tra:

  • il corrispettivo percepito (P) e
  • Il costo o il valore fiscale del terreno (K), aumentato dei costi inerenti (I).

In pratica, vale la seguente relazione:

Plusvalenza= P – (K + I)

L’affrancamento della plusvalenza avvien mediante la rideterminazione del costo o il valore fiscale del terreno, comprensivo dei costi inerenti (K + I).

Per il perfezionamento della rivalutazione sono necessari i seguenti adempimenti:

  • la redazione e l’asseverazione, a cura di un professionista abilitato, della perizia estimativa;
  • il versamento dell’imposta sostitutiva, per l’intero importo o, in caso di rateizzazione, limitatamente alla prima delle tre rate di pari importo.

Rivalutazione terreni: novità 2023

Negli anni la rivalutazione dei terreni è stata oggetto di ripetute proroghe.

La legge di Bilancio 2023 ha previsto la proroga dell’agevolazione, per i beni posseduti al 01.01.2023, stabilendo la scadenza per il pagamento dell’imposta sostitutiva al 15.11.2023. E’ stato innalzata l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 16%.

Vediamo qui di seguito le varie proroghe che si sono succedute negli anni.

Data di possessoAliquote imposta sostitutivaNorma
1° gennaio 20158%Art. 1 co. 626-628 L. 190/2014
1° gennaio 20168%Art. 1 co. 887-888 L. 208/2015
1° gennaio 2017terreni: 8%Art. 1 co. 554-555 L. 232/2016
1° gennaio 20188%Art. 1 co. 997-998 L. 205/2017
1° gennaio 201910%Art. 1 co. 1053-1054 L. 145/2018
1° gennaio 202011%Art. 1 co. 693-694 L. 160/2019
1° luglio 202011%Art. 1 137 DL 34/2020
1° gennaio 202111%Art. 1 co. 1122-1123 L. 178/2020
1° gennaio 202214%Art. 1 29 DL. 17/2022
1° gennaio 202316%Art. 1 co. 107-109 L. 197/2022

Rivalutazione terreno: soggetti interessati

Possono beneficiare della rivalutazione terreni i soggetti, che, in caso di cessione. realizzerebbero un reddito diverso di cui all’art. 67 comma 1 lett. a) e b) del Tuir. Rientrano pertanto i seguenti contribuenti:

  • persone fisiche residenti per le operazioni estranee all’esercizio d’impresa;
  • società semplici ed equiparate residenti quali, ad esempio, le associazioni professionali.
  • enti non commerciali residenti per attività non in regime di impresa;
  • soggetti non residenti per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

I terreni devono essere posseduti alla data dell’01.01.2023, pertanto non è possibile rivalutare i terreni acquistati successivamente.

Quali sono i terreni interessati dall’agevolazione?

L’agevolazione consente di rideterminare il costo o il valore di acquisto dei terreni agricoli o edificabili posseduti:

  • alla data di riferimento stabilita ex legge;
  • a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento;
  • al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata.

Qualora i terreni siano posseduti in regime di comproprietà, la rivalutazione può essere effettuata anche da uno solo dei comproprietari, limitatamente alla sua quota, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 81 del 06.11.2002.

Il titolo giuridico che fonda il possesso dei terreni ammessi alla rivalutazione è legato:

  • alla proprietà, ovvero
  • altri diritti reali di godimento, quali:
    • l’usufrutto;
    • la superficie;
    • l’enfiteusi.

Perizia rivalutazione terreni

Per la rivalutazione terreni, il primo adempimento da porre in essere è quello di ottenere una perizia di stima, redatta e asseverata da n professionista abilitato. Da tale perizia dovrà risultare il valore del terreno.

La perizia di stima del terreno deve essere:

  • asseverata, a cura dello stesso professionista che l’ha stilata, presso la Cancelleria del Tribunale, un giudice di pace oppure un notaio, entro la data stabilita ex legge;
  • conservata a cura del contribuente.

Vediamo qui di seguito, quali sono i soggetti sono abilitati alla redazione delle perizie, ai sensi dell’art. 7 della L. 448/2001:

  • ingegneri;
  • architetti;
  • geometri;
  • dottori agronomi;
  • agrotecnici;
  • periti agrari;
  • periti industriali edili.

Data di riferimento della perizia giurata di stima

La perizia deve riflettere il valore del terreno ad una data determinata. Pertanto, la perizia in forza della quale è operata la rivalutazione dei terreni posseduti alla data dell’1.1.2023 deve afferire il valore del terreno alla stessa data. Sono ininfluenti eventuali perizie eseguite prima di tale data.

Termine per la redazione e l’asseverazione della perizia di stima

La perizia di stima deve essere redatta e asseverata entro la data definita dalla legge che ha istituito l’agevolazione.

Per la rivalutazione dei terreni posseduti alla data dell’01.01.2023, il termine è quello del 15.11.2023. L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 53 del 27.05.2015 ha chiarito che non determina la decadenza dall’agevolazione qualora la perizia di stima sia asseverata in data successiva all’atto di compravendita dell’immobile oggetto di rivalutazione

Imposta sostitutiva rivalutazione terreni

Affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale da assumere ai fini del computo della plusvalenza, il possessore del terreno deve versare un’imposta sostitutiva.

Quest’ultima è liquidata assumendo quale base imponibile il valore del terreno risultante dalla perizia asseverata di stima e applicando un’aliquota proporzionale al 14%.

Il versamento dell’imposta sostitutiva può avvenire:

  • in un’unica soluzione, entro la data stabilita normativamente (15.11.2023);
  • ovvero in un massimo di tre rate annuali di pari importo, le cui scadenze sono:
    • la prima entro il 15.11.2023;
    • la seconda, entro l’anno successivo a tale data 15.11.2024;
    • la terza, entro il secondo anno successiva tale data 15.11.2025.

In caso di rateizzazione, sulle rate successive alla prima maturano gli interessi di mora, computati al tasso del 3% annuo, da corrispondere al versamento di ciascuna rata.

Esempio rivalutazione di un terreno

Ipotizziamo il seguente caso, rivalutazione di un terreno posseduto alla data dell’01.01.2023:

  • valore rideterminato del terreno: euro 90.000,00;
  • imposta sostitutiva complessiva: euro 90.000,00 x 16% = euro 14.400,00;
  • il prospetto che segue evidenzia l’ammontare delle rate dovute, aumentate dei relativi interessi moratori.
Data di versamentoImpostaAliquotaInteressiTot. da versare
15.11.20234.800,000%4.800,00
15.11.20244.800,003%144,004.944,00
15.11.20254.800,006%288,005.088,00

Modalità di versamento dell’imposta sostitutiva

Vediamo adesso come compilare il modello F24 per il versamento dell’imposta sostitutiva:

  • indicare “2023” come anno di riferimento;
  • nel campo codice tributo indicare il codice “8056”.

Se la prima rata dell’imposta sostitutiva non viene versata entro il termine, la rivalutazione non si considera perfezionata e non sarà possibile sanare l’omesso versamento tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Omesso versamento delle rate successive

In caso di versamento rateale dell’imposta sostitutiva, l’omesso versamento delle rate successive alla prima:

  • comporta l’iscrizione a ruolo dei relativi importi;
  • può essere sanata tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Obblighi dichiarativi

E’ necessario indicare nel rigo RM20 i seguenti elementi:

  • valore attribuito al terreno dalla perizia asseverata di stima (colonna 1);
  • imposta sostitutiva dovuta, pari al 16% del valore di colonna 1 (colonna 2);
  • imposta versata in relazione alla precedente rivalutazione dello stesso terreno, detraibile dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione (colonna 3);
  • imposta da versare, corrispondente alla differenza tra l’importo di colonna 2 e quello di di colonna 3 (colonna 4);
  • eventuale rateizzazione del versamento dell’imposta sostitutiva (colonna 5).

L’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati afferenti alla rivalutazione effettuata, non ne pregiudica gli effetti. Questo, a condizione che, entro il termine normativamente previsto la perizia sia stata asseverata e il versamento dell’imposta sostitutiva sia stato effettuato.

Tale mancanza, costituisce soltanto una violazione di carattere formale, soggetta alla sanzione amministrativa compresa tra un minimo di 258,00 euro e 2.065,00 euro.

Quali sono gli effetti della rivalutazione terreni?

La rivalutazione assume rilevanza solo ai fini della determinazione delle plusvalenze, di cui all’art. 67 del Tuir. Si applica la plusvalenza, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore determinato sulla base della perizia giurata di stima.

Se si assume il valore di perizia in luogo del costo o valore di acquisto non è permesso il realizzo di minusvalenze utilizzabili in compensazione o riportabili nei periodi d’imposta successivi.

Plusvalenza rivalutazione terreni

Al momento della cessione dei terreni, per la plusvalenza bisogna considerare il valore indicato nella perizia giurata che può essere incrementato con:

  • il costo della perizia giurata;
  • i costi inerenti eventualmente sostenuti successivamente alla data della perizia;
  • in caso di rivalutazione di terreno edificabile, la rivalutazione del valore della perizia in base alla variazione dell’indice Istat verificatasi fino alla data di cessione.

Per quanto riguarda la cessione ai fini della plusvalenza, è opportuno differenziare se si tratta di terreno agricolo o di terreno edificabile. In quanto, per il terreno agricolo, la plusvalenza è tassata solo se la cessione è fatta entro i 5 anni dall’acquisto. Mentre, la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile è sempre soggetta a tassazione. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere il seguente contributo: “plusvalenza terreni agricoli: tassazione”.

Rivalutazione terreni: conclusioni

La rivalutazione dei terreni come avrai visto leggendo questo contributo è soggetta ad imposta sostitutiva e ad una serie di adempimenti. Pertanto, è opportuno fare una simulazione fiscale per verificare la convenienza o meno dell’operazione.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me!

2 commenti su “Rivalutazione terreni: come funziona”

  1. Buonasera,
    stiamo valutando la possibilità di vendere un terreno industriale ereditato circa una decina di anni fa. Il terreno era agricolo ma nell’ultimo anno è stata cambiata la destinazione d’uso.
    Volevo capire se, prima di effettuare la vendita, è opportuno fare una rivalutazione del terreno oltre a conoscere i costi della perizia.
    Attendo un suo riscontro.
    Grazie.

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