Rivalutazione terreni: come funziona

Hai un terreno agricolo ma non lo utilizzi e pertanto stai pianificando di venderlo?

Devi sapere che sull’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione del terreno sono dovute le imposte.

In questo contributo desidero spiegarti nel dettaglio come funziona la rivalutazione terreni, come si calcola l’eventuale plusvalenza e come si calcola l’imposta sostitutiva sul valore di perizia.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Rivalutazione terreno: che cos’é

La rivalutazione terreni è stata introdotta dal nostro legislatore con gli art. 5 e 6 della Legge n. 448/2001 e che viene riproposta ogni anno. Tramite la rivalutazione potrai rideterminare il costo di un terreno agricolo o edificabile allo stato attuale e non al costo pagato al momento dell’acquisto. Devi considerare che quando vendi un terreno sei tenuto a versare le imposte sull’eventuale plusvalenza. Grazie alla rivalutazione potrai ricalcolare il valore di costo del terreno, e se questo è maggiore rispetto a quello originario pagherai meno imposte. Tuttavia, la rivalutazione, come vedrai successivamente, è soggetta ad imposta sostitutiva. Pertanto, è opportuno fare una simulazione fiscale per verificare la convenienza o meno dell’operazione.

Rivalutazione terreni: novità 2022

L’art. 29 del decreto Energia, recentemente pubblicato in Gazzetta ufficiale, ha riaperto nuovamente i termini per la rivalutazione del valore dei terreni posseduti alla data del 1 gennaio 2022.

Per perfezionare la rivalutazione è necessario:

• far redigere una perizia giurata di stima dei beni che si intendono rivalutare entro il 15 2022;
• versare l’imposta sostitutiva sul valore risultante dalla perizia entro il 15 giugno 2022;

Rivalutazione terreno: requisito soggettivo e oggettivo

Vediamo adesso quali sono i requisiti soggettivi e oggettivi per poter applicare la rivalutazione dei terreni.

Possono beneficiare della rivalutazione terreni i soggetti, che, in caso di cessione. realizzerebbero un reddito diverso di cui all’art. 67 del Tuir. Rientrano pertanto i seguenti contribuenti:

• persone fisiche residenti per le operazioni estranee all’esercizio d’impresa;

• società semplici ed equiparate residenti quali, ad esempio, le associazioni professionali.
• enti non commerciali residenti per attività non in regime di impresa;
• soggetti non residenti per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

Per quanto riguarda i requisiti oggettivi, i soggetti di cui sopra devono possedere alla data del 1 gennaio 2022:

terreni edificabili o terreni con destinazione agricola a titolo di:

• proprietà;
• usufrutto;
• superficie;
• enfiteusi.

Perizia rivalutazione terreni

Per la rivalutazione terreni, il primo adempimento da porre in essere è quello di ottenere una perizia di stima, redatta e asseverata da n professionista abilitato. Da tale perizia dovrà risultare il valore del terreno o della partecipazione.

Vediamo qui di seguito, quali sono i soggetti sono abilitati alla redazione delle perizie:

• per le partecipazioni, gli iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, gli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti;
• per i terreni, gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

Imposta sostitutiva rivalutazione terreni

Una volta stabilito tramite la perizia il reale valore del bene, si dovrà procedere al versamento dell’imposta sostitutiva. Il Decreto Energia ha disposto l’innalzamento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva da corrispondere in sede di rivalutazione dall’attuale 11% al 14%. Inoltre è stato differito il termine per il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta per la rivalutazione fiscale di terreni e partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2022, ma anche il termine per la redazione della perizia giurata di stima, facendo slittare al 15 giugno 2022.

Vediamo qui di seguito quando può essere versata l’imposta sostitutiva:

• in un’unica soluzione entro il 15 giugno 2022;
• in forma rateale, in tre rate dello stesso ammontare entro:
  • il 15 giugno 2022;
  • il 15 giugno 2023;
  • il 15 giugno 2024.

Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovutigli interessi nella misura del 3%.

L’imposta sostitutiva deve essere calcolata sull’intero valore della perizia e non solo sulla differenza tra il valore di perizia e il costo fiscalmente riconosciuto del bene oggetto della rivalutazione stessa.

Vediamo nella tabella di seguito il calcolo dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione:

costo del terreno	euro 110.000
valore rivalutato	euro 130.000
imposta sostitutiva del 14%	euro 18.200
prima rata	euro 6.067
seconda rata	euro 6.067 + euro 182
terza rata	euro 6.067 + euro 364

Affinché si possa considerare perfezionata la rivalutazione terreni è necessario effettuare il versamento, entro il termine previsto:

• dell’intero importo dell’imposta sostitutiva dovuta;
• ovvero, del pagamento della prima rata in caso di versamento rateale.

Questo, è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 47/E del 2011 e confermato anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 5981 del 12 marzo 2018.

Nel caso in cui ci è avvalsi di una precedente edizione della rivalutazione del valore del terreno, è consentita la detrazione dell’imposta sostitutiva versata dall’imposta sostitutiva dovuta.

Pagamento imposta sostitutiva e dichiarazione dei redditi

Vediamo adesso come compilare il modello F24 per il versamento dell’imposta sostitutiva:

• indicare “2022” come anno di riferimento;
• codice tributo “8055” per le partecipazioni e il codice tributo “8056” per i terreni.

Una volta effettuato il pagamento, dovrà essere indicato nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la rivalutazione è stata eseguita i dati relativi alla rideterminazione del valore dei terreni o della partecipazione. I dati dovranno essere riportati nelle apposite sezioni del quadro RT del modello redditi. Inoltre, nel quadro RM del modello redditi, sezione X, dovrà essere indicato il valore dei terreni edificabili e con destinazione agricola che sono stati oggetto della rivalutazione fatta nel 2022.

Nel caso siano stati effettuati versamenti cumulativi per più terreni è necessario indicare nella dichiarazione il valore di ogni singolo terreno o area, con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva dovuta.

Vediamo adesso quali sono i dati da indicare nella dichiarazione dei redditi:

• nella colonna 1, il valore rivalutato che è esposto nella perizia giurata di stima;
• nella colonna 2, l’imposta sostitutiva dovuta;
• nella colonna 3, l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni dei medesimi beni che può essere scomputata dall’importo dovuto con al nuova rideterminazione;
• nella colonna 4, l’imposta residua da versare, pari alla differenza tra l’imposta di colonna 2   quella di colonna 3, se il risultato è negativo, il campo non va compilato; 
• nella colonna 5, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 è stato rateizzato;
• nella colonna 6, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 (imposta residua da versare indicata nella colonna 2) è parte di un versamento fatto in forma cumulativa.

L’eventuale plusvalenza generata dovrà essere indicata nel quadro RL se è un reddito diverso inerente a terreni posseduti entro i 5 anni e nel quadro RM se l’oggetto sono le aree edificabili.

Quali sono gli effetti della rivalutazione terreni?

La rivalutazione assume rilevanza solo ai fini della determinazione delle plusvalenze, di cui all’art. 67 del Tuir. Si applica la plusvalenza, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore determinato sulla base della perizia giurata di stima.

Se si assume il valore di perizia in luogo del costo o valore di acquisto non è permesso il realizzo di minusvalenze utilizzabili in compensazione o riportabili nei periodi d’imposta successivi.

Plusvalenza rivalutazione terreni

Al momento della cessione dei terreni, per la plusvalenza bisogna considerare il valore indicato nella perizia giurata che può essere incrementato con:

• il costo della perizia giurata;
• i costi inerenti eventualmente sostenuti successivamente alla data della perizia;
• in caso di rivalutazione di terreno edificabile, la rivalutazione del valore della perizia in base alla variazione dell’indice Istat verificatasi fino alla data di cessione.

Per quanto riguarda la cessione ai fini della plusvalenza, è opportuno differenziare se si tratta di terreno agricolo o di terreno edificabile. In quanto, per il terreno agricolo, la plusvalenza è tassata solo se la cessione è fatta entro i 5 anni dall’acquisto. Mentre, la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile è sempre soggetta a tassazione. Se desideri approfondire questo aspetto ti consiglio di leggere il seguente contributo: “plusvalenza terreni agricoli: tassazione”.

Rivalutazione terreni: conclusioni

La rivalutazione dei terreni come avrai visto leggendo questo contributo è soggetta ad imposta sostitutiva e ad una serie di adempimenti. Pertanto, è opportuno fare una simulazione fiscale per verificare la convenienza o meno dell’operazione.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me!