Se vengono meno i requisiti per l’agevolazione prima casa la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo.
Tuttavia il contribuente, tramite alcuni accorgimenti, avrà la possibilità di evitare la sanzione agevolazione prima casa.
In questo contributo vedremo nel dettaglio come ti devi comportare nel caso in cui vengano meno i requisiti per l’agevolazione prima casa. Inoltre quali sono i termini di prescrizione da parte dell’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa
Indice
Requisiti agevolazione prima casa
Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:
- L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
- L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
- La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
- L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
- L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
- L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.
Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.
Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.
Agevolazione prima casa imposte ridotte
L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa“, le imposte da pagare sono ridotte.
La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.
Si possono prospettare due situazioni:
- Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
- L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
- Imposta ipotecaria fissa di €50;
- L’imposta catastale fissa di €50.
- Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
- IVA ridotta del 4%;
- L’imposta di registro fissa di € 200;
- Imposta ipotecaria fissa di € 200;
- L’imposta catastale fissa di € 200.
Sanzione agevolazione prima casa
In particolare, se i requisiti sono insussistenti fin dall’inizio, oppure sono venuti meno successivamente, la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo. Il contribuente è tenuto a versare, nel primo periodo di imposta utile, tutte le somme risparmiate grazie al beneficio fiscale. A questi si aggiunge gli interessi maturati e ad una sanzione aggiuntiva, pari al 30% delle somme così calcolate. La sanzione agevolazione prima casa viene normalmente irrogata attraverso una cartella di pagamento dell’Agenzia delle Entrate. Questo una volta che quest’ultima abbia accertato la sopravvenuta perdita dei requisiti per accedere all’agevolazione. Qui di seguito le voci che gravano sul contribuente, in questo caso, saranno pari alla somma:
- del differenziale tra l’imposta versata in misura ridotta con quella ordinaria;
- della sanzione del 30% sulla somma dell’imposta di cui prima;
- degli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio, secondo i tassi previsti;
- delle spese di riscossione.
Prescrizione dell’azione di accertamento
E’ opportuno verificare, prima di correre ai ripari, che non siano decorsi i termini prescrizionali per l’azione di accertamento ai fini dell’imposta di registro. Per questa tipologia di tributo non valgono i soliti termini quinquennali. Sono quelli definiti dall’art. 76 del Testo Unico n. 131/1986 che impone agli uffici di accertare eventuali violazioni entro il termine di tre anni anni. Entro tale termine gli uffici potranno accertare se il contribuente abbia rispettato le condizioni previste per ottenere l’agevolazione prima casa.
La sentenza della Corte di Cassazione del 31 luglio 2018 n. 20265, specifica che il termine triennale previsto in capo all’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa decorrono dallo scadere dell’anno successivo alla vendita e non dal momento della registrazione della stessa.
Revoca agevolazione: presentazione istanza
Il soggetto che si trovi nelle condizioni di non poter o di non voler rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può comunicare il proprio intendimento all’Amministrazione Finananziaria.
A tal fine, il contribuente che non intende adempiere all’impegno di
procedere all’acquisto di un nuovo immobile è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazione “prima casa”. Tramite questa comunicazione, il contribuente evita di versare le sanzioni in misura piena ed ha la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso.
Istituto del ravvedimento operoso
Per evitare la sanzione agevolazione prima casa, sarà necessario presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Questo, consentirà al contribuente di poter aderire all’istituto del ravvedimento di cui all’articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma 1, che:
“La sanzione è ridotta, sempreché la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza.”
Il successivo comma 3 del medesimo articolo, inoltre, prevede che nei casi
in cui la liquidazione debba essere eseguita dall’Ufficio, il ravvedimento si
perfeziona con l’esecuzione dei pagamenti nel termine di sessanta giorni dalla notificazione dell’avviso di liquidazione.
Si ritiene, pertanto, che non esista alcuna causa ostativa all’applicabilità
del ravvedimento anche per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.
Il ravvedimento operoso è conveniente
Qualora il contribuente abbia venduto l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa prima del quinquennio e non abbia intenzione di riacquistare entro i successivi 12 mesi dalla vendita altra abitazione da adibire ad abitazione principale potrà avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso. Questo avviene presentando un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l’atto. Questo dovrà essere fatto entro i 12 mesi dalla vendita.
L’Agenzia delle Entrate provvederà a “riliquidare” le imposte da applicare all’atto come se il contribuente non avesse mai richiesto e beneficiato dell’ agevolazioni per la prima casa. In questo modo il contribuente dovrà versare all’Erario la differenza delle imposte ma eviterà di pagare la sanzione.
L’istituto del ravvedimento operoso potrà essere utilizzato anche dal contribuente che abbia acquistato un immobile con agevolazioni prima casa non intenda o non possa più trasferire la residenza nel Comune entro i 18 mesi. Qualora non sia ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non potrà rispettare l’impegno assunto avrà la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. Questo, come nel caso precedente avverrà presentando apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato.
