Sfratto per morosità dell’inquilino: procedura e tempi

Cosa fare quando l’inquilino non paga l’affitto? Come è possibile far uscire dall’appartamento l’inquilino che non paga l’affitto? Di seguito le modalità per ottenere lo sfratto per morosità dell’inquilino. Procedura di sfratto e tempi per l’ottenimento. 

Lo sfratto per morosità è un procedimento che consente al locatore, in tempi brevi di ottenere, il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore. Questo in seguito alla persistente morosità di quest’ultimo nel pagamento del canone di locazione pattuito.

Ai sensi dell’articolo 658, 1° comma, c.p.c., infatti:

“il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche ire nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti“

Quando si parla di sfratto per morosità in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, si intende la procedura formale che il locatore può attivare quando l’affittuario non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione. Contratto che deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Ci troviamo, quindi, davanti a un’ipotesi di inadempimento del conduttore.

Se stai leggendo questo articolo molto probabilmente sei il proprietario di un immobile con un inquilino moroso e vuoi capire come ottenere al più presto il rilascio dell’immobile.

Per questo motivo, non perdiamo altro tempo e vediamo come funziona la procedura di fratto per morosità dell’inquilino in un contratto di locazione abitativo o commerciale.

Convalida di sfratto: tipologie

Possiamo distinguere tre tipologie di convalida di sfratto:

• La licenza per finita locazione (art. 657 cpc) con la quale il locatore chiede la risoluzione di un contratto attualmente in essere la scadenza;
• la convalida di sfratto per finita locazione (art. 657 cpc) se il contratto in essere tra locatore e conduttore è già scaduto e l’inquilino non intende rilasciare l’immobile;
• la convalida di sfratto per morosità (art. 658 cpc).

Sfratto

Presupposti della procedura di sfratto per morosità

Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:

• La presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale. Questo in quanto non può essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore;
• Il mancato pagamento del canone di locazione. La cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della legge n. 392/1978 in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista. Ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone“. Tale criterio, tuttavia, “trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo“. Locazioni commerciali per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della legge n. 392/1978, “come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto“.

Sfratto per morosità: tipologie

È necessario sottolineare che, secondo la normativa attuale, le tipologie del procedimento di sfratto per morosità sono quattro:

1. Procedura intimazione convalida sfratto per morosità locazione commerciale e uso abitativo. E’ la procedura a cui ricorrere quando l’inquilino non paga i canoni mensili pattuiti con la registrazione contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate;
2. Procedura intimazione convalida sfratto per finita locazione. Vi si ricorre quando il proprietario dell’immobile, terminato il periodo di affitto come da contratto, intende richiedere all’inquilino la restituzione del bene;
3. Procedura intimazione convalida sfratto locazione per necessità. E’ quella utilizzata quando il proprietario dell’immobile intende avvalersi dello sfratto per specifiche cause riconosciute dalla legge. Come, ad esempio, per il cambio d’uso dell’immobile (da commerciale ad uso abitativo), oppure, se vuole utilizzare il locale per la sua attività imprenditoriale;
4. Infine, procedura intimazione convalida sfratto per risoluzione contratto di locazione per inadempimento. In tal caso il Giudice decide di emettere il provvedimento esecutivo di convalida dello sfratto a fronte di un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino. Come, ad esempio, il sub-affitto che è vietato dalla legge o un cambio d’uso non consentito.

Sfratto per morosità: legittimazione e competenza

Legittimati alla procedura riguardante lo sfratto dell’inquilino moroso sono le parti del rapporto di locazione.

La legittimazione attiva spetta al locatore.

Soggetto che può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Può agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari.

La legittimazione passiva spetta al conduttore e, nell’ipotesi di più conduttori sussiste litisconsorzio necessario tra gli stessi.

In merito alla competenza, l’articolo 661 del c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.

Si tratta di una competenza funzionale e inderogabile. Ricordalo sempre!

La procedura di sfratto per morosità

In genere, il primo atto del locatore, di fronte alla persistente morosità dell’inquilino, consiste in una lettera di diffida.

Si tratta di una lettera da inviare con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati. L’obiettivo è quello di invitare l’inquilino a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Se la diffida non sortisce effetti, il locatore agisce con l’atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida. Nonché, come previsto dall’articolo 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà decreto ingiuntivo).

Con questo documento si chiede al Giudice del tribunale un provvedimento con cui ottenere la risoluzione del contratto di locazione, con l’intimazione al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni dovuti.

Si comprende che, con tale procedura, si ottiene un provvedimento subito esecutivo con cui il locatore può intimare al conduttore lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze stabilite e chiedere, nello stesso atto, l’ingiunzione (cioè l’ordine) di pagamento per i canoni scaduti.

Ambito giudiziale della procedura

All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:

• Il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida. A questo punto, il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
• Il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. “termine di grazia“. Vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito (ex art. 55 legge n. 392/1978). Il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali. Di fronte ad una “morosità incolpevole“, il conduttore può evitare lo sfratto accedendo all’apposito fondo;
• Il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione). Il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.

Ordinanza di rilascio dell’immobile

L’atto finale della procedura è l’emissione dell’ordinanza di rilascio dell’immobile. Questa costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino.

Una volta emessa l’ordinanza, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con la “monitoria di sgombero“.

Si tratta di una esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto.

In questo caso l’ufficiale giudiziario può usufruire ove necessario dell’assistenza della forza pubblica. L’obiettivo è quello di immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.

Sfratto per morosità: quali documenti servono?

Per presentare al giudice la richiesta di intimazione convalida sfratto per morosità, occorrono i seguenti documenti:

• Copia del contratto di locazione, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• Copia delle ricevute pagamento affitto precedenti;
• Infine copia dei solleciti eventualmente inviati all’affittuario moroso.

Sfratto per morosità: tempistiche

La procedura in questione è molto rapida: i tempi per richiedere e eseguire uno sfratto per morosità locazione commerciale e abitazione sono di circa tre mesi.

Circa un mese per richiedere la prima udienza al giudice che dovrà emettere l’intimazione di convalida dello sfratto per morosità a cui si aggiungono due o tre mesi per effettuare materialmente lo sfratto tramite Ufficiale Giudiziario.

Sfratto per morosità: come funziona il decreto ingiuntivo?

Se le richieste del locatore sono fondate, il Giudice che ha emesso il decreto di intimazione di convalida dello sfratto per morosità, provvede anche ad emettere un separato decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si tratta dell’atto con cui si dà ordine di pagare i canoni di locazione insoluti e quelli che verranno a scadere fino al momento in cui verrà lasciato l’immobile da parte dell’inquilino, oltre ovviamente alle spese per l’esecuzione.

Viene, inoltre, fissato e notificato il giorno nel quale avverrà lo sfratto per morosità, a seguito del quale l’Ufficiale Giudiziario deve attestare nel verbale che il locatore è tornato in possesso dell’immobile.

Può, però, accadere che l’inquilino si opponga allo sfratto esecutivo e si rifiuti di lasciare libero l’alloggio: in casi di questo genere, l’Ufficiale Giudiziario deve fissare un’altra data per lo sgombro, entro al massimo 3 o 4 giorni, con la partecipazione della Forza Pubblica per il rilascio coattivo.

Se, invece, con il decreto ingiuntivo si ordina il pagamento dei canoni non pagati e tale ordine resta disatteso, si procede ad eseguire al pignoramento dei beni, mobiliare e immobiliare.

Sfratto per morosità: è possibile opporsi?

L’affittuario sfrattato ha la possibilità e il diritto di opporsi al decreto ingiuntivo sfratto per morosità. E’ possibile farlo presentandosi all’udienza per l’intimazione di convalida del procedimento con delle prove scritte che attestino le cause materiali che hanno portato al mancato pagamento dei canoni di locazione.

Sfratto per morosità: quanto costa?

Il locatore che intende attivare la procedura di cui si parla è tenuto a versare il contributo unificato che si calcola in base al valore della lite o all’importo totale dei canoni di locazione insoluto.

Il contributo unificato per sfratto morosità deve essere versato tramite:

• Bollettino conto corrente postale, pagabile presso tutti gli uffici postali;
• Modello F23 contributo unificato per i pagamenti effettuati presso banche e internet banking, indicando il Codice Tributo Contributo Unificato: 750T contributo unificato;
• Modello comunicazione di versamento contributo unificato disponibile in formato elettronico, sul quale vanno indicati i dati del locatore che effettua la richiesta di sfratto per morosità o i dati personali del soggetto che introduce la fase del giudizio o della parte che effettua il versamento; generalità dell’inquilino nei confronti del quale viene richiesta l’intimazione di convalida sfratto per morosità; contrassegno rilasciato dal tabaccaio a conferma dell’avvenuto pagamento.

Per quanto riguarda il compenso da pagare all’avvocato, si aggira mediamente sulle 700-800 euro.

Sfratto per morosità sospeso fino al 30 giugno

Il Governo ha decretato il blocco degli sfratti su tutto il territorio italiano. Il provvedimento è contenuto all’articolo 103 comma 6 del decreto legge del 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “Cura Italia”), che contiene una serie di misure economiche per far fronte alla crisi generata dal Coronavirus: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020“.

La legge non permette in alcun modo la sospensione del pagamento del canone, ma consente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal contratto per giusta causa, osservando il periodo di preavviso. In tutti gli altri casi è fatto salvo il diritto del proprietario di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità.

Il decreto “Cura Italia”, interviene, di fatto, solo per le procedure di sfratto per morosità già pendenti, posticipandone gli effetti a dopo il 30 giugno, salvaguardando gli inquilini morosi.

Cosa accade, invece, a coloro che, toccati direttamente o di riflesso dall’emergenza Coronavirus, non riescano a corrispondere i canoni di locazione?

La legge non prevede alcuna possibilità di sospensione del pagamento del canone, se non – come già detto – facendo ricorso al recesso anticipato per giusta causa. In difetto del pagamento, alla ripresa dell’attività giudiziaria, i proprietari degli immobili potranno ricorrere alla procedura di sfratto per morosità e all’ingiunzione per ottenere il pagamento dei canoni dovuti.

Lo scenario cambia, ma solo parzialmente, se il locatario paga, ma solo parzialmente, la cifra pattuita per il canone d’affitto: si forma comunque una morosità e sarà comunque sfratto. L’aspetto su cui vi è un impatto sta nel fatto che comunque si prova la buona volontà nel pagamento nonostante la difficoltà di arrivare alla cifra totale, quindi in una procedura di sfratto, un giudice sarebbe più propenso in una procedura di sfratto a concedere il termine di grazia, ovvero altri 60-90 giorni per integrare il pagamento e non essere sfrattato.

Come riottenere il possesso del proprio immobile?

Con la convalida di sfratto si attesta il diritto del proprietario di riprendere il possesso dell’immobile. Per tornare in possesso dell’immobile bisognerà esperire la procedura di rilascio disciplinata dagli art. 605 e ss. cpc. Tale procedura dopo la notifica del precetto con l’ufficiale giudiziario che notifica al conduttore moroso il cosiddetto avviso di sloggio e preavviso di rilascio con fissazione della data dell’esecuzione. L’Ufficiale Giudiziario, anche mediante l’ausilio della forza pubblica, procederà all’effettiva esecuzione dello sfratto.

Recupero dei canoni non riscossi, interessi e spese legali

Con la procedura di sfratto per morosità il proprietario, oltre a riottenere il possesso dell’immobile, può contemporaneamente scegliere di recuperare il proprio credito. Questo, avviene chiedendo al Giudice di emettere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 664 c.p.c.

Attraverso tale domanda il locatore chiede al conduttore moroso il pagamento:

• di tutti i canoni scaduti;
• tutti i canoni a scadere fino all’effettivo rilascio dell’immobile;
• spese vive e legali anticipate dal locatore.

Se il conduttore è solvibile, il locatore può procedere, dopo la notifica del precetto, al pignoramento nei confronti del conduttore. Nel caso in cui il conduttore non fosse solvibile, è possibile non pagare le tasse sui canoni non riscossi e/o ottenere un credito d’imposta per l’anno successivo se già pagate.