Siamo dottori Commercialisti e forniamo consulenza alle aziende che desiderano migliorare le proprie strategie, il posizionamento sul mercato, aumentare le entrate e crescere tramite attività di investimento immobiliare.
Leggi di seguito un caso concreto e verifica se possiamo aiutarti a gestire al meglio il tuo patrimonio immobiliare.
Redditi immobiliari: un caso concreto
Come detto, per valutare la situazione voglio partire da un caso concreto di un soggetto che si è rivolto a noi, per valutare la sua situazione.
La situazione di partenza è questa:
Ho degli immobili a reddito come privato che generano un reddito lordo di € 24.000 annue. Adesso mi sto accingendo ad acquistare altri immobili commerciali che mi produrranno altri € 45.000 annui lordi. Vorrei capire se è conveniente continuare la strada dell’intestazione a privato, oppure costituire una società immobiliare nella forma di SRL
Si tratta di una situazione piuttosto comune da riscontrare, per questo motivo ho ritenuto utile esporla in questo contributo.
Costituzione di una società di gestione immobiliare
In una situazione come quella descritta, per capire se esiste una convenienza nella tassazione dei proventi con una società, piuttosto che come persona fisica, occorre fare una valutazione.
Si tratta di effettuare una simulazione della tassazione occorrente in entrambe le ipotesi: quella del privato e quella societaria.
Si tratta di due tipologie di tassazione diversa, con regole e considerazioni diverse da fare.
L’aspetto che può essere importante sottolineare sono le variabili in gioco che possono spostare la convenienza di una scelta piuttosto che sull’altra. In particolare si tratta delle seguenti:
- Analisi in merito alla possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, anche pensando ad un futuro passaggio generazionale;
- Valutazione inerente il reddito personale del soggetto senza considerare il reddito da locazione;
- Analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento di immobili in società;
- Valutazione in merito al reddito ottenibile dalla locazione, anche alla luce della disciplina sulle società di comodo.
Vediamo di seguito con maggiore dettaglio tutte queste variabili in gioco.
Analisi sulla gestione dei beni immobili
Il punto di partenza di qualsiasi valutazione è sempre l’ottica strategica. Il primo aspetto da prendere in considerazione è quello futuro.
Quello che voglio dire è che si deve cercare di capire se gli immobili oggetto di locazione saranno immobili che resteranno a lungo nel patrimonio. L’obiettivo è capire se nel giro di qualche anno si andrà a speculare su una futura vendita oppure se si decide di affittare per lungo termine.
Un investimento a lungo termine comporta solitamente delle valutazioni da fare in termini anche di passaggio generazionale.
Se si intende investire a breve termine su un bene immobile, in ottica maggiore di cinque anni, ma inferiore a dieci, investire come persona fisica è maggiormente conveniente. In questo modo potrà essere sfruttato un particolare regime fiscale che prevede l’esenzione da plusvalenza in caso di cessione di immobile detenuto da oltre cinque anni. Cosa che non riguarda le società di persone e di capitali.
Nel caso di società l’eventuale plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore conferito ed il corrispettivo di vendita sarà oggetto di tassazione in capo alla società (con le aliquote sopra indicate).
Al contrario se si presume di effettuare un investimento immobiliare a lungo termine (oltre i dieci anni), considerato il fatto che potrebbe configurarsi anche una ipotesi di passaggio generazionale, il conferimento di immobili in società può facilitare questo aspetto.
Un immobile in società permette molto facilmente di gestire un passaggio generazionale.
Questo è possibile evitando di pagare imposte ipotecarie e catastali che invece graverebbero se la detenzione di immobili fosse gestito come persona fisica.
Valutazione del reddito da locazione ottenibile
Altro aspetto da valutare per capire se è conveniente costituire una società di gestione immobiliare è il reddito da locazione ottenibile.
L’aspetto economico, in ogni scelta imprenditoriale assume la sua importanza.
In questo caso occorre valutare se la redditività offerta dagli immobili consente di operare con una società. La gestione ordinaria di una società comporta dei costi.
Da una parte occorre valutare il reddito che il privato percepisce al di fuori delle locazioni, e quindi dell’aliquota marginale a cui questa persona andrebbe a tassare questi redditi. Inoltre, occorre capire per quali contratti di locazione sia possibile applicare la cedolare secca.
Cedolare secca che per il soggetto privato persona fisica è il regime più conveniente di tassazione, con aliquote al 10% e al 21%. Tuttavia, per poter applicare la cedolare secca occorre che i contratti di locazione abbiano ad oggetto immobili civile abitazione (categorie catastali da A1 ad A11, tranne A10).
La valutazione di questi aspetti è molto importante, se si pensa di costituire una società di gestione immobiliare.
Costi di conferimento di immobili in società
Altro aspetto da considerare per la costituzione di una società di gestione immobiliare è il costo del conferimento degli immobili.
Occorre considerare, infatti, che in sede di conferimento del socio degli immobili nella società è dovuta l’imposta di registro al 9% per fabbricati abitativi, 7% per fabbricati strumentali e 12% per i terreni. Oltre poi all’imposta ipotecaria e catastale. Senza considerare le spese notarili e i costi connessi, quali la perizia di stima degli immobili da parte di un professionista.
Tutti costi che devono essere considerati al momento di costituzione della società di gestione immobiliare. Costi che, invece, sono risparmiati se gli immobili vengono detenuti come persona fisica.
Società di gestione immobiliare e società di comodo
Ultimo aspetto da considerare è quello legato alla disciplina sulle società di comodo.
Le società di comodo sono società che detengono beni al solo scopo di gestirli, senza effettuare alcuna gestione economica degli stessi.
In pratica, l’Amministrazione finanziaria presume che per ogni bene immobile detenuto si debba ricavare dalla società un certo reddito.
Se la società non raggiunge questo reddito viene considerata come di comodo. In pratica, è come se la società fosse stata costituita al solo scopo di gestire gli immobili per conto dei soci, per loro scopi personali, e non per generare reddito nella società.
Costituire una società di gestione immobiliare che dovesse rivelarsi di comodo potrebbe essere un grave danno. Questo perché le società di comodo sono soggette ad una maggiore tassazione, stabilita per legge.
Per questo motivo questo aspetto deve essere attentamente valutato prima del conferimento, per verificare la congruità dei ricavi e dei redditi societari dopo l’operazione.
Vantaggi della costituzione di una società di gestione immobiliare
Arrivato a questo punto sono sicuro che starai pensando che la costituzione di una società di gestione immobiliare non faccia al caso tuo.
Nelle variabili che ti ho mostrato sopra, la gestione societaria degli immobili presenta non poche problematiche da superare. Per questo motivo sono sicuro che ti sarai scoraggiato verso questa possibilità.
Prima che tu prenda una prima decisione voglio però mostrarti chiaramente quali sono i vantaggi di una gestione societaria dei beni immobili.
Vediamoli!
- Tutela del patrimonio – Con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio. Tutela conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL. Il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust;
- Passaggio generazionale – Possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella SRL con costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili. Possibilità di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni di legge. Controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria.
Vantaggi legati alla gestione dei redditi immobiliari da persona fisica
A questo punto vediamo quali sono i vantaggi legati all’operare come persona fisica, per la gestione di redditi da locazione immobiliare.
- Tassazione – Operando con una società, tutti gli utili saranno oggetto di tassazione in dichiarazione dei redditi. Mediamente è molto più alta la tassazione di una società rispetto a quella di una persona fisica. Questo sia perché la persona fisica può evitare la tassazione di plusvalenze da cessione di immobili detenuti da almeno di cinque anni. Inoltre, la persona fisica per i redditi da locazione di immobili abitativi può operare per la tassazione mediante cedolare secca. Cosa che una società non può applicare;
- Costi – Una società ha dei costi di gestione, oltre che di costituzione. Quindi per una SRL ci sono costi per commercialista, se ci sono dei soci ci sarà il consiglio di amministrazione, ci sono diverse voci che dovrai governare e pagare e questi costi andranno a erodere l’utile che ricavi dalle operazioni. Questi parametri li devi tenere in considerazione perché se sei un imprenditore devi assolutamente controllare i costi in uscita.
Società di gestione immobiliare: quando costituirla?
Una volta analizzati tutti questi aspetti è opportuno cercare di fornire qualche indicazione utile per capire quando è conveniente operare tramite società.
Nella situazione ipotizzata in partenza in Studio abbiamo prima fatto una simulazione legata alle due diverse modalità di tassazione dei canoni di locazione percepiti.
Dalla simulazione è venuto fuori che la tassazione mediante cedolare secca permetteva un risparmio di tassazione rispetto alla tassazione societaria.
Allo stesso modo, però, dal colloquio con il cliente è emerso chiaramente il fatto che questi immobili costituiranno oggetto di passaggio generazione tra qualche anno. Per questo motivo, invece, una societaria degli stessi sarebbe preferibile in ottica futura.
Infine, un ultima analisi è stata fatta riguardo la possibilità di poter superare indenne la disciplina sulle società di comodo. In questo caso i ricavi ottenibili da questi contratti di locazione, non permettevano di poter considerare non di comodo la società.
In definitiva, quindi, la scelta effettuata e consigliata al cliente è stata quella di continuare ad operare come persona fisica. Questo almeno fino a quando non sarà in grado di aumentare i canoni di locazione ottenibili dagli immobili. Con una maggiore redditività, sicuramente la gestione societaria potrà risultare maggiormente conveniente, anche nell’ottica del futuro passaggio generazionale.
Infine, se può esserti utile ti segnalo un interessante articolo legato alla gestione immobiliare in ambito internazionale: “Immobili detenuti da società: come ottimizzare la tassazione?“
Società di gestione immobiliare: consulenza
Se hai letto questo articolo molto probabilmente stai gestendo personalmente beni immobili di proprietà e ti stai chiedendo se sia il modo più conveniente.
Effettuare una valutazione per costituire una società immobiliare non è una cosa semplice. Come hai avuto modo di leggere le variabili in gioco sono molte.
Ci sono aspetti e discipline fiscali che soltanto un dottore commercialista esperto può valutare con sicurezza.
Per questo motivo ti consiglio di rivolgerti ad un soggetto preparato in grado di effettuare per te una valutazione accurata sulla tua posizione personale.
Noi di MB Studio siamo a tua disposizione per assisterti in questa valutazione ed eventualmente possiamo assisterti in modo continuativo per la gestione fiscale della tua SRL immobiliare.
Se credi di aver bisogno di aiuto non aspettare. Contattaci!
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