Società di gestione immobiliare: come aprirla?

Società di gestione immobiliare: quando conviene aprirla? In questo report scoprirai quando è conveniente aprire una società per gestire i redditi derivanti dalla locazione di beni immobili. 

Una delle problematiche che spessi ci troviamo ad affrontare in Studio è legata alla possibilità di costituire una società di gestione immobiliare.

Soprattutto per le persone che detengono diversi immobili (case od uffici) può essere conveniente, a determinate condizioni, pensare all’apertura di una società di gestione immobiliare.

Attenzione!

Non si tratta di una scelta di poco conto, occorre effettuare delle valutazioni importanti prima di affrontare una scelta come questa.

La costituzione di una società immobiliare comporta sempre delle considerazioni da fare sui ricavi derivanti dagli affitti e dai costi di gestione. Tutti aspetti che differiscono rispetto all’incasso degli stessi proventi come persona fisica.

Per questo motivo una scelta di questo tipo non è mai semplice. Ti consiglio di rivolgerti a degli esperti in questo ambito che possano aiutarti a fare la scelta migliore.

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Società immobiliari: tipologie

A seconda che l’attività della società immobiliare si orienti per lo più alla costruzione per la vendita, alla compravendita ovvero alla locazione a terzi, è possibile distinguere in:

  • Società immobiliari di costruzione: l’attività esclusiva o prevalente è costituita dalla costruzione/ristrutturazione di immobili per la vendita;
  • Società immobiliari di compravendita: l’attività esclusiva o prevalente è costituita dall’acquisto o dalla vendita di immobili;
  • Società immobiliari di gestione: l’attività esclusiva o prevalente è costituita dalla gestione di patrimoni immobiliari, effettuata tramite la loro concessione in locazione a terzi.

Costituzione di una società di gestione immobiliare: quali valutazioni fare?

Al fine di individuare se esiste una convenienza nella tassazione dei proventi con una società, piuttosto che come persona fisica, occorre fare una valutazione.

Si tratta di effettuare una simulazione della tassazione occorrente in entrambe le ipotesi: quella del privato e quella societaria.

Si tratta di due tipologie di tassazione diversa, con regole e considerazioni diverse da fare.

L’aspetto che può essere importante sottolineare sono le variabili in gioco che possono spostare la convenienza di una scelta piuttosto che sull’altra. In particolare si tratta delle seguenti:

  • Analisi in merito alla possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, anche pensando ad un futuro passaggio generazionale;
  • Valutazione inerente il reddito personale del soggetto senza considerare il reddito da locazione;
  • Analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento di immobili in società;
  • Valutazione in merito al reddito ottenibile dalla locazione, anche alla luce della disciplina sulle società di comodo.

Analisi sulla gestione dei beni immobili

Il punto di partenza di qualsiasi valutazione è sempre l’ottica strategica. Il primo aspetto da prendere in considerazione è quello futuro.

Quello che voglio dire è che si deve cercare di capire se gli immobili oggetto di locazione saranno immobili che resteranno a lungo nel patrimonio. L’obiettivo è capire se nel giro di qualche anno si andrà a speculare su una futura vendita oppure se si decide di affittare per lungo termine.

Un investimento a lungo termine comporta solitamente delle valutazioni da fare in termini anche di passaggio generazionale.

Se si intende investire a breve termine su un bene immobile, in ottica maggiore di cinque anni, ma inferiore a dieci, investire come persona fisica è maggiormente conveniente. In questo modo potrà essere sfruttato un particolare regime fiscale che prevede l’esenzione da plusvalenza in caso di cessione di immobile detenuto da oltre cinque anni. Cosa che non riguarda le società di persone e di capitali.

Nel caso di società l’eventuale plusvalenza determinata dalla differenza tra il valore conferito ed il corrispettivo di vendita sarà oggetto di tassazione in capo alla società (con le aliquote sopra indicate).

Al contrario se si presume di effettuare un investimento immobiliare a lungo termine (oltre i dieci anni), considerato il fatto che potrebbe configurarsi anche una ipotesi di passaggio generazionale, il conferimento di immobili in società può facilitare questo aspetto.

Un immobile in società permette molto facilmente di gestire un passaggio generazionale.

Questo è possibile evitando di pagare imposte ipotecarie e catastali che invece graverebbero se la detenzione di immobili fosse gestito come persona fisica.

Valutazione del reddito da locazione ottenibile

Altro aspetto da valutare per capire se è conveniente costituire una società di gestione immobiliare è il reddito da locazione ottenibile.

In questo caso occorre valutare se la redditività offerta dagli immobili consente di operare con una società. La gestione ordinaria di una società comporta dei costi.

Da una parte occorre valutare il reddito che il privato percepisce al di fuori delle locazioni, e quindi dell’aliquota marginale a cui questa persona andrebbe a tassare questi redditi. Inoltre, occorre capire per quali contratti di locazione sia possibile applicare la cedolare secca.

Cedolare secca che per il soggetto privato persona fisica è il regime più conveniente di tassazione, con aliquote al 10% e al 21%. Tuttavia, per poter applicare la cedolare secca occorre che i contratti di locazione abbiano ad oggetto immobili civile abitazione (categorie catastali da A1 ad A11, tranne A10).

La valutazione di questi aspetti è molto importante, se si pensa di costituire una società di gestione immobiliare.

Costi di conferimento di immobili in società

Altro aspetto da considerare per la costituzione di una società di gestione immobiliare è il costo del conferimento degli immobili.

Occorre considerare, infatti, che in sede di conferimento del socio degli immobili nella società è dovuta l’imposta di registro al 9% per fabbricati abitativi, 7% per fabbricati strumentali e 12% per i terreni. Oltre poi all’imposta ipotecaria e catastale. Senza considerare le spese notarili e i costi connessi, quali la perizia di stima degli immobili da parte di un professionista.

Tutti costi che devono essere considerati al momento di costituzione della società di gestione immobiliare. Costi che, invece, sono risparmiati se gli immobili vengono detenuti come persona fisica.

Società di gestione immobiliare e società di comodo

Se decidi di aprire una società immobiliare, è necessario che sia operativa; in quanto se non è operativa, per l’Agenzia delle entrate è considerata di comodo e quindi vi applicherà la relativa disciplina.

Una società di comodo è una società creata al solo scopo di facciata, questo si evince dai seguenti elementi:

  • Sebbene gli immobili siano intestati alla società, rimangono nella piena disponibilità dei soci;
  • Non viene esercitata alcuna attività imprenditoriale.

In pratica, l’Amministrazione finanziaria presume che per ogni bene immobile detenuto si debba ricavare dalla società un certo reddito.

Se la società non raggiunge questo reddito viene considerata come di comodo. In pratica, è come se la società fosse stata costituita al solo scopo di gestire gli immobili per conto dei soci, per loro scopi personali, e non per generare reddito nella società.

Costituire una società di gestione immobiliare che dovesse rivelarsi di comodo potrebbe essere un grave danno. Questo perché le società di comodo sono soggette ad una maggiore tassazione, stabilita per legge.

Per questo motivo questo aspetto deve essere attentamente valutato prima del conferimento, per verificare la congruità dei ricavi e dei redditi societari dopo l’operazione.

Società semplice e società immobiliare di gestione: quale scegliere?

Vediamo qui di seguito di sintetizzare quando è più conveniente la società semplice rispetto alla SRL immobiliare o viceversa.

La società semplice è molto spesso utilizzata in situazioni dove non vi sono redditi rilevanti da locazione e dove la compagine societaria è costituita da più soci. Questa forma societaria è sicuramente molto flessibile e molto diffusa a fungere da holding di famiglia anche per la detenzione di partecipazioni societarie.

La SRL immobiliare è consigliabile quando i redditi da locazione iniziano ad essere rilevanti e quando vi sono vari immobili intestati alla società. Con questa forma societaria infatti, vi è un vantaggio fiscale dovuto alla tassazione proporzionale rispetto all’impatto fiscale delle aliquote marginali Irpef. Quest’ultima tassazione si avrebbe in caso di società semplice immobiliare. A differenza della società semplice, è necessario superare la verifica della disciplina delle società di comodo.

Vantaggi della costituzione di una società di gestione immobiliare

Arrivato a questo punto sono sicuro che starai pensando che la costituzione di una società di gestione immobiliare non faccia al caso tuo.

Nelle variabili che ti ho mostrato sopra, la gestione societaria degli immobili presenta non poche problematiche da superare. Per questo motivo sono sicuro che ti sarai scoraggiato verso questa possibilità.

Prima che tu prenda una prima decisione voglio però mostrarti chiaramente quali sono i vantaggi di una gestione societaria dei beni immobili.

Vediamoli!

  • Tutela del patrimonio – Con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio. Tutela conseguente alla separazione dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL. Il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust;
  • Passaggio generazionale – Possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota figurativa nella SRL con costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili. Possibilità di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni di legge. Controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria.

Svantaggi per una società di gestione immobiliare

Quando si decide di costituire una società di gestione immobiliare bisogna considerare i costi di apertura della società, spese di gestione, spese del rogito notarile, nonché il consulente che seguirà gli aspetti contabili e fiscali.

Inoltre, prima di valutare se la società immobiliare sia la scelta giusta per te, è importante conoscere le spese da affrontare in sede di conferimento degli immobili in società. Qualora tali immobili fossero acquistati tramite società, si eviterebbero tali spese.

Oltre al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale, come visto nei paragrafi precedenti, è opportuno considerare anche i costi legati alla perizia effettuata da un esperto sugli immobili.

Vantaggi legati alla gestione dei redditi immobiliari da persona fisica

A questo punto vediamo quali sono i vantaggi legati all’operare come persona fisica, per la gestione di redditi da locazione immobiliare.

  • Tassazione – Operando con una società, tutti gli utili saranno oggetto di tassazione in dichiarazione dei redditi. Mediamente è molto più alta la tassazione di una società rispetto a quella di una persona fisica. Questo sia perché la persona fisica può evitare la tassazione di plusvalenze da cessione di immobili detenuti da almeno di cinque anni. Inoltre, la persona fisica per i redditi da locazione di immobili abitativi può operare per la tassazione mediante cedolare secca. Cosa che una società non può applicare;
  • Costi – Una società ha dei costi di gestione, oltre che di costituzione. Quindi per una SRL ci sono costi per commercialista, se ci sono dei soci ci sarà il consiglio di amministrazione, ci sono diverse voci che dovrai governare e pagare e questi costi andranno a erodere l’utile che ricavi dalle operazioni. Questi parametri li devi tenere in considerazione perché se sei un imprenditore devi assolutamente controllare i costi in uscita.

Società di gestione immobiliare: quando costituirla?

Una volta analizzati tutti questi aspetti è opportuno cercare di fornire qualche indicazione utile per capire quando è conveniente operare tramite società.

Nella situazione ipotizzata in partenza in Studio abbiamo prima fatto una simulazione legata alle due diverse modalità di tassazione dei canoni di locazione percepiti.

Dalla simulazione è venuto fuori che la tassazione mediante cedolare secca permetteva un risparmio di tassazione rispetto alla tassazione societaria.

Allo stesso modo, però, dal colloquio con il cliente è emerso chiaramente il fatto che questi immobili costituiranno oggetto di passaggio generazione tra qualche anno. Per questo motivo, invece, una societaria degli stessi sarebbe preferibile in ottica futura.

Infine, un ultima analisi è stata fatta riguardo la possibilità di poter superare indenne la disciplina sulle società di comodo. In questo caso i ricavi ottenibili da questi contratti di locazione, non permettevano di poter considerare non di comodo la società.

In definitiva, quindi, la scelta effettuata e consigliata al cliente è stata quella di continuare ad operare come persona fisica. Questo almeno fino a quando non sarà in grado di aumentare i canoni di locazione ottenibili dagli immobili. Con una maggiore redditività, sicuramente la gestione societaria potrà risultare maggiormente conveniente, anche nell’ottica del futuro passaggio generazionale.

Simulazione società di gestione immobiliare

Per valutare la situazione voglio partire da un caso concreto di un soggetto che si è rivolto a noi, per valutare la sua situazione.

La situazione di partenza è questa:

Ho degli immobili a reddito come privato che generano un reddito lordo di € 24.000 annue. Adesso mi sto accingendo ad acquistare altri immobili commerciali che mi produrranno altri € 45.000 annui lordi. Vorrei capire se è conveniente continuare la strada dell’intestazione a privato, oppure costituire una società immobiliare nella forma di SRL o società semplice immobiliare

Si tratta di una situazione piuttosto comune da riscontrare, per questo motivo ho deciso di esporla in questo contributo.

Calcoli di valutazione della società di gestione immobiliare

Per verificare che la società di gestione immobiliare sia la scelta più conveniente, è opportuno effettuare alcune simulazioni. Le casistiche che andremo a simulare sono le seguenti:

  • Proventi da locazione tramite persona fisica, intestataria dei beni immobili;
  • L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare tramite la struttura della Società semplice;
  • L’utilizzo e la costituzione di una società di gestione immobiliare sotto forma di SRL immobiliare.

Per semplicità, ipotizziamo che la locazione sia effettuata nei confronti di privati, in modo da poter applicare la cedolare secca.

Tassazione proventi da locazione tramite persona fisica

Reddito da locazione79.000 euro
Cedolare secca (21%)16.590 euro
Reddito netto62.410 euro

Costituzione di una società di gestione immobiliare tramite la struttura della Società semplice

Il primo costo da sostenere è quello legato alla costituzione della società semplice immobiliare, ovvero le competenze del notaio.

Nel caso in cui vi sia un conferimento di immobili dai soci persone fisiche alla società semplice immobiliare, dovrai considerare anche l’imposta di registro nella misura del 9% ( da calcolarsi sul valore venale degli immobili) oltre alle imposte ipotecarie e catastali. Ipotizziamo nel nostro esempio che il socio decida di conferire nella società un immobile dal valore di 250mila euro, l’onere iniziale di conferimento sarà pari a 22.500 ( a questi si dovranno aggiungere anche le imposte catastali e ipotecarie).

Vediamo qui di seguito a quanto ammonta la tassazione dei canoni di locazione in caso di immobili gestiti tramite società semplice, da due soci con una partecipazione del 50% ciascuno:

Reddito da locazione79.000 euro
Reddito imponibile75.050 euro
Socio A 50%37.525 euro
Socio B 50%37.525 euro
IRPEF complessiva19.888,25 euro
Reddito netto55.161,75 euro

A differenza della simulazione precedente, in questo caso, ciascun socio non potrà applicare la cedolare secca al reddito da locazione. In caso di altre redditi, ad esempio reddito da lavoro dipendente, quest’ultimo andrà a cumularsi con il reddito della partecipazione nella società semplice.

Costituzione della Società di gestione immobiliare nella forma della SRL

Come nel caso precedente, anche per il conferimento di immobili in una SRL, si sconta l’imposta di registro nella misura del 9% sul valore venale degli immobili.

Vediamo qui di seguito il calcolo:

Reddito lordo79.000 euro
IRES18.960 euro
IRAP3.081 euro
Reddito netto56.959 euro
Dividendo54.247 euro
Ritenuta del 26%14.104 euro
Reddito netto40.143 euro

Valutazione della convenienza per la costituzione di una società di gestione immobiliare

La prima soluzione, ovvero immobili detenuti da persona fisica, può sembrare la soluzione più conveniente. Tuttavia questa simulazione non può che essere semplicistica, infatti, vi sono anche altre variabili in gioco. La gestione tramite privato permette di sfruttare le ristrutturazioni o riqualificazione energetica degli immobili. L’aspetto negativo della gestione di immobili tramite persona fisica è legato ai maggiori rischi in relazione alla tutela del proprio patrimonio personale dalle eventuali aggressioni di terzi.

La seconda soluzione, ovvero costituzione di una società semplice immobiliare, da un lato si avrebbe una tassazione più alta rispetto alla prima soluzione, in quanto non vi è la possibilità di applicare il regime della cedolare secca, dall’altro si avrebbe il vantaggio di avere gli immobili segregati rispetto alla situazione personale del socio. Inoltre, nella società semplice immobiliare non sia avrebbe il problema legato alla disciplina delle società di comodo che invece potrebbe manifestarsi nella SRL immobiliare. Tuttavia, è opportuno considerare, in sede di costituzione, del costo legato al conferimento degli immobili in termini di imposta di registro.

La terza soluzione, ovvero costituzione di una società di gestione immobiliare nella forma di SRL, può risultare conveniente nei casi in cui gli immobili conferiti sono in grado di generare importanti redditi da locazione. In questo caso, lo strumento della SRL, tramite la tassazione proporzionale, permette di abbattere il carico fiscale. A differenza della società semplice immobiliare, dove è richiesta la presenza di almeno due soci, la SRL immobiliare può essere anche unipersonale. La SRL immobiliare risulta essere vantaggiosa quando non decidiamo di prelevare tutti gli utili dalla società ma di reinvestirli in altri progetti di investimento immobiliare.

Fiscalità della società semplice immobiliare

Gli immobili appartenenti alle società immobiliari possono essere suddivisi nelle seguenti categorie:

  • immobili merce;
  • immobili strumentali;
  • immobili patrimoniali.

Gli immobili generano componenti positive e negative di reddito che concorrono alla formazione del reddito d’impresa ( art. 81 e seguenti del TUIR). In dettaglio:

  • ai fini dell’IRPEF, i redditi facenti capo alle società di persone commerciali sono considerati, per presunzione assoluta, redditi d’impresa, e sono determinati in base alle norme stabilite per tale categoria reddituale;
  • ai fini IRES, il reddito complessivo delle società di capitali, da qualunque fonte provenga viene considerato reddito d’impresa e determinato secondo la relativa disciplina.

Ai sensi dell’art. 43 comma 1 del TUIR, anche i componenti reddituali derivanti dagli immobili appartenenti alle società commerciali concorrono alla determinazione del reddito d’impresa, costituendone elementi positivi e negativi, e non si considerano produttivi di reddito fondiario. Solo in alcuni casi vengono determinati in base alle norme proprie dei redditi fondiari.

Non rientrano nella disciplina in esame le società costituite in forma di società semplice, alle quali è precluso lo svolgimento di attività d’impresa. Il reddito delle società semplici che hanno ad oggetto la gestione di patrimoni immobiliari si determina in base alle disposizioni relative ai redditi fondiari ed ai redditi diversi.

Fiscalità degli immobili merce

Gli immobili merce costruiti o acquistati per la vendita dalle società immobiliari partecipano alla formazione del reddito secondo le risultanze del conto economico (art. 83 del Tuir) ed in particolare tramite:

  • i ricavi derivanti dalla vendita (voce A.1 del CE);
  • le variazioni delle rimanenze (voce A.2 del CE);
  • i proventi derivanti dalla loro locazione (voce A.5 del CE);
  • i costi di costruzione (voce B.6, B.7, B.9, etc.).

I costi di acquisto o di costruzione risultanti in bilancio devono essere considerati, ai fini fiscali, nel rispetto del principio di competenza.

Qualora, una volta ultimati, gli immobili merce vengano concessi in locazione a terzi, i relativi canoni costituiscono componenti positivi del reddito d’impresa per l’ammontare risultante in CE (voce A.5). La Cassazione, con la sentenza n. 6194 del 03.05.2001, ha chiarito che la locazione di un fabbricato, da parte di un’impresa che lo ha realizzato con l’obiettivo di rivenderlo, deve qualificarsi come atto compreso nell’attività propria dell’impresa, se rientra sul piano di una gestione conservativa in attesa di una successiva vendita.

Gli immobili merce sono esenti dall’IMU. Infatti, sono esenti dall’IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita e anche i fabbricati che sono stati acquistati e si quali sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione edilizia e di risparmio energetico. Per fruire dell’agevolazione, deve trattarsi di fabbricati posti in vendita dall’impresa che li ha costruiti, fintanto che risulti tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Per poter beneficiare dell’agevolazione è necessario presentare la dichiarazione IMU.

Fiscalità degli immobili strumentali

Gli immobili strumentali partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze del conto economico, ed in particolare:

  • tramite le plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla loro vendita;
  • tramite i proventi derivanti dalla loro locazione;
  • tramite i componenti negativi ad essi afferenti, quali:
    • quote di ammortamento;
    • spese di manutenzione;
    • assicurazione;
    • interessi passivi.

La cessione a titolo oneroso di immobili operata nell’esercizio di imprese commerciali, è suscettibile di generare componenti positivi di reddito. Infatti, come disciplinato dall’art. 86 del Tuir, sono suscettibili di generare plusvalenze che concorrono a formare reddito d’impresa:

  • la cessione a titolo oneroso;
  • il risarcimento, anche in forma assicurativa, conseguito a fronte della perdita o del danneggiamento;
  • l’assegnazione ai soci o la destinazione a finalità extraimprenditoriali.

La plusvalenza o minusvalenza risulta pari alla differenza tra:

  • il corrispettivo o l’indennizzo conseguito, al netto degli oneri accessoridi diretta imputazione;
  • e il costo non ammortizzato del bene, ovvero il costo sostenuto del bene, ridotto degli ammortamenti dedotti nei vari periodi d’imposta.

Le plusvalenze, se conseguite in relazione a immobili posseduti per un periodo non inferiore a 3 anni, concorrono a formare il reddito:

  • per l’intero ammontare nel periodo d’imposta in cui sono state conseguite;
  • ovvero in un massimo di 5 rate costanti, a partire da quello in cui sono state conseguite.

Per gli immobili posseduti da cedente per un periodo inferiore a 3 anni, le plusvalenze concorrono a formare il reddito d’impresa, per il loro intero ammontare, nell’esercizio in cui sono conseguite.

La plusvalenza si considera conseguita nel periodo d’imposta in cui viene stipulato il rogito notarile o, se diverso e successivo, nel periodo d’imposta in cui si verifica l’effetto traslativo.

Cessione immobili strumentali: imposte indirette

L’art. 10, comma 1, lettera n. 8-ter, del DPR n. 633/1972 prevede che alla cessione di immobili strumentali si applica in via generale il regime di esenzione Iva. Questo, salvo specifici casi in cui è prevista l’Iva in via obbligatoria. Tuttavia, rimane la possibilità, per l’impresa cedente di optare comunque per l’imponibilità Iva. Se desideri approfondire il regime Iva della cessione di immobili strumentali, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Cessione immobile strumentale: regime Iva“.

Fiscalità degli immobili patrimonio

La disciplina fiscale degli immobili patrimonio non locati dispone che questi concorrano a formare il reddito d’impresa con i criteri dei redditi fondiari e assume rilevanza la rendita catastale.

Il reddito degli immobili patrimonio locati è determinato assumendo il maggiore tra:

  • la rendita catastale (rivalutata del 5%) e
  • il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria sostenute entro il limite del 15% del canone.

Per gli immobili patrimonio possono essere portate in deduzione solo le spese di manutenzione ordinaria. Considerando chele spese di manutenzione ordinaria sono solitamente a carico della parte conduttrice, l’impresa locatrice non potrà beneficiare di alcuna deduzione dal reddito imponibile.

Oltre alle spese straordinarie sono indeducibili le:

  • quote di ammortamento;
  • spese condominiali e di gestione degli immobili patrimonio;
  • l’IMU relativa agli immobili patrimonio.

Risultano invece completamente deducibili le spese inerenti al funzionamento e all’organizzazione della società, ad esempio il compenso corrisposto al commercialista e il compenso dell’amministratore.

Per quanto riguarda gli interessi passivi per gli immobili patrimonio, è opportuno distinguere tra:

  • gli oneri finanziari sostenuti per obiettivi diversi dall’acquisizione di immobili patrimonio e pertanto, sono interamente indeducibili;
  • gli interessi passivi relativi ai finanziamenti contratti per l’acquisizione di immobili patrimonio a disposizione, sono parzialmente deducibile. Sono deducibili in ciascun periodo d’imposta fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati, l’eccedenza è deducibile fino al 30% del ROL;
  • gli interessi passivi relativi a immobili patrimonio destinati alla locazione sono interamente deducibili.

Infine, per quanto riguarda l’aspetto della cessione/autoconsumo/assegnazione ai soci di un immobile patrimonio può generare, a seconda dei casi, una plusvalenza imponibile o una minusvalenza deducibile.

Il reddito sarà determinato come differenza tra il corrispettivo conseguito il costo non ammortizzato. Se desideri approfondire tassazione derivante dalla vendita di immobili patrimonio, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Cessione immobili patrimonio posseduti da società: tassazione“.

Società di gestione immobiliare: consulenza

Se hai letto questo articolo molto probabilmente stai gestendo personalmente beni immobili di proprietà e ti stai chiedendo se sia il modo più conveniente.

Effettuare una valutazione per costituire una società immobiliare non è una cosa semplice. Come hai avuto modo di leggere le variabili in gioco sono molte.

Ci sono aspetti e discipline fiscali che soltanto un dottore commercialista esperto può valutare con sicurezza.

Per questo motivo ti invito a contattarci al link che troverai qui di seguito. Sulla base della tua situazione personale, ti aiuteremo a valutare se la costituzione di una società di gestione immobiliare possa essere una scelta vantaggiosa.

Seguendo il link sottostante, riceverai a stretto giro un preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere tutti i tuoi dubbi sull’argomento.

Solo in questo modo, sarai sicuro di prendere una decisione consapevole, evitando di commettere errori che, in futuro potranno esserti contestati e quindi sanzionati.

4 commenti su “Società di gestione immobiliare: come aprirla?”

  1. Caro Dottor Federico Migliorini, ho una domanda per lei.

    Che differenze invece dal punto di vista finanziario e di indebitamento ? Sicuramente, inoltre, questo ha un impatto dal punto di vista fiscale (vantaggio fiscale del debito).

    Quanto si può indebitare il singolo (mutui bancari) per l’acquisto degli immobili da locare e quanto invece lo si può fare nei margini si una società di gestione immobiliare ? E’ più facile per la società di gestione immobiliare indebitarsi per l’acquisto di nuovi immobili da mettere a reddito della società, rispetto a quanto potrebbe fare la singola persona fisica con la concessione di un ulteriore e nuovo mutuo ?

    grazie

    Luigi

    Rispondi
    • Salve Luigi, una società di gestione immobiliare ovviamente se ha già degli immobili ha una capacità di ottenere finanziamenti più elevata rispetto a quella che potrebbe avere un singolo, e consente una protezione patrimoniale maggiore. Attenzione però deve essere posta a redditività degli immobili ed indebitamento, altrimenti è molto facile che la società possa rivelarsi insolvente nei confronti delle banche creditrici.

      Rispondi
      • Molto chiaro grazie. Avrei un’altra curiosità.

        I beni immobiliari del singolo messi a disposizione della società restano a disposizione della persona ?
        Questa persona potrà trasferendo tutti i suoi beni immobiliari nella società, rigodere delle agevolazioni sulla prima casa ad esempio ?

        Grazie

        Rispondi

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