Società semplice immobiliare: quando costituirla?

Società semplice immobiliare di mero godimento. Snellezza, flessibilità e vantaggi fiscali. E’ uno dei migliori strumenti di protezione, gestione e trasmissione dei patrimoni familiari. Una s.s. è una vera e propria cassaforte immobiliare. 

Perché utilizzare una società semplice immobiliare per la mera detenzione del patrimonio familiare?

Si tratta di una società “cassaforte” di immobili.

Si tratta di un’impresa che non svolge attività commerciale, infatti, la sua unica attività è la detenzione di beni immobili. Ricordo che la società semplice, infatti, non può mai svolgere attività di tipo commerciale.

Costituire una società semplice immobiliare può portare a numerosi vantaggi. Infatti, questo strumento societario può facilitare la pianificazione successoria. Attraverso questo tipo di struttura è possibile evitare diverse problematiche legate alla comunione immobiliare.

Il tutto, senza contare che, molto spesso, il costo di gestione di una società semplice è molto inferiore rispetto a quello di eventuali alternative, sia da un punto di vista civilistico che fiscale.

Vediamo, quindi, in questo articolo i vantaggi legati alla costituzione di una società semplice immobiliare.

Cominciamo!

La società semplice immobiliare di mero godimento

In passato la società semplice era utilizzata per la detenzione di beni per la sua riservatezza. Almeno fino al 1995. Fino a tale data le società semplici non avevano infatti obbligo di iscriversi al Registro Imprese.

Era, tuttavia, contestato che si potesse utilizzare una società semplice per il mero godimento di immobili. Per fungere, sostanzialmente, da semplice “cassaforte” del patrimonio di famiglia. In questi anni, infatti, la soluzione preferita era la comunione indivisa.

La disciplina normativa ai tempi vietava (o almeno così sembrava) l’esercizio di qualunque tipo di attività di gestione immobiliare. Tutte le società, infatti, dovevano svolgere attività commerciale di tipo imprenditoriale.

Coloro che volevano intestare immobili ad una società, le davano allora un oggetto commerciale. L’oggetto di solito indicato era la compravendita immobiliare, l’intermediazione o locazione di immobili.

Tutto questo avveniva anche se in pratica l’attività esercitata era quella di semplice gestione immobiliare.  Un mero godimento degli immobili.

Negli anni, infatti, abbiamo assistito alla diffusione di tantissime società commerciali il cui unico scopo è la gestione del patrimonio immobiliare dell’imprenditore.

Con il passare del tempo l’Agenzia delle Entrate non ha visto in modo favorevole questo tipo di società. Basti pensare alla normativa fiscale penalizzante che riguarda le cd “società di comodo“.

Col tempo dal fisco è stata però riconosciuta la valenza della società semplice immobiliare, non commerciale, ma di semplice gestione di beni.

Il mero godimento è oggi dunque attività consentita. Ciò è stato sancito anche dal Tribunale, Roma. Con sentenza 08/11/2016.

L’attività di mero godimento può essere svolta solo dalla società semplice. Non dalla s.a.s., alla s.n.c. o dalla s.r.l. E’ dunque possibile costituire società semplici che abbiano come oggetto il godimento di immobili senza svolgere un’attività commerciale.

Ci avviciniamo dunque al modello francese. La Francia ha creato infatti la S.C.I. La Société Civile Immobilière.

I principali vantaggi della società semplice immobiliare di mero godimento

La società semplice appare un ottimo ente per la gestione di patrimoni immobiliari per svariate ragioni:

• Ha una piena capacità giuridica. Cioè può essere titolare di ogni sorta di diritto o di beni
• Può avere la funzione di aggregatore di ricchezze di più persone fisiche. Per una agevole amministrazione unitaria. Con maggiori vantaggi col crescere del patrimonio
• Evita le problematiche della comproprietà immobiliare (cause di divisione)
• Facilità la pianificazione successoria
• Le quote sociali possono essere detenute da società straniere. In tal modo proteggendo l’investimento da creditori personali. Può dunque pienamente assolvere ad una necessità di protezione del patrimonio
• E’ sottoposta a tassazione diversa dalle società commerciali, cioè la stessa delle persone fisiche
• Ha bassi costi di gestione
• La semplicità di forma, consente, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie.
• C’è una grande flessibilità di disciplina che permette molte varianti alla struttura base. Secondo le esigenze.

Lo scopo della società semplice immobiliare deve essere semplicemente quello di locare gli immobili. Senza che vengano prestati servizi aggiuntivi. Non si potrebbe svolgere un’attività organizzata di locazioni con servizi. Come per appartamenti “vacanza” dove il locatore fornisce servizi aggiuntivi.

Esempi

Si può prevedere l’obbligo di rimanere in società fino al suo naturale termine. Oppure un diritto di recesso libero da parte di ogni socio. Magari dopo un periodo di permanenza necessaria.

Si possono convenire liberamente le modalità di liquidazione della partecipazione del socio. In denaro o anche in natura. Ciascun socio potrebbe uscire dalla società riprendendosi quanto apportato. Tenuto conto dei ricavi o delle perdite prodotte. In una società di capitali i criteri di liquidazione della partecipazione sono invece estremamente rigidi. Ciò avvicina notevolmente la società semplice a un fondo aperto immobiliare.

La gestione della Società Semplice

Le norme sulla gestione sono estremamente semplificate. Si può ipotizzare che l’amministrazione sia attribuita a un solo socio. Che richieda l’autorizzazione degli altri per particolari operazioni di gestione.

Ad esempio la vendita di beni predeterminati. Oppure oltre una certa soglia di valore. Tra l’altro si consideri che è sempre possibile limitare la responsabilità dei soci alla quota sottoscritta. L’unico soggetto che resta sempre responsabile illimitatamente è l’amministratore che ha agito e in nome e per conto della società. Tra l’altro il socio può essere anche una società di capitali. In sostanza il capo famiglia potrebbe ben amministrare il patrimonio complessivo proprio e dei propri congiunti o farlo amministrare godendosi le rendite ricevute. L’estrema flessibilità della disciplina si ripercuote anche nei trasferimenti delle partecipazioni sociali. Posto che può ipotizzarsi un divieto di cessione, senza recesso, potrebbe anche decidersi di rendere la cessione libera oppure prevedere diritti di prelazione o gradimento a favore degli altri soci. Si può anche stabilire che la cessione possa avvenire solo a favore dei discendenti dei familiari o dei loro congiunti.

Pianificazione successoria

La stessa flessibilità vi è per le successioni a causa di morte. La disciplina stabilisce l’obbligo di liquidazione della quota agli eredi ovvero lo scioglimento o la continuazione della società.

Ma è possibile prevedere un obbligo di liquidazione a carico della società. In sostanza la società semplice immobiliare consente la trasmissione unitaria del patrimonio. Evitandone il frazionamento proprio fra più eredi. Ad essi saranno attribuite le quote sociali. (link pianificazione successoria).

Vantaggi in sede di scioglimento della società semplice

Per quanto riguarda il momento di scioglimento della società, se vi sono immobili e se gli stessi sono in possesso della società semplice da più di 5 anni, le plusvalenze comprese nel valore normale dei beni sono non imponibili in capo alla società quali redditi diversi ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del Tuir. Pertanto, non si potrà verificare alcuna imputazione del reddito di partecipazione in capo ai soci in quanto fin dall’origine non imponibili presso la società semplice. Come confermato dall’Amministrazione finanziaria nella risposta ad interpello n. 754/E/2021, la stessa logica si applica alle somme attribuite ai soci in sede di scioglimento derivanti dalla cessione di partecipazioni.

La società semplice immobiliare come protezione del patrimonio

Come detto, è legittima la costituzione di una società semplice immobiliare da utilizzare come “cassaforte” familiare. L’oggetto sociale consiste nel semplice godimento dei beni (immobili).

Tale interpretazione aveva trovato già conferma nella normativa tributaria. Come tutelarsi da creditori personali? Si possono intestare le quote anche a società straniere. Avvalendosi dei suggerimenti di un professionista esperto.

Società semplice immobiliare per la gestione di beni immobili

La vendita da parte di una società semplice di immobili, ad esclusione dei terreni edificabili, posseduti da più di cinque anni, non generano plusvalenze tassabili. Questo, né in capo alla società né in capo ai soci ai sensi dell’art. 67, comma 1 lettera b) del Tuir. Sicuramente è un aspetto da considerare nell’ottica di una pianificazione fiscale. Mentre nel caso in cui l’immobile fosse ceduto da una Srl immobiliare, risulterebbe sempre tassato, prima in capo alla società come reddito d’impresa e successivamente in capo ai soci come dividendo. Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili detenuti da non più di cinque anni risultano sempre tassate anche nel caso di società semplice immobiliare. Il legislatore fiscale ha previsto per la società semplice immobiliare la possibilità di beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza fiscale realizzata. Da qui, si evince il vantaggio fiscale di un socio che ha altri redditi e andrebbe a ricadere pertanto nello scaglione IRPEF più elevato. Un altro aspetto importante previsto per le società semplici immobiliari è che sono escluse dalla disciplina delle società di comodo. Questo, permette alla società di avere una certa tranquillità per via delle difficoltà che le società incontrano nel superare il test di verifica richiesto dalla norma.

La fiscalità della società semplice immobiliare

Permettendo un guadagno puro non tassato. Altro aspetto interessante è che alla società semplice non si applicano le normative fiscali punitive previste per le società commerciali di mero godimento, già previste per le società di comodo. Non è soggetta alle verifiche tramite strumenti presuntivi per ricavi e volumi d’affari. Snellezza procedurale, flessibilità e vantaggi fiscali rendono la società semplice un efficace strumento di gestione e di trasmissione di patrimoni familiari. Composti da immobili e partecipazioni sociali. Gli utili sono tassati direttamente in capo ai soci in regime di trasparenza fiscale. Pertanto ciascun socio sarà tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi personale, anche nel caso di immobili sfitti. In base a tale inquadramento, si vogliono elencare alcune peculiarità della disciplina fiscale della società semplice immobiliare:

• la società deve costituirsi per atto scritto ma senza le formalità notarili tipiche delle altre società di persone o di capitali;
• è soggetta all’iscrizione in apposita sezione speciale del registro delle imprese con la sola funzione di certificazione anagrafica;
• dovrà dotarsi solo del codice fiscale in quanto è assente la natura imprenditoriale (Circolare n. 37/E/2016);
• non vi è l’applicazione degli Indici Sintetici di Affidabilità fiscale (ISA);
• per la certificazione fiscale del canone di locazione è sufficiente l’emissione di una ricevuta, in luogo alla fattura elettronica. Questo permette di evitare i costi legati all’emissione della fattura elettronica;
• classificazione del reddito prodotto quale reddito fondiario;
• per gli immobili locati, al pari delle persone fisiche, si applica l’imposta di registro nella misura del 2%.

Come si determina il reddito della società semplice immobiliare?

Come anticipato in premessa, ai sensi dell’art. 2249 c.c., alla società semplice immobiliare è precluso l’esercizio di attività commerciali. Tale presupposto civilistico condiziona la disciplina fiscale della società semplice, in quanto esclude che la società semplice possa produrre reddito d’impresa. Il reddito complessivo della società semplice immobiliare è determinato secondo i medesimi criteri previsti per le persone fisiche, ex art. 3 del TUIR, ossia come sommatoria di tutti i redditi posseduti, al netto degli oneri deducibili.

Per determinare il reddito della società semplice immobiliare si sommano i redditi appartenenti a ciascuna categoria, ovvero, i seguenti:

• Redditi fondiari;
• I redditi diversi di natura immobiliare.

Redditi fondiari degli immobili posseduti

La determinazione dei redditi fondiari in capo alle società semplici presenta caratteristiche del tutto analoghe a quelle previste per le persone fisiche. Deve essere quindi applicato il corpo di norme contenuto negli articoli 25-43 del TUIR, che disciplina l’imputazione dei redditi derivante dal possesso di terreni e fabbricati.

Incremento di un terzo della rendita catastale

Nel caso in cui l’immobile sia utilizzato direttamente dal possessore o dai suoi familiari o sia tenuto a disposizione deve essere dichiarato l’incremento di un terzo della rendita catastale. Questo si evince anche dalle istruzioni del modello Redditi SP:

“per le unità immobiliari a disposizione della società o dell’associazione si applica l’aumento di un terzo della rendita catastale rivalutata”.

Effetto sostitutivo dell’Irpef

Come previsto dall’art. 8 comma 1 del DLgs. 23/2011, l’imu sostituisce, per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute sui redditi fondiari relativi ai beni immobili non locati.

Pertanto, salvo le stesse eccezioni previste per le persone fisiche:

• per gli immobili non locati, è dovuta l’Imu, ma il reddito fondiario prodotto dalla società non risulta imponibile ai fini Irpef per i soci;
• per gli immobili locati a terzi è prevista, sia l’Imu, sia la concorrenza al reddito che verrà imputato ai soci del reddito fondiario prodotto.

Da questo scaturisce che, i soci persone fisiche che detengono la partecipazione in società semplice immobiliare, quindi, in relazione ai beni immobili detenuti dalla società e non locati, non devono dichiarare alcun reddito ai fini Irpef a seguito dell’effetto sostitutivo effettuato dall’assolvimento dell’Imu.

Plusvalenze immobiliari

La tassazione delle plusvalenze realizzate dalla società semplice immobiliare a seguito di cessione onerosa di fabbricati e di terreni sono disciplinate dagli art. 67 e 68 del TUIR, ossia alle stesse regole previste per le persone fisiche. Per la società semplice immobiliare vale anche quanto previsto dall’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, per il quale costituiscono redditi diversi:

• le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
• le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni agricoli o fabbricati, costruiti o acquistati da non più di 5 anni;
• in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni edificabili.

Imputazione del reddito ai soci per trasparenza

Il regime di trasparenza fiscale delle società di persone ed i soggetti equiparati, è disciplinato dall’art. 5 del TUIR:

“i redditi delle società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice residente nel territorio dello Stato sono imputati a ciascun socio, indipendentemente dalla percezione, proporzionalmente alla sua quota di partecipazione agli utili.”

Il reddito conseguito dal soggetto partecipato configura un reddito di partecipazione. Il reddito imputato direttamente ai soci è qualificato:

• come reddito d’impresa, se conseguito da società di persone di persone commerciali ai sensi dell’art. 6 comma 3 del TUIR;
• in base alle singole categorie reddituali se conseguito da società semplice.

Conferimento nella società semplice immobiliare

La società semplice all’atto del conferimento sconta l’imposta di registro in misura fissa (€ 200). Nel caso di conferimento di beni immobili il tributo opera in misura pari al 9%. Tale valore si applica sul valore venale del bene immobile. Pertanto è necessario effettuare una perizia di stima sull’immobile, in modo da terminare il valore. La base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività accollate alla società conferitaria. Salva l’applicazione delle aliquote differenziate a seconda della natura dei beni conferiti.

Conferimento di immobile di proprietà in società semplice: imposte indirette

Il proprietario persona fisica è tenuto al versamento dell’imposta di registro legata al conferimento, con aliquota del 9% sul valore venale del bene immobile. E’ opportuno fare delle valutazioni di convenienza fiscale prima di porre in essere questo tipo di operazione. In alternativa, è sempre possibile sfruttare la società semplice per acquistare nuovi immobili. In questo caso sarà la stessa società semplice immobiliare ad effettuare l’acquisto.

A differenza dell’acquisto dell’immobile effettuato da privato, per la società semplice immobiliare non vi è la possibilità di applicare la disciplina del “prezzo valore”, prevista dall’art. 43 del DPR n. 131/1986. Quest’ultima prevede che la base imponibile pe il calcolo dell’imposta di registro sia su base catastale anziché sul valore venale.

Conferimento di immobile di proprietà in società semplice: imposte dirette

Il conferimento di immobili nella società semplice può determinare materia imponibile per la persona fisica conferente. Come disciplinato dall’art. 9 comma 5 del TUIR:

“ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per i conferimenti in società”

Pertanto il conferimento di fabbricati o terreni determina l’emersione di eventuali plusvalenze imponibili ai sensi dell’art. 67 del TUIR.

Società semplice immobiliare: cedolare secca

Nel caso in cui la società semplice immobiliare detenga immobili in locazione, il relativo canone è soggetto a tassazione. La società semplice immobiliare per il principio di trasparenza attribuisce il reddito al socio.

E’ opportuno sapere che il reddito da locazione di immobili di una società semplice non è possibile beneficiare del regime della cedolare secca. Infatti, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali nonché gli enti non commerciali ed enti commerciali. Da questo si evince che, anche la società semplice immobiliare non può applicare il regime della cedolare secca.

Tassazione di immobili all’estero detenuti da Società Semplice

Oltre per gestire il patrimonio immobiliare familiare detenuto in Italia, la società semplice può rappresentare un valido strumento per gestire immobili detenuti all’estero. Per le società semplici i redditi derivanti da immobili esteri sono imponibili in Italia. Per quanto riguarda la tassazione è opportuno distinguere:

• Immobili non locati situati all’estero;
• Gli immobili locati situati all’estero.

Immobili non locati situati all’estero

Per gli immobili patrimonio situati all’estero, la tassazione segue le regole previste dall’art. 70, comma 2, Tuir secondo cui:

“i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta … I redditi dei fabbricati non soggetti a imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo d’imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese”.

Essendo immobili situati all’estero non è possibile applicare le regole dei redditi fondiari. Per gli immobili non locati situati all’estero, possiamo distinguere due casistiche:

• l’immobile non è soggetto a tassazione nello Stato estero: in questo caso non dovrà essere dichiarato alcun reddito in Italia. Questo, è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 55/E/2002;
• l’immobile è soggetto a tassazione nello Stato estero: in questo caso è necessario dichiarare il reddito derivante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, eventualmente ridotta delle spese riconosciute. Inoltre spetta il credito di imposta di cui all’art. 165 del Tuir per le imposte versate all’estero.

Immobili locati situati all’estero

Per gli immobili ubicati all’estero la tassazione è disciplinata dall’art. 70 del Tuir, in base al quale è necessario distinguere due ipotesi:

• il reddito derivante dalla locazione è soggetto a imposta nello Stato estero, in questo caso l’impresa deve indicare l’ammontare dichiarato nello Stato estero senza alcuna deduzione di spesa. Spetta inoltre il credito d’imposta per le imposte pagate nello Stato estero ma non spetta la riduzione forfettaria del 15%;
• il reddito derivante dalla locazione non è tassato nello Stato estero, in questo caso l’impresa deve dichiarare l’ammontare percepito in detto Stato ridotto del 15%.

Immobili esteri: monitoraggio fiscale e Ivie

Oltre alla tassazione fiscale connessa alla detenzione di un immobile estero, dobbiamo considerare anche la disciplina del monitoraggio fiscale. Le società semplici residenti in Italia, ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 167/1990, sono obbligate a segnalare all’interno del Quadro RW del modello Redditi il possesso di immobili detenuti all’estero. Inoltre, la società semplice è tenuta a versare l’IVIE, ovvero l’imposta sul valore degli immobili esteri.

Società semplice immobiliare: oneri detraibili

In base all’art. 15 comma 3 del TUIR ed in relazione agli immobili, ai soci della società semplice spetta, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione, la detrazione IRPEF nella misura del 19% per i seguenti oneri:

• interessi passivi in dipendenza di prestiti e mutui agrari;
• interessi passivi fino a 2.065,83 complessivi, per mutui ipotecari stipulati prima dell’01.01.1993 per l’acquisto di immobili;
• gli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione fino a 2.582,28 euro, peer mutui stipulati nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro, e ristrutturazione degli edifici;
• spese sostenute per la manutenzione, protezione, o restauro del patrimonio storico, artistico e archivistico;
• costo specifico o il valore normale dei beni ceduti gratuitamente, in base ad apposita convenzione a favore dello Stato, delle Regioni, degli enti locali e territoriali, di enti o istituzioni pubbliche che senza fine di lucro svolgono o promuovono attività di studio, di ricerca e di documentazione di rilevante valore culturale e artistico.

Spese sostenute per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica degli edifici

Le società semplici immobiliari possono beneficiare, inoltre, delle seguenti detrazioni alle condizioni previste dalle singole norme:

• detrazione Irpef del 36-50% di cui all’art. 16-bis del TUIR per le spese riguardanti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
• detrazione Irpef/Ires del 50/65% per le spese riguardanti gli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici;
• la detrazione Irpef del 50% di cui all’art. 16 comma 2 del D.L. 04.06.2013 n. 63 per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all’arredo degli immobili oggetto di ristrutturazione.
• le detrazioni spettanti per l’esecuzione degli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche di cui agli art. 16-bis com.1 lett. i) del TUIR e 16 del DL 63/2013.

Inapplicabilità dell’Irap alle società semplici immobiliari

L’Agenzia delle Entrate con la C.M. 4.6.98 n. 141/E, ha precisato che, in virtù del combinato disposto degli art. 2 e 3 del D.lgs 446/1997:

“non assumono veste di soggetti passivi le società semplici titolari di redditi derivanti dalla concessione in affitto di terreni o fabbricati”.

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