Sospensione del contratto di locazione: in quali casi?

Questo periodo di crisi da Covid-19 ha portato molti conduttori di immobili sia ad uso abitativo ma soprattutto ad uso commerciale a richiedere la sospensione del pagamento del canone di locazione. Tutto ciò è legale? Quali conseguenze può portare?

Considerata la situazione di emergenza da Covid-19, stiamo assistendo a numerosi accordi tra locatori e locatari per la riduzione del canone di locazione.

Pertanto, considerando le numerose domande che mi arrivano sull’argomento mi è sembrato opportuno redigere questa guida.

In questo contributo vedrai in quali casi è possibile realizzare la sospensione del contratto di locazione.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Contratto di locazione: che cosa é?

La locazione è il contratto con il quale una parte – tecnicamente definita locatore – si obbliga a far godere un bene all’altra – definita conduttore – per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo: specificamente, il locatore si obbliga a consentire la fruizione del bene oggetto della locazione in favore del conduttore, il quale, di conseguenza, in ragione del godimento di detto bene, si obbliga, a sua volta, a riconoscere un corrispettivo nei confronti del locatore.

Elementi essenziali

Il contratto di locazione rappresenta un contratto consensuale che produce effetti obbligatori per le parti. Per il conduttore nasce il diritto personale di godimento. Tuttavia quest’ultimo è obbligato a corrispondere al locatore a pagare un prezzo, qualificato come canone. Il locatore non è necessariamente il proprietario del bene. In quanto, è legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene. Mentre il conduttore è il soggetto che stipulato il contratto. L’oggetto del contratto è lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a corrispondere. Per la stipulazione del contratto di locazione il nostro legislatore non ha previsto una forma prestabilita. Vi sono delle eccezioni, dove invece è richiesta la forma scritta e mi riferisco ai contratti di locazione ad uso abitativo e per le locazioni ultraventennali.

La durata del contratto

Nel contratto di locazione la durata costituisce un elemento essenziale: si ricorda infatti come il dato normativo (articolo 1571 del codice civile) sancisca espressamente, quale obbligo principale del locatore, quello di far godere al conduttore il bene “per un dato tempo.

Il Codice civile stabilisce inoltre un termine massimo di durata, prevedendo che la locazione non possa avere durata superiore a trent’anni (articolo 1573 codice civile), mentre nulla è disciplinato in ordine ad un termine minimo.

Fissa invece una durata minima la legislazione speciale (Legge n. 431/98, che ha modificato e integrato la Legge n. 392/78, cd. legge dell’equo canone – peraltro ancora in vigore per alcune fattispecie), la quale disciplina il regime della durata (nonché facoltà di recesso e risoluzione) dei contratti di locazione aventi ad oggetto beni immobili siti in zone urbane, che vengono, a loro volta, distinti a seconda che siano adibiti:

  •  Ad uso abitativo, oppure
  •  Ad uso diverso da quello di abitazione (cioè ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche o professionali).

Si segnala peraltro che, con l’entrata in vigore della Legge n. 392/78 e della Legge n. 431/98, la disciplina codicistica ha assunto un valore residuale, mantenendo rilevanza solo per le locazioni mobiliari e per quelle immobiliari non soggette all’equo canone ai sensi dell’articolo 26 della Lgge n. 392/78.

La durata si può modificare?

Le parti non possono mai modificare la durata del contratto, pena la nullità del contratto stesso. In via eccezionale è consentito il recesso anticipato dalla locazione. Quest’ultimo si ha solo per giusta causa, che opera solo a favore dell’inquilino e non del conduttore. Il recesso spetta al conduttore in qualsiasi momento. Tuttavia, quest’ultimo è obbligato a comunicarlo al locatore entro il termine previsto. Inoltre è obbligato a corrispondere al locatore il canone di locazione fino al momento del rilascio dell’immobile. In caso di risoluzione anticipata occorrerà versare un’imposta pari ad € 67,00.

Sospensione del contratto di locazione: quando è possibile?

Come abbiamo visto nei precedenti paragrafi, il contratto di locazione ha dei termini specifici che non possono essere modificati. Tuttavia si può realizzare la sospensione del contratto nei seguenti casi:

  • Accordo tra le parti;
  • Sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile.

Al di fuori di queste due casistiche non sarà possibile sospendere il contratto. Anzi, l’attività sospensiva sarà illegittima. Questo comporta che, in caso di mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore, il locatore potrà procedere allo sfratto e alla contestuale richiesta di un decreto ingiuntivo.

Accordo tra le parti

In generale, la sospensione del contratto di locazione avviene mediante accordo delle parti. Il contratto in questione è sottoposto ad obbligo di forma scritta.

 Ti consiglio, per tutelarti in caso di contestazioni, che gli accordi risultino da un documento avente data certa. Questo si ha ad esempio tramite una raccomandata o un’e-mail via Pec, posta elettronica certificata.

Inoltre, in questi casi, quindi, se l’accordo di modifica è formalizzato con atto pubblico o scrittura privata autenticata sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso (20 giorni dalla stipula/autentica). La sospensione del contratto mediante accordo di fatto, determina solo un differimento dal pagamento del canone originariamente stabilito..

La sospensione del canone deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI. Questo, per prevenire possibili contestazioni sull’infedeltà del reddito dichiarato.

Sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile

Solo quando i vizi dell’immobile impediscono al conduttore di godere completamente del bene è possibile sospendere unilateralmente il pagamento dei canoni di locazione. Questo, si realizza ad esempio quando l’inquilino si trova costretto a lasciare l immobile perché divenuto inabitabile, pericoloso o insalubre. Solo in questi casi il conduttore potrà non continuare a pagare i canoni senza il rischio di un decreto ingiuntivo da parte del locatore.

Per qualsiasi altro vizio che abbia solo comportato una riduzione del godimento dell’immobile, non è possibile richiedere la sospensione. In quest’ultimo caso è necessario continuare a versare il canone, come da contratto, poi in separata sede richiedere un risarcimento o riduzione del prezzo.

Sospensione del contratto di locazione: causa Covid-19

Il nostro legislatore è intervenuto in aiuto ai conduttori che si sono trovati o si trovano in una situazione di difficoltà causa emergenza da Covid-19. Con l’art. 91 del D.L. n. 18/2020 il Legislatore ha previsto, per ogni tipo di contratto, fino a quando durerà il periodo emergenziale “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.

Pertanto durante il periodo di emergenza da Covid-19, gli eventuali ritardi nei pagamenti dei canoni da locazione, non dovrebbero costituire a determinare grave inadempimento contrattuale, come stabilito dall’art. 1455 del Codice civile e pertanto idonea alla risoluzione del contratto.

Avvalendosi di questa norma, un’eventuale azione di sfratto da parte del locatore potrebbe non avere efficacia. La certezza è rimessa alla discrezionalità del Giudice. Quest’ultimo dovrà valutare la meritevolezza o meno del soggetto che richiede l’invocazione della norma. In sostanza, l’art. 91 del D.L. 18/2020 non rappresenta alcun diritto in capo al conduttore alla sospensione del contratto di locazione. Ma, tale norma, costituisce solo un “esimente” da valutarsi caso per caso che, in caso di riconoscimento eviterebbe la risoluzione del contratto.

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