Il Decreto Liquidità, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, all’art. 24, ha previsto la sospensione dei termini primi casa dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.
E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, il Decreto Liquidità Imprese (DL n. 23/2020), con le misure urgenti in materia di accesso a prestiti garantiti, adempimenti fiscali per le imprese e proroga di termini amministrativi e processuali. Per gli aiuti del Governo ai professionisti ed imprese rimando ai seguenti articoli: bonus 600 euro, sospensione mutuo, bonus baby sitter, credito d’imposta per le imprese commerciali.
Tra queste importanti novità, il Decreto Liquidità ha previsto la sospensione dei termini 23 febbraio al 31 dicembre 2020.
Questo ai fini del mantenimento delle agevolazioni previste per l’acquisto della c.d. prima casa.
Vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti per ottenere l’agevolazione fiscale prima casa. Inoltre vediamo nel dettaglio le novità del Decreto liquidità in merito.
Infine i chiarimenti forniti dalla circolare n. 9/E del 13 aprile 2020.
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Indice
Requisiti agevolazione prima casa
Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:
- L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
- L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
- La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
- L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
- Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
- L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
- L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.
Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.
Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.
Agevolazione prima casa: imposte ridotte
L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa“, le imposte da pagare sono ridotte.
La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione.
Si possono prospettare due situazioni:
- Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
- L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
- Imposta ipotecaria fissa di €50;
- L’imposta catastale fissa di €50.
- Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
- IVA ridotta del 4%;
- L’imposta di registro fissa di € 200;
- Imposta ipotecaria fissa di € 200;
- L’imposta catastale fissa di € 200.
Sospensione termini prima casa
Il Decreto Liquidità all’art. 24, “Termini agevolazioni prima casa” recita quanto segue:
“I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020”.
Come si legge da un articolo del Sole 24 Ore:
“La sospensione per 313 giorni di tutti i termini previsti dalla normativa in tema di agevolazione per l’acquisto della prima casa ha l’obiettivo evitare che tutte le difficoltà materiali e giuridiche connesse al periodo emergenziale dispieghino un riverbero negativo in ordine all’avvalimento di questo beneficio fiscale”
Credito d’imposta per chi vende la prima casa entro un anno e ne acquista un’altra entro un anno
I soggetti che hanno acquistato un immobile con l’agevolazione prima casa, possono beneficiare di un credito di imposta nel momento in cui effettuano la cessione dell’immobile.
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è riconosciuto, infatti, al contribuente che acquista un nuovo immobile che verrà adibito a propria unità immobiliare. Naturalmente dopo aver ceduto l’immobile precedentemente acquistato con beneficio prima casa.
Per effetto del Decreto Liquidità il periodo annuale che stava decorrendo al 23 febbraio 2020 riprenderà il decorso dal 1° gennaio 2021. Nel caso in cui l’atto di vendita viene stipulato tra il 23 febbraio e il 30 dicembre 2020, il periodo annuale per il riacquisto decorrerà dal 1° gennaio 2021.
Termine riacquisto agevolazione prima casa
L’abitazione principale acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è trasferita entro cinque anni dall’acquisto, il contribuente perde il diritto ai benefici fiscali. Questo, a meno che non riacquista, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Per effetto del Decreto Liquidità se il periodo annuale era in corso dal 23 febbraio 2020, è prevista una sospensione di 313 giorni. Con conseguente ripresa del suo corso il 1° gennaio 2020. Se invece la vendita infraquinquennale è stipulata tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, per il riacquisto ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2021.
Sospensione non applicabile al termine quinquennale di decadenza
Il termine quinquennale per la decadenza dell’agevolazione, previsto nel caso della vendita infraquinquennale, non è ricompreso nella sospensione delle agevolazioni sulla prima casa previste dal Decreto Liquidità.
Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 9/E del 13 aprile 2020.
La motivazione fornita dall’Agenzia delle Entrate sta nel fatto che la sospensione ha la finalità di evitare la decadenza dell’agevolazione prima casa per le difficoltà legate allo spostamento delle persone delle misure restrittive anti coronavirus.
Pertanto lo scopo della disposizione è quindi quello di venire incontro al contribuente che non può rispettare i termini imposti.
Quindi viene escluso dall’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate il termine quinquennale per la decadenza dell’agevolazione in questione.
