Quando si loca un appartamento è opportuno comprendere quali sono le spese a carico del conduttore e quali invece al carico del proprietario. Inoltre chi è responsabile in caso di mancato pagamento delle spese condominiali.
Quando, nell’ambito di un condominio, viene concesso in locazione un immobile, spetta per legge al conduttore il pagamento delle spese condominiali.
In questo contributo vedremo nel dettaglio cosa succede in caso di morosità da parte dell’inquilino e quali sono le responsabilità del locato dell’immobile. Infine come quest’ultimo potrà rivalersi nei confronti del conduttore inadempiente.
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Indice
Spese condominiali: quali sono?
Le spese di condominio sono quelle relative al mantenimento delle parti in comune del condominio e per il godimento di tutti i condomini.
Nelle spese condominiali sono comprese diverse voci di spesa; è importante distinguere tra:
- Spese di conservazione del condominio: spettano ai proprietari delle unità immobiliari;
- Spese di uso ed esercizio: spettano soltanto a chi utilizza le parti comuni.
Quali sono a carico del conduttore?
Il Codice civile lascia alle parti la facoltà di stabilire nel contratto la ripartizione delle spese condominiali. Nel caso in cui nel contratto non vi sia alcuna pattuizione a riguardo, il conduttore è sempre tenuto a pagare i c.d. “oneri accessori” al canone di affitto, che sono:
- Funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- I servizi di pulizia e spurgo di pozzi e latrine;
- Acqua ed elettricità;
- Costi di riscaldamento e condizionamento;
- Altri costi comuni al condominio.
Il locatore ha diritto di prendere visione delle spese effettuate e dei criteri di ripartizione.
Cosa paga il locatore?
Tutto quanto non previsto nei paragrafi precedenti resta a carico del locatore. Pertanto il locatore è tenuto a a pagare le spese di amministrazione ( postali, assicurazione, compenso richiesto dall’amministratore di condominio) e le spese di straordinaria manutenzione.
Spese condominiali: chi paga?
Qui di seguito riportiamo l’art. 9 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 che, definisce il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali:
“Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. “
Il conduttore deve provvedere ad effettuare il pagamento nei confronti del locatore entro due mesi dalla richiesta.
Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Mancato pagamento delle spese condominiali: chi è responsabile?
L’amministratore di condominio ha rapporti solo con i proprietari delle unità immobiliari e non ha rapporti con il conduttore dell’immobile. Il rapporto tra quest’ultimo e il locatore è un rapporto interno alla singola unità immobiliare e pertanto estraneo all’incarico conferito all’amministratore di condominio.
Questo implica che, l’eventuale morosità nel pagamento delle spese condominiali ( anche se a corico del conduttore) è sempre imputabile al locatore.
In caso di mancato pagamento delle spese di condominio, l’unico responsabile rimane il locatore. Questo a prescindere dalla ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore.
Questo significa che, anche se è il conduttore a non pagare, l’amministratore di condominio è obbligato a rivolgersi al proprietario di casa. L’amministratore potrà riscuotere forzosamente le quote condominiali nel termine massimo di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio gestionale.
Come agire se l’inquilino è moroso
Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, se il conduttore è inadempiente, a rispondere è il locatore nei confronti del condominio.
Spetta al locatore rivalersi sul conduttore. Quest’ultimo entro 60 giorni dalla richiesta del locatore sarà tenuto al pagamento delle spese condominiali pagate al suo posto dal locatore.
Quando l’importo non pagato relativo alle spese condominiali superi quello di due mensilità del canone, questo costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Conclusioni
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