Spese deliberate prima della vendita: chi paga?

Per la Cassazione le spese straordinarie restano in capo al precedente proprietario. Questo, a prescindere che tali interventi siano stati sostenuti in tutto o in parte realizzate dopo il contratto.

Nel caso di vendita di un immobile la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che per stabilire il soggetto sul quale grava l’onere di sostenere le spese straordinarie è necessario verificare il momento in cui è stata approvata la delibera condominiale. Questo, è stato ribadito dall’ordinanza n. 18793/2020. Inoltre per stabilire il soggetto su cui grava l’onere di sostenere la spesa, è opportuno distinguere se si tratta di spese ordinarie o straordinarie.

Vediamo nel dettaglio cosa dice la legge e la giurisprudenza in merito.

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Tipologie di spese: ordinarie e straordinarie

Prima di entrare nel merito della ripartizione delle spese tra acquirente e venditore, è opportuno fare una distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie. Le prime riguardano gli interventi di modesta entità senza carattere di urgenza. Rientrano nelle spese di manutenzione ordinaria tutte le piccole riparazioni necessarie a mantenere in efficienza l’edificio, tra queste:

• Manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comunali (scale, giardino, etc.);
• Riparazioni generiche ( piccole opere edilizi, sostituzione lampadine, serrature delle porte);
• Compenso dell’amministratore di condominio;
• Spese per la gestione.

Mentre le spese straordinarie riguardano gli interventi più importanti e richiedono una spesa di denaro più rilevante. Tra questi rientrano ad esempio la sostituzione della caldaia, il rifacimento delle terrazze condominiali.

Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria, la legge non richiede una maggioranza “qualificata”, pertanto sono sufficienti i voti dei presenti rappresentanti 1/3 (33,3%) dei millesimi totali. Mentre per i lavori di straordinaria amministrazione è necessaria la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/2 (50%) dei millesimi totali.

Chi paga i lavori ordinari prima della vendita?

Per questa tipologia di lavori, l’obbligo di pagare non sorge quando i lavori sono stati deliberati ma quando sono stati effettivamente eseguiti.

Pertanto, a dover pagare sarà colui che risulta essere proprietario dell’immobile nel momento in cui i lavori di manutenzione ordinaria sono stati effettivamente svolti.

Spese straordinarie deliberate prima della vendita : conseguenze

Secondo la giurisprudenza, i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori stessi sono stati deliberati, ossia sottoposti al vaglio dell’assemblea e da questa votati. Non rileva la data in qui i lavori sono stati effettuati.

Accordo tra venditore e acquirente

Il venditore e l’acquirente, in deroga alla regola sopra riportata, possono redigere un accordo sia durante l’atto di compravendita che in una scrittura privata contestuale o successiva alla vendita, in cui disciplinano diversamente la ripartizione delle spese. Infatti, l’acquirente potrebbe decidere di accollarsi il pagamento delle spese condominiali nonostante la delibera sia interiore alla vendita. Tale accordo è pienamente efficace e vincolante tra le parti.

Liberatoria spese condominiali in caso di compravendita

L’acquirente prima di effettuare la compravendita è consigliabile accertarsi che non vi siano eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio. Questo si ha tramite il rilascio della liberatoria. Infatti, è cura del venditore procurarsi l’attestazione dell’amministratore del condominio in cui risulti quale sia lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali effettuati fino a quel momento.

La solidarietà tra veditore ed acquirente

Ai sensi dell’articolo 63 del Codice civile, per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente all’acquisto e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita, sono responsabili in solido sia la parte acquirente che la parte venditrice.

Pertanto l’acquirente dell’unità immobiliare è tenuto a versare all’amministratore gli oneri condominiali per la gestione in corso al momento dell’acquisto e per quella precedente. Tuttavia, ha il diritto di richiedere il rimborso al venditore per tutti gli oneri riferiti al momento precedente la data di acquisto.

Spese deliberate prima della vendita: conclusioni

Come abbiamo visto, per capire a chi sono da imputare le spese straordinarie è opportuno verificare quando siano state deliberate dall’assemblea condominiale. Nel caso in cui tali spese siano state deliberate prima della vendita, saranno a carico della parte venditrice. Tuttavia, anche la parte acquirente è solidalmente responsabile in caso di mancato adempimento della parte venditrice.

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