Spese di Intermediazione Immobiliare: la detrazione fiscale

Che cosa sono le Spese di Intermediazione Immobiliare? Quali sono i soggetti che possono dedursi questa spesa e a quali condizioni? Questo articolo è dedicato alla detrazione IRPEF legata al sostenimento di Spese di Intermediazione Immobiliare legata all’acquisto di una abitazione. 

Nel momento in cui si effettua la compravendita di un bene immobile è possibile rivolgersi ad un intermediario abilitato, l’Agente Immobiliare.

L’Agente, sostanzialmente, funge da tramite tra la parte venditrice e quella acquirente. La sua opera di intermediazione è remunerata attraverso un corrispettivo, da parte di entrambe le parti in causa.

Ebbene, rispettando alcune condizioni indispensabili che andrò ad identificarti di seguito, è possibile beneficiare di una detrazione valida ai fini IRPEF.

Si tratta di una agevolazione che ti consente di detrarti dall’imposta dovuta il 19% del compenso pagato per l’intermediazione immobiliare.

ATTENZIONE

La detrazione riguarda soltanto le intermediazioni relativa alla compravendita di un bene immobile. Le intermediazioni che invece riguardano qualsiasi tipo di locazione, non sono agevolabili. 

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per fruire della detrazione fiscale legata alle Spese di Intermediazione Immobiliare.

CHI SONO I SOGGETTI INTERMEDIARI ABILITATI NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI?

Sono definiti intermediari immobiliari coloro che esercitano l’attività di mediazione nel ramo immobiliare e che risultano iscritti nei specifici ruoli tenuti dalle Camere di Commercio.

Generalmente sono considerati tali quelli che comunemente definiamo gli Agenti Immobiliari.

In base a quanto stabilito dall’articolo 15, comma 1, lettera b-bis), del DPR n 917/86 per la spesa sostenuta per l’intermediazione immobiliare è riconosciuta una detrazione. Detrazione valida ai fini IRPEF del 19% della spesa sostenuta. Questo in presenza di due requisiti:

1. Acquisto dell’abitazione principale;
2. Spesa massima consentita annuale di € 1.000.

QUANDO POSSO BENEFICIARE DELLA DETRAZIONE PER SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE?

L’agevolazione spetta solo per le spese di intermediazione versate per l’acquisto dell’abitazione principale, anche in caso di acquisto di diritti reali diversi dalla piena proprietà.

La cosa importante è che l’intermediazione riguardi una abitazione civile, con requisiti di abitazione principale.

La Risoluzione 26/2009 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile usufruire della detrazione anche per l’intermediazione versata per la stipula del preliminare di acquisto. Questo purché questo sia regolarmente registrato e il rogito vada successivamente a buon fine.

Nella Circolare 39/2010 è stato successivamente affermato dall’Agenzia che la detrazione compete anche se la spesa è sostenuta prima della stipula del preliminare. Questo purché successivamente via sia la registrazione dello stesso e del rogito.

Inoltre, se il contribuente proprietario di un immobile acquistato con i benefici prima casa, acquista un secondo immobile nel quale andrà a trasferire la propria residenza, può detrarre la spesa di intermediazione sostenuta per quest’ultimo acquisto (Circolare 19/2012).

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare 34/2008), il diritto alla detrazione decade se l’atto di compravendita non viene concluso ovvero se l’immobile non viene adibito ad abitazione principale.

Se il contribuente aveva già usufruito della detrazione in una precedente annualità in relazione al contratto preliminare di compravendita, egli è tenuto a restituire l’importo detratto.

LIMITI ALL’ESERCIZIO DELLA DETRAZIONE FISCALE PER SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE

in riferimento all’importo detraibile ai fini IRPEF è prevista la detrazione nella misura del 19% “per un importo non superiore ad € 1.000” per ciascuna annualità.

In presenza di acquisto eseguito da più comproprietari, la detrazione, nel limite citato, deve essere ripartita tra i comproprietari. Questo in ragione delle percentuali di proprietà anche se la fattura è intestata ad un solo comproprietario.

Come tutte le detrazioni fiscali in caso di incapienza nell’imposta, la detrazione si perde. In nessun caso più essere sfruttata in annualità successive a quella del sostenimento della spesa (principio di cassa).

CONDIZIONE TEMPORALE

La detrazione di imposta spetta con riferimento all’anno in cui viene effettuato il pagamento, a condizione che nel medesimo anno venga sottoscritto uno dei seguenti atti:

• Preliminare di compravendita registrato
• Atto notarile di compravendita.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare 28/2006), il diritto alla detrazione si esaurisce in un solo anno di imposta: l’anno in cui il soggetto usufruisce della detrazione deve coincidere con l’anno in cui lo stesso ha effettuato il pagamento.

Considerato che spesso il pagamento del compenso all’intermediario viene pagato in sede di conclusione del contratto preliminare di compravendita, a volte sottoscritto in un anno diverso rispetto a quello in cui poi viene sottoscritto l’atto di compravendita, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito (Risoluzione 26/2009) che:

“la detrazione d’imposta competa a condizione che il compromesso di vendita sia stato regolarmente registrato. Ciò in quanto, la registrazione del contratto preliminare di vendita formalizza l’impegno alla stipula del contratto definitivo di acquisto“

DOCUMENTAZIONE DA CONSERVARE PER LA DETRAZIONE

Per poter detrarre la spesa di intermediazione immobiliare è necessario essere in possesso della seguente documentazione:

• Fattura emessa dall’Agente Immobiliare;
• Copia del rogito notarile relativo alla compravendita dell’immobile nel quale sono riportati:
  • L’ammontare della spesa sostenuta per l’attività di mediazione;
  • Le analitiche modalità di pagamento della stessa;
  • Il numero di partita IVA o del codice fiscale dell’Agente immobiliare.
• Il contratto preliminare registrato;
• Autocertificazione che l’immobile è destinato ad abitazione principale.

La documentazione deve essere conservata a cura del soggetto che ha sostenuto la spesa per tutto il periodo fino al termine prescrizionale della dichiarazione. Ovvero il 31 dicembre del quinto anno successivo rispetto a quello di prestazione della dichiarazione dei redditi.

SPESE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE: ESEMPI DI DETRAZIONE

Esempio n. 1 Spese di intermediazione immobiliare

I coniugi Rossi sottoscrivono – rispettivamente per la quota del 50% – un atto di compravendita per l’immobile da adibire ad abitazione principale.

In relazione a tale compravendita, gli stessi pagano alla società Alfa un compenso a titolo di intermediazione immobiliare di euro 5.000.

Il limite massimo su cui commisurare la detrazione è di euro 1.000.

La detrazione di imposta complessivamente spettante è pari ad euro 190.

1.000 * 19% = 190

A ciascuno dei due coniugi spetta una detrazione di imposta pari ad euro 95.

190 * 50% = 95

Esempio n. 2  Spese di intermediazione immobiliare

I coniugi Rossi nell’anno n sottoscrivono – rispettivamente per la quota del 50% – un atto preliminare di compravendita per l’immobile da adibire ad abitazione principale.

In relazione a tale preliminare, gli stessi pagano alla società Alfa un compenso a titolo di intermediazione immobiliare di euro 1.000

In relazione a tale pagamento nell’anno n i coniugi usufruiscono della detrazione di imposta rispettivamente per euro 95.

1.000 * 19% * 50% = 95

Nell’anno n+1, contrariamente a quanto previsto in sede di preliminare, l’atto notarile di compravendita non viene sottoscritto.

Nell’anno n+1 i coniugi sono tenuti alla restituzione della somma detratta, mediante compilazione del quadro RM del Modello Redditi PF e assoggettamento a tassazione (ordinaria o separata) delle somme detratte nell’anno n.

Esempio n. 3 Spese di intermediazione immobiliare

I coniugi Rossi nell’anno n sottoscrivono – rispettivamente per la quota del 50% – un atto preliminare di compravendita per l’immobile da adibire ad abitazione principale. Tale preliminare viene correttamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

In relazione a tale preliminare, gli stessi pagano alla società Alfa un compenso a titolo di intermediazione immobiliare di euro 1.000

In relazione a tale pagamento nell’anno n i coniugi usufruiscono della detrazione di imposta rispettivamente per euro 95.

1.000 * 19% * 50% = 95

Nell’anno n+1, viene sottoscritto l’atto notarile di compravendita.

L’Agenzia chiarisce inoltre (Risoluzione 26/2009) che se il contribuente non ha provveduto ad usufruire della detrazione nella dichiarazione dei redditi presentata con riferimento all’anno in cui è avvenuto il pagamento, egli non ha diritto alla detrazione di imposta in relazione all’anno successivo, ma per usufruire della detrazione deve presentare una dichiarazione integrativa in cui inserire la detrazione non richiesta in sede di prima compilazione.

Esempio n. 4 Spese di intermediazione immobiliare

I coniugi Rossi nell’anno n sottoscrivono – rispettivamente per la quota del 50% – un atto preliminare di compravendita per l’immobile da adibire ad abitazione principale. Tale preliminare viene correttamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

In relazione a tale preliminare, gli stessi pagano alla società Alfa un compenso a titolo di intermediazione immobiliare di euro 1.000

In sede di presentazione della dichiarazione dei redditi per l’anno n i coniugi non richiedono la detrazione di imposta.

Nell’anno n+1, viene sottoscritto l’atto notarile di compravendita.

Al fine di recuperare la detrazione di imposta, i coniugi – non avendo diritto alla detrazione con riferimento all’anno n+1 – possono (se non sono scaduti i relativi termini) presentare una dichiarazione integrativa per l’anno n, in cui inserire la detrazione e ricalcolare l’imposta netta.