Spese di ristrutturazione edilizia e attività di B&B

In questo contributo voglio soffermarmi su un caso pratico, ovvero di una persona che mi ha contattato chiedendomi quale fosse la detrazione spettante in caso di lavori di ristrutturazione su un immobile ad uso residenziale adibito in parte a B&B.

Esamineremo nel dettaglio la norma fiscale ed i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate in merito al caso di specie.

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Soggetti beneficiari della detrazione di ristrutturazione edilizia

Vediamo qui di seguito quali sono le condizioni per poter beneficiare della detrazione IRPEF di cui all’art. 16-bis del TUIR sugli interventi di ristrutturazione edilizia.

Sotto il profilo soggettivo, possono beneficiare dell’agevolazione, tra gli altri, i soggetti IRPEF residenti e non residenti in Italia.

Tali soggetti devono possedere l’immobile residenziale situato in Italia, oggetto dell’intervento di ristrutturazione edilizia e in relazione al quale sostenuto le relative spese, ovvero detenerlo in locazione o comodato, ovvero ancora essere familiare convivente con il possessore intestatario dell’immobile oppure essere un futuro acquirente dell’immobile.

Immobili per cui spetta la detrazione

Per poter usufruire della detrazione IRPEF di cui all’art. 16-bis del TUIR, gli interventi agevolabili devono essere effettuati su unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale. Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva , commerciale e direzionale.

Come chiarito dalla circolare ministeriale n. 57/E del 24/02/1998, ciò che rileva è l’uso di “fatto” della singola unità immobiliare.

Gli immobili residenziali oggetto dell’intervento, devono essere situati nel territorio italiano ed essere in regola con la normativa edilizia.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare ministeriale n. 57/E del 24/02/1998 ha chiarito che, l’agevolazione spetta soltanto per gli interventi edilizi effettuati su fabbricati tassati in base alle norme previste per il reddito fondiario e non riguarda invece quelli effettuati su fabbricati tassati a costi, ricavi ed ammortamenti.

L’Agenzia delle Entrate ha esteso tale interpretazione anche agli immobili degli imprenditori individuali, affermando che la detrazione IRPEF del 50% per gli interventi di recupero edilizio spetta soltanto agli immobili non rientranti tra i beni strumentali o beni merce.

Detrazione su interventi di ristrutturazione edilizia in un immobile adibito a B&B

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 18 del 24.01.2008 si è occupata della detrazione del 36% in relazione agli interventi di ristrutturazione edilizia in un immobile adibito a B&B.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che qualora gli interventi di ristrutturazione interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio di attività commerciale (occasionale o abituale) la detrazione Irpef di cui all’art. 16 bis del Tuir va ridotta al 50%.

Il caso esaminato dall’Amministrazione finanziaria riguardava appunto il caso di un immobile nel quale il proprietario, oltre ad abitarci, svolgeva un’attività commerciale di B&B e conviveva con gli ospiti durante il soggiorno.

Quando non viene riconosciuta la detrazione?

Vediamo qui di seguito in quali casi non è riconosciuta la detrazione in capo al soggetto sostenitore delle spese:

• non è stata effettuata la comunicazione all’ASL nei casi previsti;
• il pagamento non è stato effettuato tramite bonifico bancario o postale;
• non sono state conservate le fatture o ricevute fiscali;
• sono state realizzate opere difformi da quelle autorizzate dal Comune;
• sono state violate le norme in materia di tutela della salute e sicurezza sui luoghi di lavoro e le obbligazioni contributive dovute per operai ed impiegati.

Immobile destinato ad attività commerciale successivamente all’effettuazione dei lavori

Come abbiamo visto, per poter usufruire della detrazione, gli interventi devono essere eseguiti solo su abitazioni o relative pertinenze.

Vediamo adesso il caso in cui l’immobile sia destinato ad uso commerciale solo successivamente all’esecuzione dei lavori. Né la normativa, né altri documenti ministeriali hanno chiarito che la destinazione abitativa debba essere mantenuta nel corso dei 10 anni durante i quali si usufruisce della detrazione.

Inoltre, non rientra tra le cause di esclusione, il cambio di destinazione d’uso dell’immobile oggetto degli interventi agevolati in questione.

Pertanto, non sembra rientrare tra le cause di esclusione dall’agevolazione, l’inizio di un’attività commerciale successiva a quando siano stati eseguiti gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Tale conclusione non si rende applicabile in tutti quei casi in cui vi sia un chiaro intento elusivo della norma.

Se l’unità immobiliare residenziale viene ristrutturata con l’intento di utilizzarla come strumentale all’attività commerciale non si esclude che, in sede di accertamento, possa essere disconosciuta la detrazione.