Spese notarili acquisto prima casa: a quanto ammontano

Qual’è il costo del del notaio, parcella e spese dell’atto per l’acquisto prima o seconda casa con mutuo?

Se stai decidendo di acquistare casa, è sempre obbligatorio il passaggio dal notaio. Oltre alle imposte che ti richiederà l’agenzia delle entrate al momento dell’acquisto, dovrai considerare il compenso del notaio che si occuperà di redigere l’atto di compravendita.

In questo contributo vedrai nel dettaglio quali sono le imposte dovute in sede di acquisto sia in ipotesi di acquisto con agevolazione prima casa che acquisto senza agevolazione. Inoltre qual’è il compenso solitamente richiesto dal notaio e quali sono gli elementi da considerare nella scelta del notaio.

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Agevolazione acquisto prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima sono dovute le seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 2%;
  2. L’imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

  1. IVA del 4%;
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. L’imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

  1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
  2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
  3. Acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Riepilogo

Considerando le varie casistiche ho ritenuto opportuno semplificare il tutto nella seguente tabella:

VenditoreAcquirenteIVARegistroIpotecariaCatastale
PrivatoSenza agevolazione prima casa9%50 euro50 euro
PrivatoCon agevolazione prima casa2%50 euro50 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da oltre 5 anniSenza agevolazione prima casaESENTE9%50 euro50 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da oltre 5 anniCon agevolazione prima casaESENTE2%50 euro50 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da non più di 5 anniSenza agevolazione prima casa10% (20% se il bene è di lusso)200 euro200 euro200 euro
Impresa costruttrice o “ristrutturatrice” di immobile ultimato da non più di 5 anniCon agevolazione prima casa4%200 euro200 euro200 euro
Impresa “rivenditrice”Senza agevolazione prima casaESENTE9%50 euro50 euro
Impresa “rivenditrice”Con agevolazione prima casaESENTE2%50 euro50 euro

Preliminare di vendita: le imposte

Per maggiori tutele, nel caso in cui optassi anche per un preliminare di vendita o compromesso, su quest’ultimo si applicano le imposte di registro e ipotecarie in misura fissa. Inoltre, dovrai versare lo 0,50% sulle somme date a titolo di caparra e il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo. Queste imposte, versate a percentuale, verranno poi recuperate in sede di rogito definitivo.

Spese notarili acquisto prima casa

Le spese notarili acquisto prima casa si compongono delle seguenti voci:

  • Le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate;
  • L’onorario e le tasse per l’archivio nazionale notarile, cui si aggiunge l’IVA al 22%;
  • Le somme dovute a titolo di rimborso

Le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate non dipendono dalla scelta del notaio ma, come vedremo in seguito, dipendono a seconda della tipologia di immobile acquistato. Per quanto riguarda l’onorario, è una variabile da tener presente nella scelta del notaio. L’onorario può variare sia in base alla zona che al prezzo dell’immobile, solitamente oscilla tra i 1500 e i 2000€. Per legge, tutti i professionisti, tra cui i notai, hanno l’obbligo di fornire un preventivo a tutti i clienti che fanno richiesta delle loro prestazioni. Pertanto, ti consiglio, prima di effettuare la scelta, di richiedere il preventivo e che sia il più dettagliato possibile.

Devi sapere che, il preventivo del notaio aumenta all’aumentare del prezzo di trasferimento dell’immobile. Al salire del prezzo di trasferimento, il divario dei costi si assottiglierà.

Qui di seguito, vediamo quali sono le spese notarili acquisto prima casa, donazione o testamento di immobili. Tali compensi prescindano dal fatto che si tratti di case, appartamenti, ville, garage, box, cantine, terreni, capannoni, magazzini, negozi o giardini.

PREZZO DELL’IMMOBILECOMPENSO MINIMOCOMPENSO MASSIMO
Valore fino a 93.0001.6802.420
Valore fino a 139.5001.8052.610
Valore fino a 186.0001.9332.830
Valore fino a 232.4002.0302.990
Valore fino a 280.0002.1503.200
Valore fino a 370.0002.2503.360
Valore fino a 465.0002.4793.730

Spese notarili acquisto prima casa per mutuo ipotecario?

Nel caso in cui dovessi acquistare l’immobile richiedendo contestualmente un mutuo ipotecario, quest’ultimo sarà oggetto di un ulteriore atto separato. Vediamo qui di seguito quali sono le spese notarili acquisto prima casa con mutuo:

VALORE DELL’IPOTECACOMPENSO MINIMOCOMPENSO MASSIMO
Fino a 93.000 1.350 1.700
Fino a 139.500 1.400 1.850
Fino a 186.000 1.500 1.950
Fino a 232.400 1.600 2.100
Fino a 280.000 1.690 2.200
Fino a 370.000 1.750 2.300
Fino a 465.000 1.900 2.500
Fino a 695.000 2.050 2.750
Fino a 930.000 2.300 3.150
Fino a 1.162.000 2.450 3.350

I compensi di cui sopra sono al netto dell’Iva al 22%.

Come scegliere il notaio?

La scelta del notaio non deve essere lasciata al caso, ma deve essere ponderata e fatta in seguito a specifiche valutazioni. In quanto più il lavoro del notaio sarà svolto bene e meno probabile sarà il rischio che l’atto venga impugnato dalle parti contraenti. Potrai scegliere il tuo notaio sul sito Notai.it, dove troverai tutti i notai operanti in Italia. Questo, grazie ad un a funzionalità che permette la ricerca sia per collocazione geografica della sede notarile sia per nome e cognome del notaio stesso.

Ma come valutare uno studio notarile?

Per scegliere con consapevolezza puoi prendere in considerazione diverse variabili, quali:

  • la disponibilità del notaio a fornire un preventivo chiaro in cui compaiano tutte le voci ed i rispettivi costi, senza tralasciare le imposte;
  • tempi di lavoro rapidi per la trasmissione celere dei dati alla banca da te scelta;
  • uno studio moderno attrezzato con strumenti telematici per l’invio digitale delle pratiche e delle comunicazioni.

Detrazione spese notarili mutuo

La detrazione spese notarili rappresentano una delle voci che rientrano nel computo delle detrazioni per gli interessi passivi ed oneri accessori relativi al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale.

Per quanto riguarda la fattura emessa dal notaio per il contratto di mutuo relativo all’abitazione prima casa del contribuente, è detraibile al 19%:

  1. l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo. Sono escluse dalla detrazione le spese sostenute per il contratto di compravendita.
  2. le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Qui di seguito riporto un estratto della circolare n. 95 del 2000 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate:

“Tra gli oneri accessori detraibili unitamente agli interessi passivi, vanno indicate anche le spese notarili. Queste comprendono sia l’onorario del notaio con riferimento alla stipula del contratto di mutuo, che le spese che il notaio sostiene per conto del cliente quali, ad esempio l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca. Non sono, ovviamente, detraibili le spese notarili sostenute con riferimento al contratto di compravendita dell’immobile. Tra gli oneri fiscali deve comprendersi anche l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.”

Nel caso in cui la fattura del notaio riporti sia l’onorario per la stipula del contratto di mutuo che le spese sostenute per il contratto di compravendita è opportuno che i due importi siano dichiarati separatamente in fattura. Questo in quanto solo le prime danno diritto alla detrazione.

Quali sono gli oneri accessori del mutuo che possono essere detratti?

Oltre alle spese notarili relative al mutuo, nel modello redditi possono essere portate in detrazione tutti gli oneri accessori necessari alla stipulazione del contratto stesso.

Qui di seguito, il dettaglio degli oneri che è possibile detrarre:

  • le spese di perizia;
  • le spese di istruttoria;
  • la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
  • la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
  • le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
  • l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
  • l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Spese relative al mutuo che non si possono detrarre

Qui di seguito tutti gli oneri relativi al mutuo che non si possono portare in detrazione:

  • per l’assicurazione dell’immobile, neppure qualora l’assicurazione sia richiesta dall’istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l’immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato;
  • per la mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
  • l’onorario del notaio per il contratto di compravendita;
  • le imposte di registro, l’Iva, le imposte ipotecarie e catastali.

Spese notarili: limite di detrazione

Il limite massimo di spesa detraibile è pari a 4.000 euro. In questo limite sono ricompresi tutti i costi che rientrano nella voce degli oneri accessori e degli interessi passivi detraibili relativi alla stipula del mutuo per la prima casa.

Esempio

Poniamo il caso di un soggetto che nel corso del 2018 abbia stipulato un contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. Ipotizziamo che abbia pagato 1000 euro di interessi passivi e 2.000 euro di spese notarili. La spesa da indicare nel modello redditi dovrà essere considerata nel suo complesso, e quindi paria ad € 2.700 euro. Il soggetto pertanto si potrà portare in detrazione il 19% sul totale di 2.700 euro.

Detrazione spese notarili: come compilare il modello redditi e il modello 730

Vediamo adesso dove deve essere indicata la detrazione fiscale relativa alle spese notarili pagate dal contribuente.

Questo varia a seconda se il soggetto sia tenuto a presentare il modello 730 o se debba presentare il Modello Redditi.

Compilazione modello 730

Il contribuente che ha pagato spese notarili nel corso del 2018, dovrà indicare tali oneri in dichiarazione per poter beneficiare della detrazione. Nel caso in cui tale soggetto presenti il modello 730/2019, tali spese dovranno essere indicate nel Quadro E, Sezione I al rigo E7.

Tale rigo è denominato appunto ” interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”.

La circolare n. 7/E del 2018 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, emerge che, possiamo avere le seguenti casistiche:

  • mutui ipotecari per abitazione principale, contratti infatti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (rigo E7);
  • Dei mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 8);
  • mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 9);
  • mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 10);
  • prestiti e mutui agrari di ogni specie (righi da E8 a E10 codice 11).

Spese notarili acquisto prima casa: consulenza

Se sei arrivato fino a qui, avrai intuito che vi sono diverse spese da considerare quando si acquista un immobile. Quest’ultime variano a seconda che l’acquisto sia effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa o meno. Affidati a professionisti esperti che oltre ad una valutazione dei costi da sostenere al momento dell’acquisto dell’immobile, ti sapranno indirizzare su come mettere a reddito il tuo immobile

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