Subentro contratto di locazione: adempimenti

Sono dovute imposte in caso di subentro in un contratto di locazione? Quali sono i tempi e la modalità per la presentazione della comunicazione all’Agenzia delle Entrate?

Capita di frequente che, in un contratto di locazione, il proprietario decida di vendere l’immobile.

Il conduttore non dovrà temere, il contratto continuerà alle stesse condizioni inizialmente fissate. Infatti il nostro legislatore ha previsto un trattamento di favore per il conduttore.

Vediamo in questo contributo cosa comporta il subentro in un contratto di locazione e se sono dovute o meno imposte. Inoltre se è necessario fare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

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Cos’è il contratto di locazione?

Prima di entrare nel vivo dell’argomento principale, ovvero il subentro nel contratto di locazione, ritengo opportuno esaminare tale figura contrattuale. Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali. E’ un negozio ad effetti obbligatori, in quanto una parte si impegna a far godere una cosa mobile o immobile all’altra per un certo tempo. L’altra parte a fronte di questo si impegna a corrispondere un corrispettivo.

La disciplina della locazione di differenzia, in parte, in base alla destinazione di uso.

Il legislatore ha previsto una disciplina per la locazione ad uso abitativo. A disciplinare questo modello di contratto è la legge n. 431/1998 oltre gli articoli non abrogati della legge n. 392/1978. Il contratto di locazione ad uso abitativo è quello avente per oggetto immobili affittati con lo scopo di essere adibiti dal conduttore o dal suo nucleo familiare.

Tale tipologia contrattuale, si distingue dal contratto di locazione ad uso commerciale, mediante il quale il conduttore di assicura il godimento di un immobile per esercitare la propria attività economica e commerciale.

L’immobile concesso in locazione deve essere adibito ad una delle seguenti attività:

• attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
• attività di interesse turistico, comprese quelle indicate nell’art. 2 della legge n. 326 del 1968;
• ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Se desideri approfondire questa tipologia contrattuale di consiglio di leggere il seguente contributo: “contratto di locazione commerciale guida pratica“.

Elementi essenziali del contratto di locazione

Tuttavia, pur nella diversità degli schemi contrattuali (predefiniti o liberamente predisposti dalle parti) e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, possono individuarsi alcuni elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione. Questi elementi possono essere così sintetizzati:

• La data di stipula;
• L’indicazione dettagliata delle generalità delle parti;
• L’identificazione del bene;
• Il valore del canone di locazione;
• La durata della locazione.

Subentro contratto locazione: quando si realizza?

In contratti di locazione sono contratti che realizzano un rapporto continuativo. Nel tempo, possono sorgere nuove esigenze tali da for modificare tale rapporto. E’ proprio in questi casi che si realizza il c.d. subentro nella locazione. “Subentrare” è l’atto con il quale si entra al posto di un altro soggetto nel contratto, succedendogli immediatamente o sostituendolo all’interno dell’accordo in essere. Nella locazione di immobile ad uso abitativo, subentrare significa succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore (ovvero il proprietario dell’immobile concesso in locazione) oppure il conduttore (ovvero colui che riceve in locazione tale bene, per un determinato periodo di tempo dietro corrispettivo).

Subentro contratto di locazione da parte del locatore

Vediamo quali sono i casi di subentro nella posizione del locatore:

• Il locatore cede l’unità immobiliare oggetto del contratto di locazione ad un terzo, che è a conoscenza del contratto di locazione in essere;
• In caso di decesso del locatore, invece, non vi è una disciplina che regola questa ffattispecie.

Il nostro legislatore, per venire incontro al conduttore, ha previsto che il cambio di titolarità dell’immobile, non produca alcune effetto sul contratto di locazione. Infatti, all’art 1599 del Codice civile viene stabilito che:

“il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa”

Anche l’art. 1602 del Codice civile prevede che:

“il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e subentra dal giorno del suo acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”

Come si evince dalle norme, il cambio di titolarità non produce alcun effetto sul contratto di locazione. Pertanto il conduttore, in caso di vendita dell’immobile oggetto di locazione, potrà continuare nella locazione alle condizioni stabilite. Il nuovo acquirente resta obbligato a rispettare gli accordi del precedente titolare fino all’eventuale successiva scadenza. Per evitare il rinnovo tacito, il nuovo locatario potrà inviare la lettera di disdetta entro 6 mesi dalla prima scadenza del contratto. In caso di vendita di un immobile oggetto di locazione, non è necessario procedere alla stipula di un nuovo contratto. Le parti possono scegliere di lasciare le cose come stanno oppure stipularne uno nuovo. Nel nuovo contratto deve essere richiamato il precedente, ma non si può modificare le restanti clausole.

In caso di decesso del locatore, dobbiamo rifarsi ad un chiarimento della Suprema Corte di Cassazione:

“La morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di affitto. Avviene il subentro degli eredi nella posizione di proprietario, nei suoi obblighi. Rimane il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone”.

Anche in questo caso, dunque, non vi è modificazione del contratto di locazione, che rimane valido fino alla conclusione prevista.

Subentro contratto di locazione da parte del conduttore

Situazione invece assai più frequente è il subentro nel ruolo di conduttore. Vediamo qui di seguito in quali casi si realizza il subentro nel ruolo di conduttore:

• Decesso del conduttore: se presenti, gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente, more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi o i parenti e affini con lui abitualmente conviventi;
• Separazione o divorzio di coppie conviventi in locazione: al conduttore succede nel contratto l’altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice o in accordo con l’altro coniuge;
• Cessione del contratto a terza parte: il subentro può avvenire solo ed esclusivamente previo assenso da parte del locatore.

Differenza tra cessione e subentro ex lege

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo. Se la cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti.

Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

Subentro contratto di locazione: adempimenti fiscali

Per quanto riguarda la sfera fiscale, vediamo quando è dovuta l’imposta di registro.

Ai sensi dell’art. 17, comma 1, del DPR n. 131 del 26 aprile 1986:

“L’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237. Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.”

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.

L’imposta di registro è dovuta:

• In misura fissa pari a 67 euro: qualora l’accordo di subentro non preveda alcun corrispettivo;
• pari al 2% del corrispettivo pattuito ( con un minimo di 67 euro): qualora per la cessione sia previsto un corrispettivo.

L’imposta dovrà essere versata entro 30 giorni dall’evento.

Nell’ipotesi di subentro ex lege, in caso di modifica delle parti del contratto, riconducibili ad eventi estranei alla volontà negoziale, la successione nella posizione del locatore o del conduttore, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. In questo caso, però non è dovuta l’imposta di registro.

Modalità di versamento dell’imposta di registro

Nel caso in cui sia dovuta l’imposta di registro, deve essere versata entro il termine di 30 giorni dall’evento. Qui di seguito, le due modalità per assolvere l’imposta:

• Tramite software agenzia delle entrate;
• Modello F24 Elide.

Software Agenzia delle Entrate

Il pagamento dell’imposta può avvenire tramite richiesta di addebito su conto corrente, utilizzando i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate ( software RLI o RLI-web). Se si utilizza questo metodo di pagamento si evita l’adempimento di comunicazione del subentro all’Agenzia delle Entrate.

Modello F24 Elide

Il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuato tramite il modello F24 Elide. Nel modello F24 elide, dovranno essere inseriti:

• i dati identificativi del nuovo locatore e di quello uscente;
• i dati della registrazione del precedente contratto. Tali dati si possono recuperare dal timbro apposto nell’ultima pagina del contratto;
• codice tributo 1502 che fa riferimento al subentro nei contratti di locazione;
• nella sezione “Erario e Altro” non dovrà essere compilato il codice ufficio e codice atto;
• nella casella “Tipo” scrivere “F”;

L’importo di 67 euro dovrà essere diviso tra il locatore e il locatario. Nel caso di pagamento tramite modello F24 Elide, sarà necessario comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate tramite modalità cartacea.

Subentro nel contratto di locazione in caso di donazione

Gli adempimenti descritti nel paragrafo precedente si applicano a tutti gli atti tra vivi (si parla di subentro ex lege). Pertanto, se riceverai un immobile in donazione, dovrai comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, senza versare alcuna imposta. Inoltre, è possibile modificare le condizioni contrattuali, così come consentito al nuovo acquirente.

Subentro contratto di locazione cedolare secca

Nel caso di subentro nel contratto da parte del nuovo conduttore se era stata esercitata l’opzione della cedolare secca continua ad applicarsi. In questo caso, in sede di registrazione del subentro del contratto di locazione non è dovuta l’imposta di registro.

Registrazione subentro contratto di locazione

In caso di subentro ex lege, l’unico adempimento richiesto è quello di comunicare all’Agenzia delle Entrate la successione nella posizione del locatore o del conduttore. Tale comunicazione dovrà avvenire tramite il modello RLI. Questo adempimento può essere effettuato in modalità cartacea o in modalità telematica. Se si sceglie la modalità cartacea, è necessario portare il modello RLI compilato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Mentre per effettuare l’adempimento in modalità telematica viene messo a disposizione gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate software. Vediamo qui di seguito come deve essere compilato il modello RLI nel caso di subentro del contratto di locazione.

Nel modello RLI, è necessario indicare il codice “6” nell’elenco degli “”Adempimenti successivi”. Successivamente deve essere compilata la casella “Tipologia di subentro”:

• codice 1 in caso di decesso di una o più parti del contratto;
• il codice 2 in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione;
• codice 3 in caso di trasformazione della società o dell’ente parte del contratto;
• il codice 4 in caso di fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto;
• codice 5 in caso di scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto;
• il codice 6 in tutti gli altri casi.

In presenza delle condizioni di legge, il locatore può esercitare l’opzione per accedere al regime della cedolare secca. Tale opzione deve essere esercitata entro il termine di 30 giorni decorrente dalla data del subentro. Nel modello RLI deve essere inoltre indicata la data relativa all’adempimento nella casella “Data fine proroga o data cessione o Data risoluzione o data subentro” e gli estremi del contratto. Infine deve essere compilato il quadro “B” contenente i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto e del soggetto subentrato.

Scrittura privata

Quando il subentro è la conseguenza di un atto di legge, non è richiesta la stesura di una scrittura, ma soltanto la comunicazione all’Agenzia delle Entrate vista al paragrafo precedente.

Al contrario, nel caso di una cessione volontaria stabilita da entrambi le parti, le parti devono redigere una scrittura privata che:

• riepiloghi le parti in causa;
• riassuma i riferimenti ai termini dell’accordo di locazione;
• attesti che tutte le parti in causa, entranti e uscenti, siano state informate della cessione del contratto.

Subentro contratto di locazione: consulenza fiscale

Come avrai visto leggendo questo contributo, il nostro legislatore ha previsto specifici casi in cui è possibile subentrare nel contratto di locazione. Inoltre, è previsto la possibilità di subentro nel caso di volontà di entrambi le parti. Il subentro del contratto di locazione è soggetto a registrazione da parte dell’Agenzia delle Entrate ed al pagamento dell’imposta di registro in alcuni casi.

Per evitare di commettere errori, affidati a professionisti esperti del settore che ti assisteranno sia nella fase di redazione della scrittura privata che nella registrazione del contratto di locazione.