Subentro contratto di locazione: adempimenti

Sono dovute imposte in caso di subentro in un contratto di locazione? Quali sono i tempi e la modalità per la presentazione della comunicazione all’Agenzia delle Entrate?

Capita di frequente che, in un contratto di locazione, il proprietario decida di vendere l’immobile.

Il conduttore non dovrà temere, il contratto continuerà alle stesse condizioni inizialmente fissate. Infatti il nostro legislatore ha previsto un trattamento di favore per il conduttore.

Vediamo in questo contributo cosa comporta il subentro in un contratto di locazione e se sono dovute o meno imposte. Inoltre se è necessario fare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

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Subentro contratto di locazione in caso di vendita: cosa succede?

Il nostro legislatore, per venire incontro al conduttore, ha previsto che il cambio di titolarità dell’immobile, non produca alcune effetto sul contratto di locazione. Infatti, all’art 1599 del Codice civile viene stabilito che:

“il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa”

Anche l’art. 1602 del Codice civile prevede che:

“il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e subentra dal giorno del suo acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”

Come si evince dalle norme, il cambio di titolarità non produce alcun effetto sul contratto di locazione. Pertanto il conduttore, in caso di vendita dell’immobile oggetto di locazione, potrà continuare nella locazione alle condizioni stabilite. Il nuovo acquirente resta obbligato a rispettare gli accordi del precedente titolare fino all’eventuale successiva scadenza. Per evitare il rinnovo tacito, il nuovo locatario potrà inviare la lettera di disdetta entro 6 mesi dalla prima scadenza del contratto.

In caso di vendita immobile: è necessario stipulare un nuovo contratto?

In caso di vendita di un immobile oggetto di locazione, non è necessario procedere alla stipula di un nuovo contratto. Le parti possono scegliere di lasciare le cose come stanno oppure stipularne uno nuovo. Nel nuovo contratto deve essere richiamato il precedente, ma non si può modificare le restanti clausole.

Subentro contratto di locazione: imposte

Per quanto riguarda la sfera fiscale, vediamo quando è dovuta l’imposta di registro.

Ai sensi dell’art. 17, comma 1, del DPR n. 131 del 26 aprile 1986:

“L’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni
immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e
proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro
trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti
incaricati della riscossione, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio
1997, n. 237. Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso
cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni,
alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.”

L’imposta di registro è dovuta:

  • In misura fissa pari a 67 euro: qualora l’accordo di subentro non preveda alcun corrispettivo;
  • pari al 2% del corrispettivo pattuito ( con un minimo di 67 euro): qualora per la cessione sia previsto un corrispettivo.

L’imposta dovrà essere versata entro 30 giorni dall’evento.

Nell’ipotesi di subentro ex lege, in caso di modifica delle parti del contratto, riconducibili ad eventi estranei alla volontà negoziale, la successione nella posizione del locatore o del conduttore, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. In questo caso, però non è dovuta l’imposta di registro.

Imposta di registro: modalità di versamento

Nel caso in cui sia dovuta l’imposta di registro, deve essere versata entro il termine di 30 giorni dall’evento. Qui di seguito, le due modalità per assolvere l’imposta:

  • Tramite software agenzia delle entrate;
  • Modello F24 Elide.

Software Agenzia delle Entrate

Il pagamento dell’imposta può avvenire tramite richiesta di addebito su conto corrente, utilizzando i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate ( software RLI o RLI-web). Se si utilizza questo metodi di pagamento si evita l’adempimento di comunicazione del subentro all’Agenzia delle Entrate.

Modello F24 Elide

Il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuato tramite il modello F24 Elide. Nel modello F24 elide, dovranno essere inseriti:

  • i dati identificativi del nuovo locatore e di quello uscente;
  • i dati della registrazione del precedente contratto. Tali dati si possono recuperare dal timbro apposto nell’ultima pagina del contratto;
  • codice tributo 1502 che fa riferimento al subentro nei contratti di locazione;
  • nella sezione “Erario e Altro” non dovrà essere compilato il codice ufficio e codice atto;
  • nella casella “Tipo” scrivere “F”;

L’importo di 67 euro dovrà essere diviso tra il locatore e il locatario. Nel caso di pagamento tramite modello F24 Elide, sarà necessario comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate.

Subentro contratto di locazione: comunicazione all’Agenzia delle Entrate

In caso di subentro ex lege, l’unico adempimento richiesto è quello di comunicare all’Agenzia delle Entrate la successione nella posizione del locatore o del conduttore. Tale comunicazione dovrà avvenire tramite il modello RLI. Questo software viene messo a disposizione gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Nel modello RLI, è necessario indicare il codice “6” nell’elenco degli “”Adempimenti successivi”. Successivamente deve essere compilata la casella “Tipologia di subentro” inserendo il codice “2” previsto “in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione”. In presenza delle condizioni di legge, il locatore può esercitare l’opzione per accedere al regime della cedolare secca. Tale opzione deve essere esercitata entro il termine di 30 giorni decorrente dalla data del subentro. Nel modello RLI deve essere inoltre indicata la data relativa all’adempimento nella casella “Data fine proroga o data cessione o Data risoluzione o data subentro” e gli estremi del contratto. Infine deve essere compilato il quadro “B” contenente i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto e del soggetto subentrato.

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