In questa guida, attraverso l’utilizzo di due esempi pratici, analizziamo l’applicazione del regime di tassazione delle locazioni brevi nel modello 730. Compilazione del quadro D del modello 730 in relazione alle sublocazioni brevi ed ai contratti di locazione breve stipulati dal comodatario.
La messa a reddito di un immobile tramite locazioni brevi comporta la tassazione del reddito per il soggetto tenuto a dichiarare le somme percepite.
In particolare, queste somme possono trovare collocazione anche nel modello 730. In particolare, quando il soggetto dichiarante percepisce anche redditi da lavoro dipendente o assimilati.
I redditi derivanti da:
- Sublocazioni brevi;
- Locazioni brevi effettuate dal comodatario;
sono considerati redditi diversi, e devono essere indicati nel rigo D4, quadro D, del Modello 730.
In questa guida mi voglio dedicare alle modalità di compilazione di questo rigo del modello 730. Sul punto è opportuno ricordare quanto segue:
- E’ possibile optare per la cedolare secca anche in presenza di redditi diversi;
- Il reddito derivante dalle locazioni brevi stipulate dal comodatario deve essere indicato nel rigo D4, dal comodatario stesso, e non dal proprietario dell’immobile. Tale ultimo soggetto deve dichiarare nel quadro B del proprio modello 730 il relativo reddito fondiario (ovvero la rendita catastale).
- Se tali contratti sono stati stipulati mediante intermediari immobiliari, anche online, che intervengono nel pagamento dei relativi canoni o corrispettivi, viene applicata una ritenuta del 21%. L’effettuazione della ritenuta viene certificata con il rilascio della Certificazione Unica.
Il contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, può optare per la cedolare secca barrando la casella di colonna 2 del rigo D4. L’eventuale ritenuta effettuata è considerata a titolo d’imposta (in caso contrario, la ritenuta viene considerata a titolo di acconto IRPEF).
In questa guida vediamo due esempi pratici per l’indicazione dei redditi di sublocazioni e locazioni del comodatario nel 730.
Indice
SUBLOCAZIONI BREVI CON CEDOLARE SECCA
Come detto affrontiamo questa tematica con un esempio pratico.
Il signor Verdi stipula un contratto di sublocazione breve. Il contratto ha durata che va dal 20 giugno al 9 luglio anno “n”, relativamente ad un immobile abitativo a lui concesso in locazione.
Il corrispettivo pattuito, percepito il 20 giugno anno “n” è pari ad € 1.500.
La compilazione del Modello 730 del signor Verdi varia in base alla presenza, o meno, di un intermediario immobiliare intervenuto nel pagamento del corrispettivo.
SUBLOCAZIONI BREVI IN PRESENZA DI INTERMEDIARIO
Il signor Rossi si avvale di un intermediario immobiliare, che interviene anche nel pagamento del corrispettivo. Di conseguenza, tale soggetto:
- Ha applicato la ritenuta del 21% sul corrispettivo;
- Ha rilasciato al signor Verdi la relativa Certificazione Unica relativa alle Locazioni Brevi.
La Certificazione Unica dell’intermediario è così compilata:
Il reddito da sublocazione deve essere indicato in dichiarazione utilizzando il rigo D4, indicando il codice “10”.
Il contribuente intende optare per la cedolare secca, e pertanto la casella di colonna 2 deve essere barrata.
Le ritenute applicate dall’intermediario (€ 315,00), indicate nel punto 15 della Certificazione, devono essere riportate nel rigo F8.
Il reddito indicato nel rigo D4 confluirà a rigo 6, del Modello 730-3. Su tale importo verrà applicata l’imposta del 21%.
La cedolare secca dovuta (rigo 80, Modello 730-3), è pertanto pari ad € 315,00 (€ 1.500 x 21%).
Ai fini della compilazione del successivo rigo 81, è necessario sottrarre all’importo di rigo 80 l’importo indicato nel rigo F8. Di conseguenza, il rigo 81 è pari a zero, e il contribuente non dovrà versare ulteriori somme a titolo di cedolare secca (l’imposta è già stata trattenuta dall’intermediario immobiliare).
SUBLOCAZIONI BREVI IN ASSENZA DI INTERMEDIARIO
Il signor Verdi non si avvale di un intermediario immobiliare; di conseguenza:
- Non sono state applicate ritenute sul corrispettivo;
- Non sono state rilasciate Certificazioni Uniche relative alla locazione breve.
Il reddito da sublocazione deve essere indicato in dichiarazione utilizzando il rigo D4, utilizzando il codice “10”.
Il contribuente intende optare per la cedolare secca, e pertanto la casella di colonna 2 deve essere barrata.
Il reddito indicato nel rigo D4 confluirà a rigo 6, Modello 730-3. Su tale importo verrà applicata l’imposta del 21%. La cedolare secca dovuta (rigo 80, Modello 730-3), è pertanto pari ad € 315,00 (€ 1.500 x 21%).
Tale importo è riportato anche a rigo 81 (non sono state applicate ritenute) e a rigo 99, e sarà trattenuto dal datore di lavoro in busta paga. Nei righi 100 e 101 dovranno essere infine indicati gli acconti da versare per l’annualità successiva.
LOCAZIONE BREVE DEL COMODATARIO
Il signor Verdi concede in comodato al signor Rossi un immobile abitativo di sua proprietà, per un interno anno.
Il signor Rossi, in qualità di comodatario, stipula con il signor Gialli un contratto di locazione breve (durata 1 luglio – 20 luglio), avente per oggetto l’immobile concesso in comodato.
Il contratto di locazione breve viene stipulato avvalendosi di un intermediario immobiliare.
Il corrispettivo pattuito, pari ad € 800, viene percepito il 1° luglio, al netto della ritenuta del 21% applicata dall’intermediario immobiliare.
In linea generale, nel caso in cui il comodatario stipuli, in qualità di locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario permane in capo al comodante, quale proprietario o titolare
di altro diritto reale. Questo in quanto il contratto di comodato non ha originato alcun trasferimento di proprietà o diritto reale in capo al comodatario.
ATTENZIONE
Tuttavia, nel caso di locazioni brevi di cui al DL n 50/2017 il reddito prodotto dovrà essere dichiarato dal comodatario (come reddito diverso), e non dal proprietario dell’immobile.
MODELLO 730 DEL COMODANTE
Il signor Verdi, proprietario dell’immobile, dovrà indicare i relativi dati nel quadro B, utilizzando due righi.
Secondo quanto previsto dalle istruzioni del Modello 730, deve essere indicato:
- Il codice utilizzo “2”, in caso di immobile concesso in comodato a soggetti diversi dai familiari;
- Il codice utilizzo “9”, in caso di immobile concesso in comodato ad un terzo, e da questi locato con il nuovo regime delle locazioni brevi.
Di conseguenza, il quadro B del Modello 730 del signor Verdi è così compilato.
Al rigo 147 dovrà essere indicato il reddito (non imponibile) derivante dall’abitazione concessa in comodato, così calcolato:
(€ 410,00 x 1,05 x 350/365 x 4/3) + (€ 410,00 x 1,05 x 15/365) = € 550,41 + € 17,69 = € 568,10 (arrotondato € 568,00).
MODELLO 730 DEL COMODATARIO
Il signor Rossi ha stipulato la locazione breve dell’immobile a lui concesso in comodato avvalendosi di un intermediario immobiliare, che è intervenuto anche nel pagamento del corrispettivo.
La Certificazione rilasciata dall’intermediario è così compilata:
Il reddito da locazione breve effettuata dal comodatario è qualificato come reddito diverso.
Di conseguenza, deve essere indicato in dichiarazione utilizzando il rigo D4, con il nuovo codice “10”. Il contribuente non intende optare per la cedolare secca, e pertanto la casella di colonna 2 non deve essere barrata.
Le ritenute applicate dall’intermediario (€ 210,00), indicate nel punto 15 della Certificazione, devono essere riportate nel rigo F8.
Il reddito indicato nel rigo D4 confluirà al rigo 5 e 11 del Modello 730-3.
La ritenuta applicata dall’intermediario, indicata nel rigo F8, viene considerata a titolo di acconto IRPEF (il contribuente non ha optato per la cedolare secca), e confluisce nel rigo 59, Modello 730.
SUBLOCAZIONI E LOCAZIONI BREVI DEL COMODATARIO NEL 730: CONCLUSIONI
In questo articolo ho cercato di indicarti le modalità per la dichiarazione dei redditi diversi legati alle locazioni brevi.
Come hai visto ci sono delle importanti differenze tra l’indicazione di sublocazioni brevi e le locazioni brevi effettuate dal comodatario.
Si tratta in entrambi i casi di redditi diversi, ma la modalità di indicazione nel modello 730 cambia. Particolare attenzione deve essere prestata anche al possibile intervento dell’intermediario immobiliare.
Ove questi intervenga è tenuto al rilasciare la Certificazione Unica ed a trattenere la cedolare secca.
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