Superbonus 110%: demolizione e ricostruzione dell’edificio

Il Superbonus 110% è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. In questo contributo vorrei soffermarmi su un specifica casistica di interventi: superbonus demolizione e ricostruzione dell’edificio.

Vediamo in questo contributo quando l’intervento di demolizione e ricostruzione può beneficiare del Superbonus 110%, alla luce di quanto previsto dal Decreto Rilancio e dalle indicazioni che derivano dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate e del MEF.

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Superbonus demolizione e ricostruzione per interventi di riqualificazione energetica

Nel Decreto Rilancio all’art. 119 3 comma troviamo un’esplicita previsione per gli interventi di riqualificazione energetica:

“Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Anche l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 24/E/2020 afferma che spetti l’agevolazione anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia“.

Superbonus demolizione e ricostruzione per interventi di miglioramento sismico

Per quanto riguarda il Sismabonus, la cui estensione al 110%, la troviamo al quarto comma dell’art. 119 del Decreto Rilancio, i cui interventi di riduzione del rischio sismico:

• non si applicano agli edifici ubicati in zona sismica 4 ma solo a quelli ricadenti in zona 1,2 o 3 (ai sensi dell’OPCM 3274/2003 e smi);
• sono agevolati al 110% anche in caso di riduzione di una o due classi di rischio sismico delle parti comuni di edifici in condominio (commi da 1-bis a 1- sexies);
• si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle “case antisismiche“, unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3;
• consentono di avere un ulteriore bonus del 90% sulle spese della polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, stipulata contestualmente alla cessione della detrazione ad un’impresa di assicurazione;
• consentono la detrazione del 110% anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici. Questo, se eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi del Sismabonus e nel rispetto dei limiti di spesa previsti per tali interventi;
• sono agevolati con un limite di spesa massimo di 96.000 euro per ogni unità abitativa;
• occorre dichiarare che l’intervento abbia determinato una riduzione del rischio sismico rispettivamente di una classe o di due o più classi, secondo quanto stabilito dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58.

Anche per gli immobili demoliti e ricostruiti?

Per quanto riguarda gli interventi di riduzione del rischio sismico nell’art. 119 non viene fatto esplicito riferimento agli immobiliti demoliti e ricostruiti. Tuttavia nel quarto comma dell’art. 119 si fa riferimento gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del D.L. 63/2013. Pertanto  si considera la disciplina del Sismabonus nella sua interezza. Sembra pacifica la possibilità di far rientrare la disciplina del superbonus anche per gli interventi antisismici su immobile demolito e ricostruito. A conferma di questo abbiamo una faq sul sito del MEF che risponde in modo affermativo alla possibilità di fruire del Superbonus nel caso di un immobile sito in zona a rischio sismico 1,2 o 3, demolito e ricostruito

Demolizione e ricostruzione: interventi di ristrutturazione edilizia

Affinché un intervento possa usufruire del Superbonus o più in generale di di qualsiasi agevolazione edilizia, deve essere considerato non un intervento di nuova costruzione, come disciplinato lettera e) del primo comma dell’articolo 3 del TUE. Deve essere un intervento di ristrutturazione edilizia, come disciplinato dalla lettera d) del primo comma dell’articolo 3 del TUE.

Si configura una ristrutturazione edilizia quando viene realizzato un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

La disposizione poi procede estendendo anche agli interventi di demolizione e ricostruzione la qualificazione di ristrutturazione edilizia a determinate condizioni.

Il Decreto Semplificazioni ( articolo 10, comma 1, lettera b), n. 2 D.L. 76/2020) ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia estendendone i termini applicativi. Qui di seguito riporto la nuova versione di ristrutturazione edilizia in merito alla demolizione e ricostruzione:

“Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.”

Superbonus per demolizione e costruzione: interpello n. 455 del 7 ottobre

Con la risposta all’istanza di interpello n. 455 del 7 ottobre 2020, l’Agenzia ha affrontato il tema dell’accesso al Superbonus per le spese di demolizione e ricostruzione di un edificio.

Quesito proposto dal contribuente

Il caso è quello di un contribuente che ha comprato quest’anno un edificio unifamiliare costruito negli anni ‘50, situato in zona 2 rischio sismico e con classe energetica F.

L’intenzione è quella di demolire e ricostruire l’edificio, che avrà una diversa sagoma rispetto al precedente, con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore e una classe di rischio sismico di classe A o superiore.

Soluzione interpretativa del contribuente

Il contribuente ritiene di poter beneficiare l’operazione di demolizione e ricostruzione con la detrazione del 110% per Sismabonus e incentivi per efficientamento energetico. Inoltre usufruendo al contempo della detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 16 bis del Tuir.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conferma innanzitutto la possibilità di applicare le diverse agevolazioni edilizie nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione si configuri come una ristrutturazione edilizia. Tuttavia precisando che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o ad altro ente territoriale in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche.

Se queste condizioni sono rispettate, il contribuente potrà innanzitutto godere del Sismabonus maggiorato al 110%, essendo l’immobile in zona 2 rischio sismico, con un’agevolazione potenziale di 96.000 euro.

Spetterà altresì la detrazione del 110% per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico di cui al primo comma dell’articolo 119, e quindi di:

• isolamento termico, con una detrazione massima di 60 mila euro;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali, con una detrazione massima di 30 mila euro, poiché comunque viene garantito il miglioramento di due classi energetiche richiesto dalla norma.

Nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro.