Superbonus 110% per lavori in condominio: maggioranze assembleari richieste

Il Decreto Agosto, con il D.L. n. 104 del 14 agosto 2020, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia, ha previsto che sarà più facile deliberare gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni del condominio previsti dal Superbonus 110%.

Vediamo in questo contributo quali sono le maggioranze richieste per poter deliberare i lavori rientranti nel Superbonus 110%. Inoltre in quali casi invece è richiesta l’unanimità dei presenti.

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Lavori di manutenzione straordinaria: quorum deliberativo

Il Codice Civile stabilisce che, affinché vengano eseguiti degli interventi di manutenzione straordinaria all’interno di un condominio, è necessario che i condomini, deliberino in assemblea in ordine alla loro effettiva realizzazione. Le deliberazioni in merito a questa tipologia di interventi devono essere approvate con delle maggioranze qualificate. In modo particolare, è richiesta:

  • In prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000);
  • in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio.

In caso di opere straordinarie di notevole entità, è richiesta l’approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea. Questo, sia in prima che in seconda convocazione.

Lavori Superbonus 110%: quorum deliberativo

Anche per il Superbonus 110% è previsto lo stesso quorum deliberativo dei lavori di manutenzione straordinaria. Il legislatore con il DL 104/2020 e poi con la Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), introduce e modifica il comma 9-bis del DL 34/2020 che oggi prevede:

“Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Cosa fare se uno o più condomini non vuole aderire al superbonus 110%?

Per quanto riguarda il superbonus 110%, il condominio o i condomini che abbiano interesse ad effettuare gli interventi, possono manifestare in sede assembleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi. Questo, è stato chiarito dall’interpello n. 620 del 22 settembre 2020 dell’Agenzia delle Entrate. Infatti, come si evince dall’interpello, per il soggetto che non ha voluto aderire al superbonus può vantare di un duplice vantaggio:

  • beneficiare direttamente dei lavori effettuati sulle parti condominiali comuni;
  • non subire alcun effetto in caso di revoca dell’agevolazione.

L’opzione viene decisa dal singolo condomino

Come chiarito nella circolare n. 24/E dell’Agenzia delle Entrate:

“non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.”

Pertanto ciascun condomino è libero di scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione. Mentre altri condomini ad esempio invece potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Qualunque sia la scelta di ciascun condomino, quest’ultima, dovrà essere comunicata in assemblea. L’amministratore a sua volta sarà tenuto ad effettuare gli adempimenti fiscali conseguenti. Pertanto, nel caso in cui si sia optato per lo sconto in fattura, l’amministratore dovrà tener conto di quanto deciso dai singoli proprietari al momento dell’invio della comunicazione di cessione del credito.

Assemblea condominiale e Covid: è possibile la modalità telematica?

Il DL 104/2020 ha previsto la possibilità della partecipazione dell’assemblea in modalità telematica:

anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione dell’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto al presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione

Pertanto, è opportuno verificare che ci sia la maggioranza dei partecipanti al condominio. Qualora vi sia la maggioranza, l’amministratore, sarà tenuto ad inviare l’avviso di comunicazione almeno 5 giorni prima dell’assemblea. Nella convocazione dovrà essere specificato:

  • l’ordine del giorno;
  • la piattaforma telematica sulla quale si terrà l’assemblea;
  • l’orario di inizio.

Al contrario, qualora non sia raggiunta la maggioranza, non si potrà tenere la “teleassemblea”.

Superbonus e numero di assemblee: approvazione della contabilità finale

Al termine dei lavori è fondamentale una deliberazione assembleare in merito all’approvazione della contabilità finale dell’intervento. Questo è importante, in quanto serve a rendere il conto ai condomini, cioè alla committenza, dell’andamento delle opere e comunque del costo finale dell’intervento. La delibera di approvazione della contabilità finale è validamente approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Delibera assembleare Superbonus 110% condominio minimo

Il condominio minimo è quello che si presta maggiormente a paralisi decisionale. Prendiamo ad esempio il caso di un edificio composto solo da due condomini, titolari di quote diseguali. Ipotizziamo che uno dei due sia favorevole al Superbonus mentre l’atro no. La legge stabilisce che per l’avvio dei lavori sia necessario l’unanimità.

Mutamento architettonico dell’edificio: serve l’unanimità

Può capitare che alcuni lavori approvati con il Superbonus 110% comportino un mutamento architettonico dell’edificio. Con questo mi riferisco ad esempio ai lavori che introducono un cambio di colori, di materiale e l’introduzione di nuovi colori architettonici tali da modificare l’aspetto dell’edificio. In questi casi, sarà necessario ottenere il consenso di tutti i condomini per poter approvare la delibera condominiale. Pertanto, si potrà anche agire in via cautelare, in caso di delibera che muta il decoro architettonico dell’edificio, ottenuta senza l’unanimità.

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