Superbonus anche per i soci di società semplice immobiliare

I soci di società semplice immobiliare, rispettando determinate condizioni, hanno la possibilità di fruire dei bonus edilizi legati a spese sostenute su immobili abitativi concessi loro in comodato dalla società.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 30/E/2020 e con la risposta ad interpello n. 62/E del 1 febbraio 2022, è stato chiarito che possono sfruttare le detrazioni per il superbonus ed i bonus edilizi (ristrutturazione, riqualificazione energetica, etc.) anche i soci di società di semplice. Questo è possibile attraverso la stipulazione di un contratto di comodato con la società.

La detrazione è possibile se gli immobili che detengono, sono ad uso abitativo e che gli interventi siano eseguiti direttamente dagli stessi.

Restano esclusi dagli stessi gli interventi eseguiti sugli immobili rurali strumentali.

Vediamo pertanto in questo contributo, i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate per capire quali sono le condizioni affinché i soci di di società semplice immobiliare abbiano la possibilità di fruire della detrazione dei bonus edilizi.

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Superbonus: requisito soggettivo

L’art. 119 del decreto legge n. 34 del 29 maggio 2020 (c.d. “decreto Rilancio“), convertito con modificazioni dalla legge n. 77 del 17 luglio 2020 e successivamente modificato dalla legge n. 178 del 30 dicembre 2020 ( legge di bilancio 2021), disciplina la detrazione, nella misura del 110 per cento, delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica ed al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 dell’art. 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione è definito nei successivi comma 9 e 10.

In particolare, con riguardo all’ambito soggettivo di applicazione dell’agevolazione, l’art. 119, comma 9, del decreto Rilancio, prevede che “le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

• dai condomini e dalle persone fisiche, al difuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due o quattro unità immobiliari distintamente accatastate anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
• dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Circolare n. 24/E del 2020: quando spetta il superbonus?

Il superbonus come abbiamo visto nel paragrafo precedente, si applica alle “persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E del 2020 chiarisce che, ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere e detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento dell’avvio dei lavori.

Vediamo qui di seguito quali sono i requisiti richiesti:

• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario;

La circolare chiarisce inoltre che, il superbonus a fronte del sostenimento delle spese relative ad alcuni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi “trainati”).

In entrambi i casi gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in condominio (“trainanti” e “trainati”);

• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (“trainanti” e
  “trainati”);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o
  più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative
  pertinenze (“trainanti” e “trainati”); nonché
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
  edifici in condominio (solo “trainati”).

Superbonus comodato ai soci di società semplice risposta a interpello n. 62 del 1 febbraio 2022:

Nella risposta ad interpello n. 62 del 1 febbraio 2022, viene esaminato il caso specifico di una società semplice che intende concedere tramite contratto di comodato ai propri soci due unità abitative, oltre a due box auto e due magazzini, ognuno dei quali collegato a ciascuna unità abitativa.

La società semplice immobiliare intende stipulare con i soci, due contratti di comodato, regolarmente registrati, in modo da consentire agli stessi soci, la piena autonomia di gestione ordinaria e straordinaria delle unità immobiliari a loro disposizione.

Nel contratto di comodato, la società intende autorizzare ai soci comodatari, con spese a carico degli stessi, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sui rispettivi immobili.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito parere favorevole al contribuente e, motivando il proprio parere con quando già espresso nella circolare n. 24/E del 2020 analizzata nel paragrafo precedente.

Pertanto, a parere dell’Agenzia delle Entrate, i comodatari nonché soci di società semplice che:

• in qualità di “persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
• detengono gli immobili, funzionalmente indipendente e con almeno un accesso autonomo dall’esterno, di proprietà della medesima società;
• in base ad un contratto di comodato regolarmente registrato.

possono usufruire del Superbonus relativamente alle spese direttamente sostenute, a condizione che:

• dal contratto di comodato emerga il consenso espresso all’esecuzione dei lavori da parte della società semplice in qualità di proprietario;
• e che tali interventi siano effettuati su unità immobiliari ad uso abitativo, con esclusione quindi degli immobili non residenziali.

Contratto di comodato: quali caratteristiche deve rispettare?

Il contratto di comodato attraverso il quale si intende assegnare l’immobile di proprietà ai soci della società semplice, per potere dare luogo alla fruizione del Superbonus, deve avere le seguenti caratteristiche:

• deve essere regolarmente registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente;
• l’immobile oggetto di assegnazione deve possedere le caratteristiche di residenzialità e non deve risultare un fabbricato strumentale;
• deve risultare all’interno del contratto di comodato il consenso espresso all’esecuzione dei lavori da parte della società proprietaria dell’immobile;
• è opportuno, a parere dello scrivente, indicare anche un termine di scadenza del contratto sufficientemente congruo al fine di poter risolvere eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate;
• indicare espressamente nel contratto, che i lavori di ristrutturazione, consentiti dalla società semplice proprietaria dell’immobile, verranno sostenuti direttamente dalle persone fisiche che riceveranno in comodato l’immobile.

Seguire le indicazioni di cui sopra, ti permetterà, in caso di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, di collocarti in una zona di sicurezza, avendo espresso quest’ultima parere favorevole all’adozione di contratti di comodato per l’assegnazione ai propri soci di immobili di proprietà della società.

Soci di società semplice immobiliare Superbonus: conclusioni e consulenza

Come abbiamo visto l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 62/E del 1 febbraio 2022, ha finalmente chiarito che anche per i soci di società semplice immobiliare è possibile sfruttare la maxi detrazione prevista dal Superbonus in caso di contratto di comodato.

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