Tassazione affitti brevi: come si dichiara il reddito?

Come deve essere tassato il reddito da locazioni brevi e cosa succede nel caso di affitto tramite intermediari?

Se sei proprietario di un immobile e decidi di metterlo a reddito tramite locazioni brevi o stai pensando di fare un investimento di un appartamento in una zona turistica da mettere a reddito, è importante sapere la modalità di tassazione del reddito da locazione.

Il settore delle locazioni brevi è ormai diventato un settore molto competitivo, ottimizzare la tassazione può rappresentare un vantaggio competitivo.

In questo contributo, andremo a vedere nel dettaglio la modalità di tassazione dei redditi da locazione per gli affitti brevi, come disciplinati dal D.L. n. 50/2017.

Inoltre vedremo, come dovrà essere indicato il reddito da affitti brevi sia per i proprietari, dei sub-locatori, e dei locatori a seguito di comodato d’uso gratuito.

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Locazioni brevi: cosa sono?

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017. Al comma 1 dello stesso articolo viene data la seguente definizione di locazioni brevi:

“si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Sulla base della definizione di cui sopra, è possibile individuare le caratteristiche indispensabili di una locazione breve:

  • Il contratto di locazione deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa. La condizione che il contrato non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambi le parti del contratto;
  • Gli immobili posti in locazione devono essere a destinazione residenziale ( finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 ( esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze ( box, posti auto, cantine, soffitte, etc.). Rientrano anche le locazioni di singole stanze dell’abitazione;
  • Gli immobili devono essere situati in Italia, in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67 del Tuir e non rientrano pertanto nella disciplina fiscale in esame;
  • Durata della locazione non superiore a 30 giorni nell’anno. I 30 giorni riguardano il soggetto locatario per ogni anno. I contratto di locazione inferiore a 30 giorni non sono oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  • Il contratto di locazione può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Non rientrano nella locazione breve la fornitura della locazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche. Qualora siano offerti tali servizi non si rientra nella locazione breve ma nelle strutture ricettive extralberghiere ( Casa vacanze, B&B, Affittacamere, etc.).
  • La messa a locazione di non più di 4 immobili per soggetto, altrimenti si esce dalla disciplina delle locazioni brevi e si è obbligati ad operare in forma di impresa.

Per i contratti di locazione breve, per tutti gli aspetti non regolamentati dal D.L. n. 50/2017 occorre far riferimento alle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

La disciplina fiscale delle locazioni brevi turistiche

Una volta definito cosa si intende per locazioni brevi turistiche, vediamo adesso la disciplina fiscale connessa alla dichiarazione dei redditi da locazioni brevi. Il titolare del reddito da locazione breve dovrà indicare nel modello redditi il canone lordo di locazione percepito.

Adempimenti fiscali obbligatori per i titolari di reddito da locazione breve

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24E del 2017 spiega la tassazione degli affitti brevi. Inoltre, la circolare aiuta a districarsi in una disciplina così particolare. E’ previsto che gli obblighi fiscali gravano sul soggetto titolare del reddito da locazione breve. Quest’ultimi variano a seconda che nell’operazione intervenga o meno un intermediario o un portale web che metta in contatto il locatore e il locatario del contratto.

Locazioni brevi con presenza di intermediario o di portale Web

Negli ultimi anni, soprattutto nelle città turistiche si è diffusa la figura del c.d. “property manager“, ovvero un soggetto ( agente immobiliare) che ha le competenze per concludere il contratto di locazione per conto del proprietario. Solitamente opera nei confronti del proprietario dell’immobile con un mandato con rappresentanza. Tramite tale modello, l’intermediario può concludere contratti in nome e per conto del proprietario dell’immobile.

Vediamo quali sono i riflessi sia per l’intermediario che per il proprietario dell’immobile locato:

  • Intermediario che interviene nella riscossione dei canoni di locazione: in questo caso l’intermediario è tenuto ad operare una ritenuta del 21% sul canone di locazione lordo. Questo, anche se lo stesso intermediario si avvale, a sua volta di altri intermediari. Tipico esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online ( ad esempio Airbnb, Booking, etc.). In questa situazione, il portale rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. L’agente immobiliare dovrà informare il gestore del portale della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso. Inoltre, l’intermediario che effettua la ritenuta è tenuto a rilasciare al titolare del reddito una certificazione unica. Quest’ultima è indispensabile per la dichiarazione dei redditi da locazione breve.
  • Intermediario che non interviene nella riscossione dei canoni di locazione: in questo caso l’intermediario non sarà tenuto ad applicare la ritenuta e a rilasciare la relativa certificazione unica. Tuttavia, entro il 30 giugno dell’anno successivo, sarà tenuto comunicare i dati di tutti i contratti di locazione conclusi per il suo tramite all’Agenzia delle Entrate.

Gli intermediari tenuti ad operare la ritenuta sono individuati dalla norma in coloro che intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone. In ogni caso la materiale disponibilità delle risorse finanziarie impone all’intermediario di effettuare la ritenuta del 21 per cento da versare all’erario.

In caso di pagamento del canone mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la disponibilità materiale delle risorse finanziarie su cui operare al ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.

L’intermediario deve operare la ritenuta anche qualora abbia delegato soggetti terzi all’incasso del canone e all’accredito del relativo importo al locatore.

Base imponibile ritenuta locazioni brevi

Gli intermediari in qualità di sostituti d’imposta devono operare una ritenuta del 21% qualora:

  • incassino i canoni di locazione o sublocazione breve;
  • intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione.

Pertanto, affinché si manifesti l’obbligo di ritenuta, non è sufficiente che l’intermediario intervenga nella stipula del contratto, ma è necessario che egli sia intervenuto nella fase di pagamento del canone.

La ritenuta deve essere operata sul “corrispettivo lordo” indicato nel contratto di locazione breve e devono essere ivi incluse:

  • Le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per la fornitura di prestazioni accessorie. Non rientrano invece le spese sostenute direttamente dal conduttore o che siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
  • La provvigione dovuta all’intermediario, se trattenuta dallo stesso sul canone dovuto al locatore in base al contratto.
Esempio di applicazione della ritenuta sugli affitti brevi

Al fine di chiarire gli obblighi legati all’intermediario, qui di seguito un esempio di corretta applicazione della ritenuta di acconto da parte dell’intermediario.

Supponiamo che la provvigione è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto:

Provvigione dovuta dal locatoreeuro 80
Canone euroeuro 1.000 + 80
Ritenuta euroeuro 227 ( 1.080 * 21%)

Pertanto la provvigione concorrerà alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta.

Locazioni brevi senza l’intervento di intermediario o di portale Web

Quando il proprietario dell’immobile interviene nella locazione senza l’intervento di un intermediario o del portale Web, sarà tenuto a procedere in autonomia. Pertanto tutti gli obblighi dichiarativi graveranno solo su di lui e questo avviene in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi.

E’ opportuno precisare che anche se il locatore non ha percepito altri redditi nel periodo d’imposta, l’aver percepito reddito da locazione breve impone sempre l’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Il codice identificativo per le locazioni brevi

Tutti i titolari di reddito da locazione breve dovranno indicare il codice identificativo regionale in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza. Chi non osserverà questo obbligo sarà oggetto alla sanzione pecuniaria minima di 500 euro fino ad un massimo di 5.000 euro.

Tassazione affitti brevi: pianificazione fiscale

Vediamo adesso quali sono le possibili opzioni di tassazione del reddito da locazione breve.

E’ possibile optare in sede di dichiarazione dei redditi dei seguenti regimi:

  • tassazione Irpef a scaglioni di reddito;
  • opzione per la cedolare secca.

La scelta di convenienza di un regime rispetto ad un altro non è mai assoluta, ma deve essere valutata di anno in anno in relazione alla situazione personale del soggetto che è tenuto a dichiarare il reddito da locazione breve.

Il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile e tale reddito andrà a confluire nei redditi fondiari. Le uniche eccezioni a questa regola sono le sublocazioni ed i contratti di comodato.

Nel caso di sublocazione, è il sublocatore a dover dichiarare il reddito e tale reddito andrà a confluire nei redditi diversi.

Nel caso di contratti di comodato, dove il comodatario effettua locazioni brevi, sarà quest’ultimo il soggetto tenuto a dichiarare tale reddito. Anche in questo caso il reddito andrà a confluire nei redditi diversi.

La tassazione Irpef del reddito da locazione breve

La tassazione Irpef è la modalità classica di tassazione del reddito da locazione breve. Questo significa che il reddito da locazione breve concorrerà con gli altri redditi prodotti dal contribuente.

Il reddito da locazione breve, come reddito fondiario, concorrerà a diventare imponibile Irpef per il 95% del proprio ammontare. La norma prevede l’applicazione di un 5% a titolo di deduzione forfettaria. Mentre il 95% del reddito derivante da locazione breve concorrerà con gli altri redditi e verrà soggettato a tassazione secondo gli scaglioni di reddito Irpef.

Maggiore è il reddito imponibile e più sconsigliabile questa tipologia di tassazione. Tuttavia, tale tassazione rispetto al regime della cedolare secca permette di sfruttare gli oneri deducibili o detraibili per ridurre la tassazione Irpef. Tipo esempio sono il sostenimento delle spese sull’immobile che concorrono ai bonus sulle ristrutturazioni edilizie o del superbonus 110%. Quest’ultime permettono di abbassare l’importo dell’Imposta Irpef dovuta.

Se scegli questo tipo di tassazione, le imposte da versare in dichiarazione dei redditi sono attenuate dalla ritenuta d’acconto. Infatti, come abbiamo visto, il portale Airbnb sarà tenuto ad operare una ritenuta del 21%. Tali ritenuta, che viene versata all’Erario tutti i mesi per tuo conto, rappresenta un tuo acconto Irpef. Pertanto, la tassazione definitiva viene attenuta dalla presenza di questa ritenuta.

La scelta della tassazione IRPEF avviene nel quadro dei redditi fondiari ( RB del modello redditi o B del modello 730).

La tassazione con cedolare secca del reddito da locazione breve

Oltre alla tassazione Irpef vi è la possibilità di scegliere in sede di dichiarazione dei redditi la cedolare secca se più conveniente. Si tratta di un’imposta del 21% che si applica sul canone lordo di locazione. Ad esempio se il tuo canone di locazione è pari al 200,00 euro ed hai subito costi di intermediazione per 50,00 euro, la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 200,00 euro.

Se si opta per la cedolare secca non è possibile portare in deduzione alcuno costo.

A differenza della tassazione Irpef, in questo caso la ritenuta applicata da Airbnb è “a titolo d’imposta”. Questo significa che in sede di dichiarazione dei redditi non avrai altre imposte da versare a saldo. La ritenuta applicata copre totalmente la tua imposta dovuta.

Locazione breve più di 4 appartamenti: no cedolare secca

L’art. 1 comma 595 della legge n. 178 del 30.12.2020, detta una nuova disposizione, che consente di presumere l’imprenditorialità dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 appartamenti.

La nuova diposizione prevede che, a partire dal periodo d’imposta 2021:

  • il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
  • “negli altri casi, ai fine della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Tassazione del reddito da sublocazione con locazioni brevi

Nei casi di sublocazione con locazioni brevi turistiche, il sublocatore avrà la possibilità di trattare i redditi da locazione breve come redditi diversi tramite:

  • Tassazione Irpef;
  • Cedolare secca.

La scelta come abbiamo visto precedentemente, può essere fatta in sede di dichiarazione dei redditi e dipende dalla situazione personale del soggetto tenuto a dichiarare tale reddito. In caso di redditi da locazioni elevati può essere più conveniente applicare la cedolare secca, mentre in caso di importanti costi di ristrutturazione o risparmio energetico può essere più conveniente applicare la tassazione ordinaria Irpef.

Tassazione del reddito del reddito da locazioni brevi del comodatario

Poniamo il caso del figlio che tramite un contratto di comodato d’uso gratuito, decide di prendere l’immobile dei genitori da adibire a locazioni turistiche brevi. Il reddito dovrà essere dichiarato dal comodatario come redditi diversi. Questa è una deroga alla disciplina ordinaria che prevede che il reddito da locazione sia tassato in capo al comodante.

Tassazione locazioni brevi in caso di comproprietari

Vediamo adesso cosa succede in caso di affitti brevi di immobile di proprietà di più soggetti. Qualora il contratto sia stato stipulato da uno solo dei proprietari e pertanto, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo; in questo caso solo tale soggetto potrà scomputare la ritenuta subita da proprio reddito complessivo. In alternativa, in sede di dichiarazione dei redditi, potrà chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita dal proprio reddito complessivo per la parte di reddito a lui non imputabile. Gli altri comproprietari, ciascuno per la propria quota di proprietà, dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile. In sede di dichiarazione dei redditi dovranno dichiarare il proprio reddito e scegliere il regime fiscale, cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

Tassazione affitti brevi: conclusioni

La corretta tassazione del reddito da locazione breve è un aspetto molto importante quando ci troviamo ad indicare il reddito nella dichiarazione dei redditi.

La tassazione varia in funzione del soggetto a cui è imputato tale reddito, che sia il proprietario, il comodatario o il sublocatore.

Errori nell’indicazione di un reddito lordo da locazione non corretto comporta l’applicazione di importante sanzioni, quest’ultime sono incrementate se si tratta di redditi da cedolare secca.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me in modo da chiarirti eventuali dubbi sulla disciplina fiscale delle locazioni brevi!

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