Tassazione casa vacanze: come funziona

Come devono essere tassati i compensi di una casa vacanze? Gli elementi che fanno sorgere un diverso trattamento fiscale sono: la durata, i servizi offerti e se il soggetto che affitta svolge un’attività imprenditoriale o meno.

l trend degli affitti turistici è cresciuto in modo esponenziale negli ultimi anni. Le locazioni turistiche di alloggi adibiti a casa vacanze costituiscono un’innovativa occasione di business in forte espansione.

Tale fenomeno sta riscuotendo sempre più interesse nella sfera dei privati.

Vediamo pertanto in questo contributo come dovrai tassare i redditi derivanti dall’attività di casa vacanze. Inoltre vedrai delle simulazioni pratiche per renderti conto delle imposte e dei contributi che dovrai versare.

Sei pronto!?! Si comincia!!!!

Che cosa si intende per casa vacanze?

Gestire il proprio immobile attraverso la costituzione di una Casa Vacanze è semplice, e poco costoso.

Ti sarà sufficiente capire se devi operare in modo professionale o meno, stipulare un contratto di locazione, gestire adempimenti fiscali e contributivi con l’ausilio di un Commercialista di fiducia.

La normativa in merito alle Case per Vacanze è rintracciabile all’interno  di ogni legge regionale sul turismo.

Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la riadatta a quella regionale sulla base delle proprie esigenze.

In pratica ogni regione fissa quali sono i parametri oggettivi e soggettivi, al sussistere dei quali, un soggetto svolge (o può svolgere) attività turistico ricettiva.

Accanto alla normativa regionale che fissa i paletti per ogni regione deve essere tenuta in considerazione la normativa fiscale. Questo per quanto riguarda gli obblighi di operare o meno in forma imprenditoriale per l’apertura di una Casa Vacanze.

La normativa sulla casa vacanze

La Casa Vacanze si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n.217/83. Essa può essere gestita in forma imprenditoriale che occasionale

La legge quadro sul turismo da la seguente definizione di casa vacanze:

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”

Si tratta, quindi di una attività turistico ricettiva ti tipo extra-alberghiero. Con il proprio immobile il proprietario ha facoltà di stipulare contratti di affitto di durata non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi.

All’interno di questo range il proprietario di casa può gestire la sua attività in autonomia, stipulando dei contratti di affitto.

Se desideri avviare un’attività di casa vacanze, ti consiglio di leggere questo contributo: “Come aprire una casa vacanze: adempimenti civilistici e fiscali“.

Differenza tra casa vacanze e locazione turistica

La Locazione Turistica (Locazione Breve) si differenzia da un punto di vista normativo da quella della Casa Vacanze.

Nella Locazione Turistica siamo di fronte ad una mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva. Mentre la gestione di una Casa Vacanze, rientra tra le attività ricettive e pertanto è possibile offrire agli ospiti servizi aggiuntivi, tipici di un’attività turistica alberghiera.

Qui di seguito un elenco dei servizi aggiuntivi che può offrire una casa vacanze:

  • Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
  • Il servizio del cambio periodico della biancheria;
  • La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia;
  • Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • L’organizzazione di tour eno-gastronomicitour turistici o di altra natura.

Se il soggetto che detiene l’immobile non si limita alla “pura” locazione, ma fornisce dei servizi aggiuntivi, qui sopra elencati, rientra nella fattispecie della Casa Vacanze.

Tuttavia, la Casa Vacanze non può offrire la somministrazione di alimenti e bevande propri delle strutture alberghiere.

Ho voluto approfondire questo aspetto perché molto spesso si tende a confondere o a considerare come la stessa cosa la Locazione Turistica e la Casa Vacanze. Ma non è così! Potrai approfondire questo aspetto nel seguente contributo: “casa vacanze o locazione turistica: quali le differenze?“.

Casa vacanze normativa fiscale

Il trattamento fiscale dei canoni derivanti dalla locazione di Casa Vacanze, varia a seconda della tipologia di locazione.

Gli elementi che fanno sorgere un diverso trattamento fiscale sono: la durata e se il soggetto che affitta svolge un’attività imprenditoriale o meno.

Se sei interessato a come aprire una Casa Vacanze devi conoscere le tre tipologie di reddito a cui puoi andare incontro con questa attività.

Tassazione affitti turistici

Qualora manchi la prestazione di servizi accessori, si configura un mero rapporto di locazione, produttivo di reddito fondiario, ex art. 37 co. 4-bis del TUIR. È irrilevante il numero degli immobili locati in quanto la concessione di beni in locazione, finalizzata alla riscossione di canoni, concretizza solo una modalità di godimento dei beni patrimoniali e non l’esercizio di un’attività commerciale

Il reddito fondiario sarà così calcolato:

maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%

Tale reddito dovrà essere inserito nel quadro RB del modello Redditi PF del titolare della Casa Vacanze.

Ove l’attività di case vacanze ricada nel reddito fondiario, può accedere (in presenza di opzione) alla cedolare secca (con l’aliquota del 21%), anche ove il contratto abbia durata inferiore a 30 giorni nell’anno (e non sia, quindi, soggetto ad obbligo di registrazione), come espressamente previsto dall’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011.
Qualora l’attività di locazione case vacanze rientri nella disciplina delle locazioni brevi, oltre alla possibilità di accedere alla cedolare secca, vi è anche l’ obbligo di ritenuta in capo ai mediatori per il tramite dei quali siano stipulati i contratti in oggetto.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto che in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

A fronte di questa importante novità, nel caso in cui ti trovi a gestire più appartamenti di proprietà adibiti a locazioni turistiche brevi, dovrai iniziare a pensare di iniziare a gestire la tua attività in forma imprenditoriale. Come potrai vedere nel presente contributo vi sono vari forme e regimi fiscali per gestire la tua attività. La convenienza di un regime rispetto ad un altro dipende da diverse variabili; pertanto è opportuno affidarsi a Commercialisti esperti del settore in grado di indirizzarti sul regime fiscale a te più conveniente.

Tassazione casa vacanze non imprenditoriale

Se la prestazione di alloggio, con prestazione di servizi accessori, è resa senza il requisito della professionalità abituale, si configura un reddito diverso derivante da attività commerciale non esercitata abitualmente.

Tale casistica è disciplinata dall’articolo 67 comma 1 lettera i) del DPR n 917/1986.

Tale reddito è soggetto agli scaglioni di reddito IRPEF.

Scaglioni IrpefAliquote
fino a 15.000 di reddito23,00%
da 15.001 fino a 28.000 euro27,00%
da 28.001 fino a 55.000 euro38,00%
da 55.001 fino a 75.000 euro41,00%
oltre 75.000 euro43,00%

Vediamo qui di seguito dove devono essere indicati i compensi derivanti dall’esercizio dell’attività di casa vacanze non imprenditoriale.

Come dichiarare i compensi nel Modello Redditi?

I compensi derivanti dall’esercizio di una casa vacanze non imprenditoriale dovranno essere indicati nel rigo RL14 del Modello Redditi. In tale rigo dovranno essere indicati i corrispettivi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente. Inoltre nella voce accanto del modello redditi è possibile indicare le spese sostenute nella gestione della nostra casa vacanze.

Come dichiarare i compensi nel Modello 730?

Se si sceglie di optare per la presentazione del modello 730 i compensi derivanti dall’esercizio di una casa vacanze non imprenditoriale dovranno essere indicati nel rigo D5 codice 1. Inoltre nella voce accanto del modello 730 è possibile indicare le spese sostenute nella gestione della nostra casa vacanze.

Tassazione casa vacanze imprenditoriale

Se l’attività è esercitata in forma individuale, affinché generi reddito d’impresa, la prestazione dev’essere resa:

  • con professionalità abituale, ossia in maniera stabile e continuativa, ancorché stagionale (art. 55 co. 1 del TUIR);
  • con un’organizzazione di mezzi atta a configurare un’azienda (art. 55 co. 1 e 2 lett. a) del TUIR) in quanto il servizio di alloggiamento non rientra fra le attività di cui all’art. 2195 c.c. e postula, quindi, per la configurazione del reddito d’impresa, la sussistenza dell’organizzazione in forma imprenditoriale.

La risposta interpello Agenzia delle Entrate n. 278/2020 ha definito che l’organizzazione e la struttura imprenditoriale sono ritenute sussistenti quando, accanto alla prestazione di alloggio, vengono resi servizi accessori quali pulizia, cambio biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti, nonchè somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, offerta di guide turistiche e servizi collaterali.

Il reddito sarà tassato come reddito d’impresa e dovrà essere inserito nel quadro RG (contabilità semplificata), quadro RF (contabilità ordinaria). Mentre nel caso in cui si scegli il regime forfettario, il reddito vrà essere inserito nel quadro LM.

Tassazione casa vacanze: simulazione regime forfettario

Qui di seguito ti ho preparato una simulazione delle imposte e contributi che andrai a versare se scegli di operare con il regime forfettario.

Ipotizziamo che i ricavi della tua attività siano pari a 50.000. I costi nel regime forfettario sono già stabiliti a priori sulla base del codice Ateco della tua attività. Per l’avvio dell’attività di casa vacanze, il cui codice Ateco è il seguente:

55.20.51 – “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

Il reddito sul quale calcolare le imposte sarà il 40% del fatturato, pertanto i costi forfettari saranno pari al 60% del fatturato.

Ipotizziamo che tu inizi la tua attività nel 2022, vediamo quali sono le imposte che sarai tenuto a versare nel 2023.

Fatturato50.000 euro
Costi forfettari attività30.000 euro
Reddito imponibile dell’attività20.000 euro
Imposta sul reddito
Imposta sostitutiva del 5% a saldo    1.000,00 euro
Acconto imposta sostitutiva    1.000,00 euro
Contributi Inps Commercianti
Contributi Inps 24,00%   4.800,00 euro
Acconto contributi Inps  3.840,00 euro
Reddito netto 2022 44.200,00 euro
Versamento imposte a giugno 2023
Saldo imposta sostitutiva 2022    1.000,00 euro
Acconto Imposta sostitutiva 2023      500,00 euro
Saldo Inps 2022    4.800,00 euro
Acconto Inps 2023 1.920,00 euro
Versamento imposte a novembre 2023   
II Acconto Imposta sostitutiva anno 2023       500,00 euro
Acconto Inps gestione commercianti 2023  1.920,00 euro
Totale imposte da versare nel 2023  10.640,00 euro

Il primo anno di attività è sicuramente più oneroso in quanto, essendo il primo anno non avrai versato gli acconti l’anno precedente. La situazione cambia notevolmente nel secondo anno di attività. Ipotizziamo per semplificare che il reddito sia lo stesso dell’anno precedente.

Fatturato 50.000 euro
Costi forfettari attività 30.000 euro
Reddito imponibile attività 20.000 euro
Contributi inps versati nel 2023 8.200,00 euro
Reddito imponibile Irpef 11.800,00 euro
Imposta sul reddito
Imposta sostitutiva del 5% a saldo    590,00 euro
Acconto imposta sostitutiva    590,00 euro
Contributi Inps Commercianti
Contributi Inps 24,00%   4.800,00 euro
Acconto contributi Inps  3.840,00 euro
Reddito netto 202240.180,00 euro
Versamento imposte a giugno 2024
Saldo imposta sostitutiva 2023 – Acconti versati l’anno precedente  -180,00 credito
Acconto Imposta sostitutiva 2024      500,00 euro
Saldo Inps 2023 – acconti versati l’anno precedente    960,00 euro
Acconto Inps 2024 1.920,00 euro
Versamento imposte a novembre 2024   
II Acconto Imposta sostitutiva anno 2024       500,00 euro
Acconto Inps gestione commercianti 2024  1.920,00 euro
Totale imposte da versare nel 2024  5.620,00 euro

Tassazione casa vacanze: simulazione regime semplificato

Qui di seguito ti ho preparato una simulazione delle imposte e contributi che andrai a versare se sceglierai di operare con il regime semplificato.

Per semplicità ipotizziamo che i ricavi della tua attività siano pari a 50.000 e che i costi pari ad € 30.000 come per l’esempio precedente.

Fatturato50.000 euro
Costi attività 30.000 euro
Reddito imponibile dell’attività20.000 euro
Imposta sul reddito
Imposta Irpef a saldo    4.800,00 euro
Acconto Irpef    4.800,00 euro
Contributi Inps Commercianti
Contributi Inps 24,00%   4.800,00 euro
Acconto contributi Inps  3.840,00 euro
Reddito netto 20226.560,00 euro
Versamento imposte a giugno 2023
Saldo Irpef 2022    4.800,00 euro
Acconto Irpef 2023      2.400,00 euro
Saldo Inps 2022    4.800,00 euro
Acconto Inps 2023 1.920,00 euro
Versamento imposte a novembre 2023   
II Acconto Irpef 2023       2.400,00 euro
II Acconto Inps 2023  1.920,00 euro
Totale imposte da versare nel 2023  18.240,00 euro

Come abbiamo visto nel regimo forfettario, anche per il regime semplificato Il primo anno di attività è sicuramente più oneroso in quanto, essendo il primo anno non avrai versato gli acconti l’anno precedente. La situazione cambia notevolmente nel secondo anno di attività. Ipotizziamo per semplificare che il reddito sia lo stesso dell’anno precedente.

Fatturato50.000 euro
Costi attività 30.000 euro
Reddito imponibile dell’attività20.000 euro
Contributi versati nel 20238.640,00 euro
Reddito imponibile Irpef11.360,00 euro
Imposta sul reddito
Imposta Irpef a saldo – acconti versati l’anno precedente    -2.187,2 euro
Acconto imposta Irpef   1.306,40 euro
Contributi Inps Commercianti
Contributi Inps 24,00% – acconti versati l’anno precedente   4.800,00 euro
Acconto contributi Inps  3.840,00 euro
Reddito netto 20226.560,00 euro
Versamento imposte a giugno 2024
Saldo Irpef 2023    4.800,00 euro
Acconto Irpef 2024     1.306,40 euro
Saldo Inps 2023    4.800,00 euro
Acconto Inps 2024 1.920,00 euro
Versamento imposte a novembre 2024   
II Acconto Irpef 2024       2.400,00 euro
II Acconto Inps 2024  1.920,00 euro
Totale imposte da versare nel 2023  18.240,00 euro

Quale è il regime fiscale più conveniente?

Sei in procinto di avviare la tua attività di casa vacanze in forma imprenditoriale e stai pensando a quale sia il regime fiscale più conveniente?

Nel paragrafo precedente, tramite una simulazione ho voluto farti vedere le imposte che sarai tenuto a versare nell’uno e nell’altro regime fiscale.

E’ impossibile a priori dire quale dei due regimi fiscali: il forfettario ed il semplificato, sia il più vantaggioso da un punto di vista fiscale. In quanto, è opportuno considerare alcune variabili, quali ad esempio l’ammontare dei costi che si presume di sostenere con l’attività. Questo è un elemento importante da considerare, tuttavia vi sono anche altri aspetti da non trascurare.

Ti consiglio pertanto di farti preparare una simulazione dal tuo Commercialista di fiducia in modo da verificare con i numeri, quale regime fiscale sia per te più vantaggioso. Inoltre è opportuno verificare che tu abbia tutti i requisiti per poter aderire al regime forfettario e per poter applicare l’imposta sostitutiva del 5% per i primi 5 anni di attività.

Quando conviene aprire una Srl?

Se hai volumi di fatturato importanti, dovrai iniziare a pensare di gestire la tua attività di casa vacanze tramite la costituzione di una Srl.

La srl a differenza della gestione tramite una ditta individuale, permette:

  • di ridurre il peso delle tasse;
  • proteggere il patrimonio

Tuttavia la gestione di un’attività di casa vacanze tramite Srl presenta alcune alcuni svantaggi:

  • Costi più alti per la tenuta della contabilità;
  • Più difficoltà di prelevare i soldi dalla Società.

Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, vi sono varie forme molto meno oneroso rispetto al prelevamento degli utili che viene tassato con un’imposta sostitutiva del 26%, come ad esempio:

  • Prevedere un compenso amministratore;
  • Rimborsi spese da parte dell’amministratore;
  • locazione dell’immobile dal socio alla Società.

Tassazione casa vacanze: conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo questo contributo, vi sono varie forme fiscali per gestire la tua attività di casa vacanze in forma imprenditoriale. Per valutare quale sia il regime fiscale migliore per la gestione della tua attività è opportuno esaminare nel dettaglio la tua situazione e fare alcune valutazioni tramite l’ausilio di simulazioni fiscali.

E’ fondamentale gestire fin da subito la tua attività con il regime fiscale a te più conveniente, in modo da ridurre fin da subito il tuo carico fiscale.

Cosa aspetti?!! Affidati a commercialisti esperti del settore, in grado di assisterti sia nella fase preliminare di pianificazione fiscale che nella fase successiva di gestione fiscale e contabile della tua attività.

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