Tassazione immobile all’estero: guida operativa

Quando un soggetto è tenuto a versare le imposte per un immobile detenuto all’estero? Come cambia la tassazione se l’immobile estero è concesso in locazione o se è detenuto a disposizione?

Sia i soggetti che possiedono un immobile all’estero, sia i soggetti che ne possiedono già uno, è opportuno essere a conoscenza delle imposte che dovranno essere versate in Italia.

Il possesso di un immobile all’estero comporta una serie di obblighi dichiarati e imposte da versare. Quest’ultime differiscono se l’immobile è locato o se è tenuto a disposizione.

Questa guida, vuole essere di aiuto a tutti coloro che sono residenti fiscalmente in Italia e che detengono o  desiderano acquistare un immobile all’estero.

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La residenza fiscale dei contribuenti

Prima di vedere nel dettaglio la tassazione dei redditi derivanti dal possesso di un immobile all’estero è opportuno partire dal concetto di residenza fiscale.

La nozione di residenza fiscale si trova nell’art. 2 comma 2 del D.P.R. n.917/1986:

Si considerano residenti in italia le persone fisiche che per la maggior parte del periodo d’imposta (183 giorni sui 365), anche non continuativamente, vedono verificate una delle seguenti condizioni:

  1. Iscrizione all’anagrafe della popolazione residente;
  2. Individuazione nel territorio italiano del proprio domicilio:  il domicilio fiscale rappresenta il centro dei propri affari e interessi;
  3. Individuazione nel territorio italiano della propria residenza: in questo caso la residenza coincide

Un soggetto residente in Italia è soggetto alla c.d. “worldwide taxation“, secondo la quale sono tassati in Italia i redditi ovunque prodotti dal contribuente.

Secondo questo principio, i soggetti fiscalmente residenti in Italia sono tenuti a tassare i redditi derivanti dagli immobili all’estero di cui sono titolari di un diritto reale.

Al fine di ridurre i possibili fenomeni di doppia imposizione sugli stessi redditi, L’Italia ha siglato con gli altri Paesi delle convenzioni internazionali. I trattati stipulati dall’Italia si ispirano al modello di convenzione elaborato dall’OCSE.

Tassazione immobile all’estero: la normativa convenzionale

Il primo step da compiere per capire quali sono gli obblighi fiscali derivanti dalla locazione di un immobile situato all’estero è vedere se è stata siglata una convenzione con il Paese estero. L’Italia durante glia anni ha stipulato diverse convenzioni contro le doppie imposizioni con gli stati esteri. Le convenzioni sono ispirate al modello OCSE, pertanto in questo contributo prenderemo a riferimento questo modello, rimandandovi di volta in volta a consultare la singola convenzione internazionale di vostro interesse. Per quanto riguarda la tassazione degli immobili all’estero, dobbiamo analizzare l’art. 6 del modello OCSE:

“I redditi derivanti da beni immobili devono essere tassati nello Stato in cui sono situati detti immobili”.

Nel commentario al modello OCSE è specificato che, qualora la convenzione avesse voluto riservato la tassazione solo ad uno Stato lo avrebbe specificato. Pertanto, il reddito da immobili esteri deve essere sottoposto a tassazione:

  • Nello Stato in cui è ubicato l’immobile;
  • Nello Stato dove il titolare dell’immobile ha la residenza fiscale.

Questa doppia tassazione viene attenuata tramite l’applicazione del credito per imposte estere nel Paese di residenza fiscale del titolare dell’immobile.

Tassazione immobile all’estero: la normativa nazionale

Sotto l’aspetto della qualificazione del reddito, vi sono delle differenze tra i redditi prodotti da un immobile detenuto in Italia e uno detenuto all’estero. In quanto, nel primo caso, i redditi prodotti si qualificano come “redditi fondiari”, mentre nel secondo caso assumono la qualifica di “redditi diversi” di cui all’art. 67, comma 1, lett. f) del TUIR.

Una volta appurato che il reddito derivante da immobile estero deve essere tassato anche nel nostro Paese occorre inquadrare il corretto regime fiscale applicabile in Italia. La norma di riferimento è l’art. 70 comma 2 del TUIR (DPR n. 917/86), il regime di tassazione dell’immobile estero, è così disciplinato, a seconda che si tratti di:

  • Immobile estero non locato, pertanto tenuto a disposizione;
  • Immobile estero locato.

Vediamo qui di seguito le diverse modalità di tassazione.

Tassazione immobile all’estero non locato

In caso di immobile estero non locato, dobbiamo seguire quanto disposto dall’art. 70 comma 2 del Tuir, ovvero:

I redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo  dell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano. I redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15 per cento a titolo di deduzione forfetaria delle spese”

Nel caso di un immobile all’estero non locato, possiamo inquadrare due fattispecie, come disciplinato dall’art. 70 comma 2 del TUIR:

  1. Se lo Stato estero prevede la tassazione dell’immobile in base al criterio catastale, esso concorrerà alla formazione del reddito in Italia;
  2. Se non è prevista una tassazione di tipo catastale nello Stato estero, non vi saranno redditi da dichiarare in Italia.

Non si applica il disposto dell’art.70 comma 2 del Tuir nei seguenti casi:

  • Immobile non locato e assoggettato a IVIE;
  • Immobile estero adibito ad abitazione principale.

Pertanto la tassazione dell’immobile nello Stato estero non concorrerà alla formazione del reddito in Italia, se l’immobile è soggetto all’imposta sul valore degli immobili all’estero (IVIE).

Tassazione immobile all’estero locato

Se si possiede un immobile all’estero, che intendiamo locare, è opportuno distinguere due fattispecie:

  1. Immobile all’estero locato non soggetto ad imposta nello Stato estero;
  2. Immobile all’estero locato soggetto ad imposta nello Stato estero.

Nel primo caso è necessario indicare nel quadro RL del modello redditi, l’ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese.

A differenza dei redditi fondiari relativi agli immobili situati in Italia, dove viene applicato il principio di competenza, qui si fa riferimento al canone di locazione “percepito”, pertanto si applica il principio di cassa.

Nell’ipotesi in cui il reddito da locazione risulta essere stato assoggettato ad imposta nello stato estero, l’art. 70 comma 2 del D.P.R 917/1986 stabilisce che:

“concorre alla formazione del reddito complessivo l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero”.

Per calcolare il reddito imponibile in Italia è opportuno prendere a riferimento il canone imponibile nello Stato estero. Sarà possibile portare in deduzione le spese strettamente inerenti.

Credito imposte pagate all’estero

Al fine di evitare il fenomeno della doppia imposizione economica delle imposte pagate all’estero e di quelle versate in Italia, è stata trovata una soluzione. Quando ci troviamo nella fattispecie di doppia imposizione per lo stesso reddito, all’art. 165 del TUIR è prevista la concessione di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta patrimoniale versata nello stato estero.

Il credito d’imposta non può eccedere l’imposta dovuta in Italia.

Inoltre, per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla UE o aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, è possibile sottrarre anche l’eventuale eccedenza di imposta reddituale estera sugli stessi immobili, non utilizzata come credito Irpef (articolo 165 del Tuir).

Reddito derivante da immobile estero: compilazione del modello Redditi

Una volta appurato che il reddito derivante da immobile all’estero deve essere tassato in Italia, bisogna vedere come deve essere compilato il modello redditi. Tali redditi dovranno essere indicati nel rigo RL12 del modello redditi P.F. In questo rigo deve essere indicato l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello Stato estero. Nel caso in cui nello Stato estero l’immobile non sia soggetto a tassazione, quest’ultimo non deve essere dichiarato. Questo a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.

Vediamo qui di seguito le diverse ipotesi di compilazione del modello Redditi relativa alla detenzione di un immobile estero, da parte di un contribuente residente fiscalmente in Italia.

Immobile all’estero a disposizione non tassato all’estero

Come abbiamo visto precedentemente, l’immobile non dovrà essere assoggettato a tassazione. In questo caso, il contribuente dovrà solo compilare il quadro RW, ai fini dell’obbligo del monitoraggio fiscale e al fine di liquidare l’eventuale IVIE. Non dovrà essere compilato invece il quadro RL del modello Redditi P.F.

Immobile Estero a disposizione tassato all’estero

In questo caso, oltre alla compilazione del quadro RW, il reddito imponibile, sulla base dei criteri di valutazioni dello stato estero, deve essere riportato nel quadro RL del modello Redditi P.F. Tuttavia, il contribuente potrà usufruire del credito d’imposta sulle imposte pagate all’estero, ai sensi dell’art. 165 del DPR n. 917/86. Nel caso in cui sia dovuta l’IVIE, è possibile beneficiare dell’effetto sostitutivo IRPEF/IVIE. Pertanto, l’immobile non sarà soggetto ad Irpef ed il reddito dovrà essere riportato nella colonna 1 del rigo RL 12:

“Reddito di beni immobili situati all’estero non locati per i quali è dovuto l’IVIE e dei fabbricati adibiti ad abitazione principale.”

 

Immobile estero locato non tassato all’estero

Il reddito derivante dalla locazione di immobile all’estero deve essere tassato in Italia. Nella colonna 2 del rigo RL 12 del modello Redditi PF dovrà essere inserito il canone di locazione percepito, ridotto del 5% a titolo di deduzione forfettaria delle spese. Il reddito da locazione andrà a cumularsi con eventuali altri redditi. Infine, deve essere compilato il quadro RW e versata l’eventuale IVIE dovuta.

Immobile estero locato tassato all’estero

Nella colonna 2 del rigo RL 12 dovrà essere inserito il valore del canone di locazione imponibile all’estero, senza alcuna deduzione forfettaria delle spese. In questo caso spetta al contribuente il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero ai sensi dell’art. 165 del DPR n. 917/86. Resta anche in questo caso l’obbligo di monitoraggio fiscale di compilazione del quadro RW e di liquidazione dell’IVIE.

Esempio di compilazione modello Redditi PF

Ipotizziamo che che una persona fisica residente fiscalmente in Italia che consegua affitti nello Stato estero per 25.000 euro e sostiene spese deducibili dal reddito locale per 15.000 euro. Tale soggetto beneficia anche di una deduzione forfettaria sul reddito imponibile nello Stato estero pari a 10.000 e pertanto non assolve imposte in detto stato.

Il reddito degli immobili da dichiarare in Italia sarà pari a 10.000 euro ( 25.000 – 15.000) anche se nello stato estero non sono state pagate imposte.

In questo caso, nel rigo RL12, colonna 2, dovrà essere riportato l’ammontare di 10.000 euro che concorrerà all’imponibile IRPEF del contribuente.

Infine, dovrà essere compilato il quadro RW ai fini dellobbligo di monitoraggio fiscale di compilazione  e di liquidazione dell’IVIE.

E’ possibile applicare la cedolare secca sul reddito dell’immobile estero?

Gli affitti degli immobili situati all’estero non possono beneficiare della cedolare secca in quanto tali redditi non sono redditi fondiari ma redditi diversi ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. f) del Tuir, mentre il criterio di determinazione dell’imponibile avviene secondo l’art. 70 comma 2 del Tuir.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26/E  del 1 giugno 2011, ha chiarito che la cedolare secca non è applicabile nei seguenti casi:

  • se il locatore è una società, un ente commerciale o non commerciale, un imprenditore o lavoratore autonomo, anche se concede in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, che sia utilizzato come abitazione;
  • se il conduttore agisce nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoratore autonomo, anche se successivamente mette a disposizione l’immobile a collaboratori o dipendenti per finalità abitative;
  • se l’immobile è situato all’estero, se è concesso in sublocazione o se è accatastato come abitativo ma locato come come ufficio o promiscuo.

Imposta patrimoniale sugli immobili all’estero: IVIE

Per semplificare, possiamo dire che l’IVIE è l’IMU sull’immobile all’estero. L’IMU si applica sui terreni e immobili situati in territorio nazionale, ma non colpisce le aree e case detenute all’estero.

L’IVIE, a parte la similarità di oggetto e percentuale con l’IMU, tuttavia presenta regole applicative proprie che lo differenziano in maniera rilevante dall’IMU.

L’IVIE è entrata in vigore nel 2012, con la Legge n. 214/2011. Essa prevede che i contribuenti, fiscalmente residenti in Italia, che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare ogni anno la relativa imposta patrimoniale (IVIE). Tale imposta è dovuta soltanto se l’importo spettante derivante dal calcolo supera la franchigia di 200 euro. Con la Legge di Bilancio 2024 è stata innalzata l’aliquota IVIE, passando da 0,76% all’1,06%.

Se desideri approfondire l’imposta Ivie, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ivie: imposta immobili detenuti all’estero“.

Immobile all’estero: Monitoraggio fiscale quadro RW

Considerando quando detto in premessa, in merito alla residenza fiscale italiana e il concetto di “wordlwide taxation“, ciò comporta un ulteriore adempimento in capo al contribuente.

Il soggetto persona fisica residente fiscalmente in Italia che, detiene un immobile all’estero è tenuto a compilare, ai fini del monitoraggio fiscale, il quadro RW del Modello redditi.

Per le persone fisiche, tale quadro deve essere compilato in ogni caso anche ai fini della determinazione dell’imposta IVIE.

Quale valore da indicare nel quadro RW?

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, per gli immobili situati nella UE o in un paese appartenente allo Spazio Economico Europeo (Islanda, Norvegia e Liechtenstein) il valore da utilizzare è prioritariamente quello catastale (se disponibile nel paese in cui è situato l’immobile).  

In mancanza del valore catastale si fa riferimento al valore risultante dall’atto di acquisto.

Nella colonna 2 della tabella contenuta nella C.M. n.28/E del 2012, l’Agenzia fornisce l’elenco delle imposte degli stati UE ed SEE utilizzabili per il calcolo del valore catastale.

Per gli immobili in Francia, Belgio e Irlanda non è utilizzabile il valore catastale e va pertanto utilizzato il costo di acquisto desumibile dall’atto di acquisto.

Valore dell’immobile in valuta estera: quale cambio utilizzare?

Per gli importi in valuta, il contribuente deve applicare i tassi di cambio indicati nell’apposito provv. Agenzia delle Entrate emanato annualmente ai sensi dell’art. 4 comma 4 del DL 167/90 ai fini dell’individuazione dei cambi medi mensili.

Il controvalore in euro degli investimenti espressi in valuta va calcolato con riferimento alla data del costo di acquisto oppure alla data di determinazione del valore di mercato delle medesime attività.

Più precisazione:

  • nel caso in cui si utilizzi il costo di acquisto, si applica il cambio medio del mese in cui ricade la data di acquisto come indicato nel provvedimento di accertamento dei tassi di cambio. In tale ipotesi non è necessario aggiornare il valore indicato nella dichiarazione (quadro RW);
  • nel caso in cui si utilizzi il valore di mercato, rilevabile al termine dell’anno ( o del periodo di detenzione), si applica il cambio medio del mese in cui ricade detto termine o periodo come indicato nel provvedimento di accertamento dei tassi di cambio. In tali ipotesi, è necessario aggiornare annualmente il valore indicato nella dichiarazione (quadro RW).

Monitoraggio fiscale quadro RW: sanzioni

Qui di seguito le sanzioni dovute alla mancata compilazione del quadro RW:

  • Dal 6% al 30% degli importi non dichiarati se la violazione ha ad oggetto investimenti all’estero detenuti in Paesi black list;
  • Dal 3% al 15% negli altri casi.

Mentre la mancata compilazione del quadro RW nel caso in cui sia dovuto il pagamento IVIE comporta l’applicazione del regime sanzionatorio previsto per le imposte sui redditi.

E’ possibile beneficiare del ravvedimento operoso, con la riduzione delle sanzioni in caso in cui la violazione sia sanata prima di eventuali controlli. Se vuoi approfondire il tema del ravvedimento operoso da mancata compilazione del quadro RW, ti coniglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento operoso quadro RW“.

Plusvalenza vendita immobili all’estero

Sono inoltre imponibili i redditi derivanti dalla vendita di beni immobili detenuti all’estero. Infatti, l’articolo 67, comma 1, lett. b), del TUIR la tassazione delle plusvalenze realizzate:

  • mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi quelli acquistati per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo d’imposta intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
  • attraverso la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita.

Anche in questo caso, è consentito al contribuente fiscalmente residente in Italia di beneficiare di un credito d’imposta determinato ai sensi dell’art. 165 del TUIR.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Vendita immobile all’estero: tassazione plusvalenza“.

Cosa fare se non hai dichiarato i redditi derivanti da immobile estero?

Molto spesso vengo contattato in consulenza in merito alla mancata comunicazione in dichiarazione dei redditi derivanti da immobile estero. Solitamente, questo è dovuto alla mancanza di informazioni su questo argomento. Quando siamo nella fattispecie di violazione relativa al monitoraggio fiscale è opportuno intervenire immediatamente per sanare la situazione. In questo modo, potremmo beneficiare della riduzione delle sanzioni.

E’ opportuno sapere che, l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione nelle sue banche dati le informazioni provenienti dai Paesi che hanno aderito al Common Reporting Standard (CRS). Si tratta di un accordo internazionale di cooperazione tra i vari Stati sulle informazioni finanziarie dei contribuenti.

Il consiglio che posso darti è quello di cercare di regolarizzare la tua situazione fiscale il prima possibile, in questo modo potrai evitare di dover pagare pesanti sanzioni.

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