Tassazione immobile all’estero: guida operativa

Quando un soggetto è tenuto a versare le imposte per un immobile detenuto all’estero? Come cambia la tassazione se l’immobile estero è concesso in locazione o se è detenuto a disposizione?

Sia i soggetti che possiedono un immobile all’estero, sia i soggetti che ne possiedono già uno, è opportuno essere a conoscenza delle imposte che dovranno essere versate in Italia.

Il possesso di un immobile all’estero comporta una serie di obblighi dichiarati e imposte da versare. Quest’ultime differiscono se l’immobile è locato o se è tenuto a disposizione.

Questa guida, vuole essere di aiuto a tutti coloro che sono residenti fiscalmente in Italia e che detengono un immobile all’estero.

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La residenza fiscale dei contribuenti

Prima di vedere nel dettaglio la tassazione dei redditi derivanti dal possesso di un immobile all’estero è opportuno partire dal concetto di residenza fiscale.

La nozione di residenza fiscale si trova nell’art. 2 comma 2 del D.P.R. n.917/1986:

Si considerano residenti in italia le persone fisiche che per la maggior parte del periodo d’imposta (183 giorni sui 365), anche non continuativamente, vedono verificate una delle seguenti condizioni:

  1. Iscrizione all’anagrafe della popolazione residente;
  2. Individuazione nel territorio italiano del proprio domicilio:  il domicilio fiscale rappresenta il centro dei propri affari e interessi;
  3. Individuazione nel territorio italiano della propria residenza: in questo caso la residenza coincide

Un soggetto residente in Italia è soggetto alla c.d. “worldwide taxation“, secondo la quale sono tassati in Italia i redditi ovunque prodotti dal contribuente.

Immobile all’estero: IVIE

Per semplificare, possiamo dire che l’IVIE è l’IMU sull’immobile all’estero. L’IMU si applica sui terreni e immobili situati in territorio nazionale, ma non colpisce le aree e case detenute all’estero.

L’IVIE, a parte la similarità di oggetto e percentuale con l’IMU, tuttavia presenta regole applicative proprie che lo differenziano in maniera rilevante dall’IMU.

Presupposto d’imposta

Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di versare l’Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero).

Qui di seguito vediamo quali sono i soggetti tenuti a versare il tributo:

  • Il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi titolo destinati;
  • Il titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (non il titolare della nuda proprietà);
  • Il concessionario ne caso di concessione di aree demaniali;
  • Il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Dal 2020 sono soggetti passivi, oltre alle persone fisiche, anche gli enti non commerciali e le società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice, residenti in Italia, che sono tenuti agli obblighi di dichiarazione per gli investimenti e le attività previsti dall’articolo 4 del decreto legge n. 167/1990 (c.d. monitoraggio fiscale).

Base imponibile e aliquota

L’IVIE è un imposta dello 0,76% sul valore dell’immobile all’estero. E’ calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato. Il versamento non è dovuto se l’importo complessivo non supera i 200 euro. In questo caso, il contribuente non deve neanche indicare i dati relativi all’immobile nel quadro RM della dichiarazione dei redditi, fermo restando l’obbligo di compilazione del modulo RW2.

L’aliquota scende allo 0,4% per gli immobili adibiti ad abitazione principale che in Italia risultano classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per i quali è possibile, inoltre, detrarre dall’imposta (fino a concorrenza del suo ammontare):

  • 200 euro, rapportati al periodo dell’anno durante il quale l’immobile è destinato ad abitazione principale. Nel caso di immobile adibito ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascun soggetto in proporzione alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica.

Per il calcolo dell’imposta è necessario considerare tre criteri:

  1. Il valore del bene: vi sono due modalità di determinazione del bene a seconda del luogo dove è situato l’immobile. Per gli immobili situati in Paesi Ue dello Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni con l’Amministrazione finanziaria italiana, il valore del bene è dato dalla rendita catastale, rivalutata secondo la legislazione locale. Mentre per gli immobili siti in altri stati, il valore da prendere in considerazione è il costo di acquisto risultante dal rogito ( circolare n. 28/E del 2 luglio 2012)
  2. La percentuale di possesso: l’IVIE è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso;
  3. La durata del possesso: si considera per intero il mese in cui il possesso si è avuto per più di quattordici giorni.

Credito d’imposta estero

Dall’imposta si deduce, fino a concorrenza dell’ammontare, un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta patrimoniale versata nello stato estero.

Il credito d’imposta non può eccedere l’imposta dovuta in Italia.

Inoltre, per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla UE o aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, è possibile sottrarre anche l’eventuale eccedenza di imposta reddituale estera sugli stessi immobili, non utilizzata come credito Irpef (articolo 165 del Tuir).

Cause di esclusione IVIE

Vediamo di seguito alcuni casi in cui l’IVIE non si applica o viene applicata in misura ridotta.

Non  è soggetta a IVIE l’abitazione principale e le relative pertinenze delle stesse. Inoltre non è soggetta all’IVIE la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale/annullamento/scioglimento/cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Tuttavia restano soggette all’imposta solo le “prime case” classificate come A/1, A/8, A/9. Per questa casistica, l’aliquota è ridotta allo 0,4% e spetta una detrazione di €200. Quest’ultimo dovrà essere rapportato al periodo dell’anno durante il quale l’immobile è stato adibito ad abitazione principale.

Nel caso in cui l’immobile sia ” la prima casa” di più soggetti passivi, detta detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota e destinazione.

Tassazione se l’immobile non è locato

Nel caso di un immobile all’estero non locato, possiamo inquadrare due fattispecie, come disciplinato dall’art. 70 comma 2 del TUIR:

  1. Se lo Stato estero prevede la tassazione dell’immobile in base al criterio catastale, esso concorrerà alla formazione del reddito in Italia;
  2. Se non è prevista una tassazione di tipo catastale nello Stato estero, non vi saranno redditi da dichiarare in Italia.

Non si applica il disposto dell’art.70 comma 2 del Tuir nei seguenti casi:

  • Immobile non locato e assoggettato a IVIE;
  • Immobile estero adibito ad abitazione principale.

Pertanto la tassazione dell’immobile nello Stato estero non concorrerà alla formazione del reddito in Italia, se l’immobile è soggetto all’imposta sul valore degli immobili all’estero (IVIE).

Tassazione se l’immobile è locato

Se si possiede un immobile all’estero, che intendiamo locare, è opportuno distinguere due fattispecie:

  1. Immobile all’estero locato non soggetto ad imposta nello Stato estero;
  2. Immobile all’estero locato soggetto ad imposta nello Stato estero.

Nel primo caso è necessario indicare nel quadro RL del modello redditi, l’ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria.

A differenza dei redditi fondiari relativi agli immobili situati in italia, dove viene applicato il principio di competenza, qui si fa riferimento al canone di locazione “percepito”, pertanto si applica il principio di cassa.

Nell’ipotesi in cui il reddito da locazione risulta essere stato assoggettato ad imposta nello stato estero, l’art. 70 comma 2 del D.P.R 917/1986 stabilisce che:

“concorre alla formazione del reddito complessivo l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero”.

Per calcolare il reddito imponibile in italia è opportuno prendere a riferimento il canone imponibile nello Stato estero. A questo portando in deduzione le spese strettamente inerenti.

Immobile all’estero: Monitoraggio fiscale quadro RW

Considerando quando detto in premessa, in merito alla residenza fiscale italiana e il concetto di “wordlwide taxation“, ciò comporta un ulteriore adempimento in capo al contribuente.

Il soggetto persona fisica residente fiscalmente in Italia che, detiene un immobile all’estero è tenuto a compilare, ai fini del monitoraggio fiscale, il quadro RW del Modello redditi.

Per le persone fisiche, tale quadro deve essere compilato in ogni caso anche ai fini della determinazione dell’imposta IVIE.

Monitoraggio fiscale quadro RW: sanzioni

Qui di seguito le sanzioni dovute alla mancata compilazione del quadro RW:

  • Dal 6% al 30% degli importi non dichiarati se la violazione ha ad oggetto investimenti all’estero detenuti in Paesi black list;
  • Dal 3% al 15% negli altri casi.

Mentre la mancata compilazione del quadro RW nel caso in cui sia dovuto il pagamento IVIE comporta l’applicazione del regime sanzionatorio previsto per le imposte sui redditi.

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