Come si valuta un investimento immobiliare? Cos’è il tasso di rendimento di un immobile? In questo report scoprirai come calcolare la redditività di un immobile. Potrai quindi valutare se l’investimento che stai effettuando ti potrà garantire il ritorno economico che ti sei prefissato.
L’investimento immobiliare è da sempre uno dei preferiti da parte degli Italiani.
In passato l’investimento in immobili era considerato l’investimento più sicuro. Oggi, complice la crisi del mercato e le imposte patrimoniali sugli immobili (IMU) le cose sono cambiate.
Non si acquista più un immobile solo per goderne i frutti nei periodi di vacanza, ma si acquista per metterlo a reddito.
Molti dei nostri clienti, sono proprietari di immobili messi a reddito. Per questo motivo, molto spesso, ci chiedono aiuto per identificare un nuovo investimento immobiliare.
Per far sì che un investimento abbia successo e sia redditizio, però, non basta fare supposizioni generiche e personali.
E’ necessario calcolare la redditività di un immobile per assicurarti di effettuare un acquisto che possa garantirti i frutti sperati negli anni a venire.
Per fare questo tipo di ragionamento è indispensabile saper calcolare correttamente il tasso di redditività di un immobile.
In questo report ti spiegherò perché il tasso di rendimento di un immobile è così importante quando si decide di effettuare un investimento. Capirai, inoltre, come calcolare il tasso di rendimento e come dovrai confrontarlo per la scelta del tuo immobile da acquistare.
Sei pronto?! Iniziamo il nostro percorso.
Indice
Acquisto di immobili a scopo di investimento
L’errore più grande che in questi anni abbiamo visto maggiormente commettere è quello legato alla scelta non accurata dell’acquisto di un immobile.
Investire in immobili ha la stessa importanza di un investimento finanziario. Come tutti gli investimenti affidarsi al caso, alla fortuna, o a valutazioni prettamente personali non ti aiuterà a scegliere meglio.
Quando si acquista un immobile con lo scopo di trarne un ritorno economico è fondamentale fare in anticipo le dovute valutazioni.
Sto parlando di valutazioni economiche a breve termine e a lungo termine.
Maggiore sarà il grado di accuratezza di queste valutazioni maggiore sarà la precisione nella previsione del rendimento immobiliare
Molto spesso, affidarsi ai soli agenti immobiliari non è la soluzione migliore. Non è detto che gli interessi di un agente immobiliari siano in linea con i tuoi. Questo aspetto, molto spesso, è dimenticato da tantissime persone, che si ritrovano poi con immobili non perfettamente in linea con le loro aspettative iniziali.
Quello che voglio dire è che quando si parla di investimento immobiliare è sempre opportuno verificare che l’immobile possa essere davvero una fonte di reddito, e non una spesa
In tutti quei casi in cui questo non si verifica non ha senso continuare a tenere l’immobile nel proprio portafoglio di investimenti. Molto meglio disinvestire nel più breve tempo e magari effettuare un nuovo investimento più redditizio.
Come valutare la redditività di un immobile?
Arrivato a questo punto avrai capito che soltanto tu, o un tuo consulente, potrete valutare oggettivamente la redditività dell’immobile che stai per acquistare.
E’ vero gli agenti immobiliari solitamente ricercano una serie di informazioni prima di proporre un immobile al cliente. Analizzano, ad esempio, l’appetibilità attuale della locazione dell’immobile ed i potenziali cambiamenti attesi nel quartiere circostante.
Tuttavia, queste informazioni sono necessarie ed opportune ma non sono fondamentali nella scelta finale.
L’informazione fondamentale per permetterti di effettuare una decisione ponderata e in linea con le tue aspettative è il tasso di rendimento dell’immobile.
Il tasso di rendimento di un immobile ti consente di confrontare diversi immobili attraverso la stima del tasso di ritorno dell’investimento fatto con l’acquisto della proprietà
Di seguito troverai i miei consigli per calcolare il tasso di rendimento di un immobile. Potrai utilizzarlo per guidare al meglio i tuoi investimenti immobiliari, senza commettere errori.
Il confronto tra i tassi di rendimento dei vari immobili ti permetterà di fare senza dubbio l’investimento migliore.
Calcolo del tasso di rendimento di un immobile
Vediamo di seguito i passaggi fondamentali per il calcolo del tasso di rendimento di un immobile.
Reddito lordo dell’immobile
La prima cosa da fare per calcolare il tasso di rendimento è individuare il reddito lordo annuo dell’immobile su cui vuoi investire.
Il reddito lordo di un immobile è dettato principalmente dall’appetibilità alla locazione.
Quello che voglio dire è che quando si acquista un’immobile, bisogna valutare attentamente quando se ne può ricavare annualmente attraverso l’affitto.
Per individuare il reddito lordo devi prendere a riferimento il valore medio degli affitti presenti in quella zona. Si tratta di informazioni che puoi ricavare chiedendo informazioni ad una associazione di proprietari o di inquilini della zona.
Provo a farti un esempio.
Ipotizza di aver acquistato un immobile che vorresti concedere in affitto ad un prezzo di € 1.000 al mese. Con questo affitto ti aspetterai di incassare € 12.000 all’anno. Questo è il reddito lordo ipotetico del tuo immobile.
Costi operativi della proprietà
Il passo successivo è quello di sottrarre dal reddito lordo dell’immobile i costi operativi relativi alla gestione dello stesso.
Ogni immobile implica il sostenimento di costi.
Di solito si tratta di costi di manutenzione, assicurazione, tasse e di gestione dell’immobile.
Una volta individuati e sommati questi costi, sottrai la somma dal reddito lordo che hai appena calcolato: questo è il reddito netto del fabbricato.
Per esempio, supponi che dopo aver stimato l’immobile da affittare, hai calcolato che dovrai sostenere ogni anno € 500 di costi per la gestione dell’immobile, € 250 di manutenzione, € 200 di tasse e € 350 di assicurazione. 12.000 – 500 – 250 – 200 – 350 = € 10.700, questo è il reddito netto della tua proprietà.
Fai attenzione a questa particolarità:
il tasso di rendimento non tiene conto dei costi commerciali e finanziari legati all’acquisto dell’immobile
Calcolo del tasso di rendimento
Una volta trovato il reddito netto dell’immobile non resta che dividere questo importo per il prezzo di acquisto dell’immobile.
Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo prezzo originario e viene espresso in forma percentuale
Identificato il valore complessivo di acquisto e determinato il reddito netto, ora non ti resta che fare una semplice divisione tra il reddito netto e l’importo totale dell’acquisto dell’immobile.
La formula ti permette di determinare la redditività netta dell’operazione immobiliare:
Redditività % = (Reddito Netto / Costo Complessivo Acquisto) x 100
Supponi di aver acquistato l’immobile a € 160.000. Fornito questo dato, hai tutti gli elementi necessari per determinare il tasso di rendimento.
Riprendendo i dati precedenti: € 10.700 (reddito netto) / € 160.000 (prezzo d’acquisto) *100 = 6,68%
Come utilizzare il tasso di rendimento dell’immobile
Una volta calcolato il tasso di rendimento di un immobile puoi iniziare a confrontare le diverse opportunità di investimento.
Confrontare i tassi ti permetterà di individuare l’opportunità più vicina a quelle che sono le tue aspettative.
In pratica, il tasso di rendimento rappresenta il ritorno, espresso in percentuale, che potresti ottenere con l’acquisto dell’immobile.
Per questo motivo il tasso di rendimento è un valido indicatore che puoi utilizzare per confrontare un potenziale acquisto. Ma anche per confrontare il tasso di rendimento legato ad un investimento in immobili, rispetto al tasso che si può ottenere investendo in altre forme alternative.
Il tasso di rendimento ti permette di effettuare confronti semplici e veloci delle potenziali entrate provenienti da proprietà immobiliari acquistate a scopo di investimento.
Esso può essere utile per restringere la lista delle scelte possibili.
Per esempio, supponi di dover valutare l’acquisto di due immobili nello stesso quartiere: uno ha un tasso di rendimento del 9%, mentre l’altro del 14%.
Questo confronto iniziale fa prediligere il secondo immobile, ovvero ci si aspetta che questo generi più denaro per ogni euro investito per comprarlo.
Utilizzo del tasso di rendimento di un immobile
Il consiglio che posso darti arrivati a questo punto è quello di non utilizzare il tasso di rendimento come unico indicatore di investimento.
La qualità e la bontà di un investimento immobiliare non possono essere valutati esclusivamente attraverso un indicatore quantitativo.
Sebbene il tasso di rendimento dia la possibilità di confrontare due o più unità immobiliari, non è certo l’unico elemento da tenere in considerazione.
Gli investimenti immobiliari possono essere abbastanza complicati.
Investimenti apparentemente semplici potrebbero diventare oggetto di speculazioni di mercato e di eventi imprevisti che vanno al di là della portata del semplice calcolo del tasso di redditività di un immobile.
Come minimo, dovresti anche considerare il potenziale di crescita del reddito prodotto dall’immobile, come anche le variazioni di valore della proprietà stessa.
Per esempio, supponi di acquistare un immobile a € 500.000 e aspetti di guadagnare ogni anno € 50.000.
Quindi ti aspetti di avere un tasso di rendimento del 10%.
Se il mercato immobiliare locale si modifica, e il valore dell’immobile aumenta a €1.500.000, improvvisamente avrai un tasso di rendimento meno profittevole pari a circa 3%.
In questo caso potrebbe essere saggio vendere l’immobile e investire i relativi profitti in un altro investimento.
Oppure, pensa al caso in cui ci fosse bisogno di spese di ristrutturazione ingenti. Anche in questo caso il tasso di rendimento andrebbe a diminuire considerevolmente.
Tasso di rendimento di un immobile e livello di reddito
Se si è a conoscenza del tasso di rendimento medio nella zona in cui è situato l’immobile, puoi usare questa informazione per determinare il reddito che la proprietà deve produrre affinché l’investimento sia conveniente.
Per farlo, è necessario moltiplicare semplicemente il prezzo richiesto per l’acquisto per il tasso di rendimento di immobili simili nella zona, e si trova il reddito netto consigliato.
Per esempio, se hai acquistato un immobile per € 500.000 in una zona in cui la gran parte delle proprietà simili hanno un tasso di rendimento di circa l’10%, puoi calcolare il reddito consigliato moltiplicando 500.000 × 0,10 = € 50.000.
Questo rappresenta il reddito netto che l’immobile dovrebbe produrre ogni anno per avere un tasso di rendimento pari all’10%, quindi dovrai adeguare di conseguenza il relativo canone di locazione.
Qual è la rendita da locazione ideale per pensare di acquistare?
Nella nostra esperienza, un buon rendimento locativo per una proprietà acquistata con il proposito di affittarla, è intorno al 7% o 8% o più. Sotto questo rendimento flusso di cassa della proprietà potrebbe non essere sufficiente per coprire i costi di gestione, il pagamento del mutuo e rendervi efficienti nel coprire quei problemi imprevisti e costosi che a volte si manifestano quando si investe in proprietà.
Tuttavia il rendimento non è l’unico fattore da considerare: ci sono aree periferiche dove le case hanno un rendimento da locazione potenziale intorno al 10%. Questo fatto rende queste proprietà fantastiche opportunità di investimento? Purtroppo no.
Questi appartamenti sono ex case popolari, dal valore di 50.000€, con poche o nessuna possibilità di crescere di valore, e dove gli inquilini sono inaffidabili e difficili da gestire. Inoltre, proprietà come queste sono difficili da vendere e con qualsiasi investimento, una strategia di uscita è una cosa essenziale da pianificare.
I migliori investimenti immobiliari sono un equilibrio tra molti fattori diversi: il trucco è trovare il giusto mezzo.
Sì, è necessario un immobile con un rendimento locativo di circa l’8%. Ma devi anche avere una buona posizione, una buona crescita del capitale, una domanda decente di affitto, ed essere adiacenti a uffici, zone commerciali o industriali o quantomeno avere ottimi collegamenti, per assicurare l’accesso all’offerta immobiliare a inquilini in grado di pagare il proprio affitto.
Tasso di rendimento e rischi futuri
Il tasso di rendimento non tiene conto dei rischi futuri
dunque, non puoi fare affidamento solo sul tasso di redditività di un immobile per supporre che esso sia in grado di assicurare il reddito o il valore attuale.
L’immobile e i relativi affitti possono apprezzarsi o deprezzarsi nel corso del tempo e le spese potrebbero contestualmente aumentare facendo sballare i conti.
Il tasso di rendimento per calcolare la redditività di un immobile può offrire una previsione sulla qualità dell’investimento da fare, ma non può prevedere alcun tipo di previsione sui rischi che riserva il futuro.
Tasso di rendimento di un immobile: consulenza
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