Qual’è il modo corretto, ma soprattutto più conveniente per gestire la detrazione sui lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica in caso di trasferimento dell’immobile? Le possibilità offerte al contribuente per non perdere il beneficio fiscale legato alla suddivisione ultrannuale della detrazione. Trasferimento della detrazione nei lavori di ristrutturazione.
Quando ci si accinge a sostenere delle spese che possono beneficiare della detrazione legata alla ristrutturazione edilizia è opportuno aver chiari i casi di trasferimento della detrazione.
Spesso può capitare che il soggetto che ha sostenuto le spese, quindi il beneficiario della detrazione, si trovi in una situazione in cui può perdere la soggettività del diritto alla detrazione.
Per fare un esempio pratico immagina la variazione della titolarità di un immobile. Fabbricato sul quale sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia. Se tale immobile viene ceduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazione, è necessario capire che fine faccia la detrazione.
Essa potrebbe passare al nuovo proprietario dell’immobile, oppure restare legata al soggetto che ha sostenuto la spesa. Di seguito vediamo in dettaglio le due possibilità.
- La compravendita dell’immobile oggetto dei lavori di ristrutturazione edilizia;
- Il decesso del contribuente che ha sostenuto la spesa per ristrutturazione;
- La donazione dell’immobile oggetto dei lavori;
- La locazione e il comodato dell’immobile oggetto dei lavori.
Nel proseguo di questo articolo andrò ad analizzare singolarmente ognuna di queste fattispecie per capire come avviene il trasferimento della detrazione.
Indice
- TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LA COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE
- TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: IL DECESSO DEL SOGGETTO PASSIVO
- TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LA DONAZIONE DELL’IMMOBILE
- TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LOCAZIONE E COMODATO
TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LA COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE
L’articolo 16–bis del DPR n 917/86 prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta. Salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.
La regola generale, quindi, in caso di compravendita di bene immobile prevede che le rate non detratte dal venditore siano trasferite all’acquirente. Salvo, comunque, un diverso accordo raggiunto tra le parti.
Il comma 7, dell’articolo 1, della Legge n 449/97 in tema di detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia prevede che:
“In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1, le detrazioni previste dai precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”
La Circolare Ministeriale n. 57 del 24.02.1998 ha chiarito inoltre che il beneficio alla detrazione si trasferisce anche nel caso di immobile ceduto a titolo gratuito.
Come individuare chi può fruire della detrazione per ciascun anno?
Come chiarito nella Circolare n 19/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate per determinare chi può fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31.12 di quell’anno.
Questo anche nell’ipotesi di opzione di mantenimento della detrazione in capo al cedente.
Ad esempio, se in un contratto di compravendita di un immobile del 5 dicembre dell’anno “n” è prevista una clausola diretta a mantenere la detrazione residua in capo al cedente. Quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione riferita allo stesso anno.
Trasferimento di una quota dell’immobile
Non si trasferisce invece all’acquirente la detrazione nel caso di cessione solo di una quota di proprietà dell’immobile sul quale sono stati effettuati interventi di recupero edilizio. Questo è quanto prevede la Circolare Ministeriale n. 24/E del 10.06.2004.
In tale ipotesi quindi e solo quando l’oggetto del trasferimento sia l’intero immobile, il diritto alla detrazione si trasferisce al soggetto acquirente.
Nel caso di cessione parziale della proprietà dell’immobile la detrazione non si trasferisce all’acquirente ed il venditore continuerà a beneficiarne.
Si trasferisce all’acquirente, invece il diritto alla detrazione del 50% non utilizzata dal venditore nel caso in cui la vendita dell’immobile comporti il consolidamento di una proprietà immobiliare.
È quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 77/E del 24 marzo 2009 in risposta ad un quesito posto da un contribuente che chiede se è legittimo continuare a fruire della detrazione 36% per i lavori di ristrutturazione dell’abitazione posseduta in comproprietà al 50% con l’ex-convivente. Avendo deciso di cedere l’intera sua quota a quest’ultimo.
La vendita che comporta il consolidamento dell’intera proprietà immobiliare, è assimilabile alla cessione dell’intera unità e, in caso di vendita dell’immobile ristrutturato, le detrazioni del 50% non utilizzate dal venditore spettano per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente dell’unità immobiliare. Questa fattispecie infatti è assimilabile alla cessione dell’intera unità immobiliare dato che l’acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile.
Come manifestare l’accordo tra le parti riguardo la detrazione?
In linea generale l’accordo tra le parti riguardo l’eventuale passaggio della detrazione deve essere effettuato nell’atto di compravendita.
Ma se nell’atto non viene previsto niente, è possibile rimediare?
Sul punto la Circolare n 7/E/2017 ha precisato che in mancanza di specifico accordo nell’atto di compravendita, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche in altro modo.
In particolare, attraverso una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.
Questo fermo restando che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.
Esempio di trasferimento della detrazione in caso di compravendita
Ipotizziamo che il sig. Rossi venda al sig. Bianchi il suo immobile, nell’anno “n+1” sul quale sono stati eseguiti nell’anno “n” lavori di ristrutturazione edilizia per € 20.000. La detrazione IRPEF per ristrutturazione ammonta a € 10.000 da ripartire in 10 anni in quote costanti da € 1.000.
In sede di dichiarazione dei redditi dell’anno “n”, il sig. Rossi, nel suo modello 730 ha fruito della detrazione di € 1.000. Quindi, il sig. Bianchi (acquirente) potrà fruire del residuo importo dell’agevolazione (10.000 – 1.000) = 9.000.
Pertanto, nella dichiarazione dei redditi dell’anno “n+1” Bianchi potrà fruire di una quota di e 1.000 e nei successivi periodi di imposta fino al completamento della detrazione.
TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: IL DECESSO DEL SOGGETTO PASSIVO
Il secondo periodo dell’articolo 16-bis comma 8 del DPR 917/86 prevede che in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Quindi, in caso di decesso del proprietario dell’immobile, il diritto alla detrazione si trasferisce all’erede sempre che questi non abbia rinunciato all’eredità.
Il trasferimento della detrazione avviene già dall’anno del decesso. Quindi se il decesso è avvenuto nell’anno “n” gli aventi diritto potranno beneficiare delle detrazioni già nella dichiarazione per lo stesso anno “n”.
La detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale.
La Circolare n 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
- Se l’immobile è locato, non spetta la detrazione. Questo in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
- Se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
- Nel caso in cui vi siano più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo. Questo perché gli altri non ne hanno la disponibilità;
- Se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tale caso neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite, in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.
Attenzione, la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità. La detenzione deve sussistere anche per gli anni seguenti fino a quando il contribuente può fruire delle residue rate di detrazione.
Trasferimento in caso di decesso e condizioni future
Nel caso in cui l’erede, che deteneva direttamente l’immobile, lo conceda in comodato o in locazione non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente.
Solo al termine della locazione o del comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.
Nel caso in cui il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, la detrazione può essere trasferita all’erede purché conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.
Nel caso di comodato d’uso gratuito, in linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario. Questo in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante questi potrà portare in detrazione le rate residue. Questo, in quanto, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.
TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LA DONAZIONE DELL’IMMOBILE
In caso di donazione dell’immobile, prima che il donante abbia fruito di tutte o di alcune delle quote di detrazione spettanti per i singoli periodi di imposta, il diritto alla detrazione si trasferisce al donatario.
TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LOCAZIONE E COMODATO
Infine, nei casi di locazione o nel comodato, la cessazione di tali contratti non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione.
Soggetti che continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento anche se non più detentori dell’immobile.
Buongiorno,
vorrei se possibile una conferma…
In caso di vendita della quota del 50% dell’abitazione principale in capo ad un coniuge all’altro a causa di separazione (quindi con il consolidamento della proprietà in capo ad un soggetto) il cedente, pur prevedendo in atto notarile che le spese continuerà a recuperarle lui, potrà farlo solo il 1° anno? (quindi quello del trasferimento di proprietà).
E se si, la detrazione per gli anni residui andrebbe in capo all’acquirente o persa?
Grazie
Se il cedente si mantiene la detrazione sarà lui a proseguire la detrazione negli anni fino a naturale conclusione.
Buon giorno nel caso il proprietario di un immobile concesso in comodato gratuito al figlio ( con contratto regolarmente registrato), abbia sostenute spese di ristrutturazione edilizia sullo stesso immobile a chi spetterebbe la detrazione fiscale delle stesse?
Grazie.
La detrazione spetta al soggetto che ha sostenuto la spesa.
Buongiorno, sono in procinto di vendere immobile sul quale sto beneficiando di detrazione del 50% per acquisto box di pertinenza e detrazione 65% tende da sole. Trattandosi di prima casa, acquistata 3 anni fa, dovrò poi procedere entro 12 mesi con acquisto di un nuovo immobile per non perdere le agevolazioni. In questo caso, se nella compravendita del mio attuale immobile le detrazioni rimangono lo stesso in capo a me, con l’acquisto della nuova casa posso lo stesso continuare a mantenerle in essere o vengono perdute?
Salve Marco, l’acquisto della nuova casa è slegato dalle detrazioni che comunque rimarranno su di lei (se previsto nel contratto di vendita della sua abitazione).
Buongiorno,
il coniuge che diventa incapiente, può trasferire il diritto alla detrazione per ristrutturazione delle rate residue mediante donazione della proprietà di un immobile posseduto al 50%, in comproprietà con la sorella?
Grazie
Marco
Se vi è il trasferimento di un diritto sull’immobile attraverso donazione anche le detrazioni, a meno di diversa previsione, seguono l’immobile.
Grazie della risposta. Anche l’usufrutto, magari in casi particolari, può essere preso in considerazione per trasferire il diritto di detrazione sull’immobile per le spese di ristrutturazione effettuate dal coniuge negli anni precedenti?
Marco
Certamente, anche l’usufrutto.
Buongiorno, nel caso ci sia accordo tra le parti di mantenere in capo al venditore le detrazioni fiscali, è bene che la cosa sia già specificata nel contratto preliminare di compravendita (scrittura privata da registrare all’Agenzia delle Entrate) o è sufficiente indicarlo al Notaio da inserire nel rogito finale? Nel caso, esiste una formulazione standard in tal senso? me la può suggerire? grazie
E’ sufficiente l’indicazione nell’atto di compravendita, per questi aspetti sa cosa scrivere il notaio.
Si sta acquistando casa (da adibire a propria abitazione) da un privato, l’immobile ha in corso lavori di ristrutturazione, se questi si protraessero dopo il rogito possono essere dall’acquirente recuperati? in questo caso i documenti devono essere a lui intestati o devono essere intestati al vecchio proprietario ? potrà beneficiare anche del bonus mobili ?
grazie e saluti
Cristina la gestione delle detrazioni viene decisa nel rogito notarile.
Buongiorno, sto acquistando una seconda casa, il venditore non ha considerato l’aspetto delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione di cui sta ancora beneficiando ( non ci avra’ pensato o nessuno lo ha avvertito ); come posso fare io acquirente a sapere l’ importo che posso recuperare tramite trasferimento dell’ agevolazione senza andare in contrasto con il venditore ?
Giuseppe il trasferimento della detrazione avviene nell’atto di vendita dell’immobile, quindi deve contrattare la questione con il cedente.
In merito alla “scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.”
Il pubblico ufficiale al comune non autentifica firme su atti tra privati. I notai interpellati parlano di atti integrativi con costi superiori ai 1000€. Ma non basterebbe un atto notorio da parte dei donatari che dichiarino che i benefici rimangono in capo ai donanti? La scrittura privata va comunicata all’agenzia delle entrate o comunque registrata ?
Grazie
Gianfranco