Trasferimento della detrazione nei lavori di ristrutturazione

L’articolo 16–bis del  DPR n 917/86 prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta. Salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

La regola generale, quindi, in caso di compravendita di bene immobile prevede che le rate non detratte dal venditore siano trasferite all’acquirente. Salvo, comunque, un diverso accordo raggiunto tra le parti.

Il comma 7, dell’articolo 1, della Legge n 449/97 in tema di detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia prevede che:

“In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1, le detrazioni previste dai precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”

La Circolare Ministeriale n. 57 del 24.02.1998 ha chiarito inoltre che il beneficio alla detrazione si trasferisce anche nel caso di immobile ceduto a titolo gratuito.

Come individuare chi può fruire della detrazione per ciascun anno?

Come chiarito nella Circolare n 19/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate per determinare chi può fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31.12 di quell’anno.

Questo anche nell’ipotesi di opzione di mantenimento della detrazione in capo al cedente.

Ad esempio, se in un contratto di compravendita di un immobile del 5 dicembre dell’anno “n” è prevista una clausola diretta a mantenere la detrazione residua in capo al cedente. Quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione riferita allo stesso anno.

Trasferimento di una quota dell’immobile

Non si trasferisce invece all’acquirente la detrazione nel caso di cessione solo di una quota di proprietà dell’immobile sul quale sono stati effettuati interventi di recupero edilizio. Questo è quanto prevede la Circolare Ministeriale n. 24/E del 10.06.2004.

 In tale ipotesi quindi e solo quando l’oggetto del trasferimento sia l’intero immobile, il diritto alla detrazione si trasferisce al soggetto acquirente.

Nel caso di cessione parziale della proprietà dell’immobile la detrazione non si trasferisce all’acquirente ed il venditore continuerà a beneficiarne.

Si trasferisce all’acquirente, invece il diritto alla detrazione del 50% non utilizzata dal venditore nel caso in cui la vendita dell’immobile comporti il consolidamento di una proprietà immobiliare.

È quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 77/E del 24 marzo 2009 in risposta ad un quesito posto da un contribuente che chiede se è legittimo continuare a fruire della detrazione 36% per i lavori di ristrutturazione dell’abitazione posseduta in comproprietà al 50% con l’ex-convivente. Avendo deciso di cedere l’intera sua quota a quest’ultimo.

La vendita che comporta il consolidamento dell’intera proprietà immobiliare, è assimilabile alla cessione dell’intera unità e, in caso di vendita dell’immobile ristrutturato, le detrazioni del 50% non utilizzate dal venditore spettano per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente dell’unità immobiliare. Questa fattispecie infatti è assimilabile alla cessione dell’intera unità immobiliare dato che l’acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile.

Come manifestare l’accordo tra le parti riguardo la detrazione?

In linea generale l’accordo tra le parti riguardo l’eventuale passaggio della detrazione deve essere effettuato nell’atto di compravendita.

Ma se nell’atto non viene previsto niente, è possibile rimediare?

Sul punto la Circolare n 7/E/2017 ha precisato che in mancanza di specifico accordo nell’atto di compravendita, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche in altro modo.

In particolare, attraverso una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.

Questo fermo restando che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Esempio di trasferimento della detrazione in caso di compravendita

Ipotizziamo che il sig. Rossi venda al sig. Bianchi il suo immobile, nell’anno “n+1” sul quale sono stati eseguiti nell’anno “n” lavori di ristrutturazione edilizia per € 20.000. La detrazione IRPEF per ristrutturazione ammonta a € 10.000 da ripartire in 10 anni in quote costanti da € 1.000.

In sede di dichiarazione dei redditi dell’anno “n”, il sig. Rossi, nel suo modello 730 ha fruito della detrazione di € 1.000. Quindi, il sig. Bianchi (acquirente) potrà fruire del residuo importo dell’agevolazione (10.000 – 1.000) = 9.000.

Pertanto, nella dichiarazione dei redditi dell’anno “n+1” Bianchi potrà fruire di una quota di e 1.000 e nei successivi periodi di imposta fino al completamento della detrazione.

TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: IL DECESSO DEL SOGGETTO PASSIVO

Il secondo periodo dell’articolo 16-bis comma 8 del DPR 917/86 prevede che in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Quindi, in caso di decesso del proprietario dell’immobile, il diritto alla detrazione si trasferisce all’erede sempre che questi non abbia rinunciato all’eredità.

Il trasferimento della detrazione avviene già dall’anno del decesso. Quindi se il decesso è avvenuto nell’anno “n” gli aventi diritto potranno beneficiare delle detrazioni già nella dichiarazione per lo stesso anno “n”.

La detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale.

La Circolare n 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che:

• Se l’immobile è locato, non spetta la detrazione. Questo in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
• Se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• Nel caso in cui vi siano più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo. Questo perché gli altri non ne hanno la disponibilità;
• Se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tale caso neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite, in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.

Attenzione, la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità.  La detenzione deve sussistere anche per gli anni seguenti fino a quando il contribuente può fruire delle residue rate di detrazione.

Trasferimento in caso di decesso e condizioni future

Nel caso in cui l’erede, che deteneva direttamente l’immobile, lo conceda in comodato o in locazione non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente.

Solo al termine della locazione o del comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.

Nel caso in cui il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, la detrazione può essere trasferita all’erede purché conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.

Nel caso di comodato d’uso gratuito, in linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario. Questo in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante questi potrà portare in detrazione le rate residue. Questo, in quanto, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LA DONAZIONE DELL’IMMOBILE

In caso di donazione dell’immobile, prima che il donante abbia fruito di tutte o di alcune delle quote di detrazione spettanti per i singoli periodi di imposta, il diritto alla detrazione si trasferisce al donatario.

TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: LOCAZIONE E COMODATO

Infine, nei casi di locazione o nel comodato, la cessazione di tali contratti non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione.

Soggetti che continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento anche se non più detentori dell’immobile.