Trasferimento detrazioni in caso di vendita: come funziona

In caso di vendita dell’immobile, le detrazioni non ancora godute andranno perse? E’ opportuno specificare qualcosa nell’atto di compravendita? Vediamo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

Uno degli aspetti più controversi legati alla vendita di una casa riguarda il trasferimento della detrazione fiscale per gli interventi di recupero edilizio.

La detrazione fiscale in seguito ad opere di ristrutturazione edilizia è legata all’immobile e non al soggetto. Pertanto, in sede di compravendita dell’immobile, oggetti di ristrutturazione, la detrazione passa automaticamente all’acquirente.

Questo a meno che non intervenga un diverso accordo tra le parti.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo, quali sono le condizioni necessarie affinché le detrazioni siano trasferite o nel caso in cui il cedente voglia mantenerle in capo a sé quali siano le modalità esperibili ed eventuali rimedi in caso di errore.

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Trasferimento della detrazione per ristrutturazione edilizia: la compravendita dell’immobile

L’articolo 16–bis del  DPR n 917/86 prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta. Salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

La regola generale, quindi, in caso di compravendita di bene immobile prevede che le rate non detratte dal venditore siano trasferite all’acquirente. Salvo, comunque, un diverso accordo raggiunto tra le parti.

Il comma 7, dell’articolo 1, della Legge n 449/97 in tema di detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia prevede che:

“In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1, le detrazioni previste dai precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”

La Circolare Ministeriale n. 57 del 24.02.1998 ha chiarito inoltre che il beneficio alla detrazione si trasferisce anche nel caso di immobile ceduto a titolo gratuito.

Come individuare chi può fruire della detrazione per ciascun anno?

Come chiarito nella Circolare n 19/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate per determinare chi può fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31.12 di quell’anno.

Questo anche nell’ipotesi di opzione di mantenimento della detrazione in capo al cedente.

Ad esempio, se in un contratto di compravendita di un immobile del 5 dicembre dell’anno “n” è prevista una clausola diretta a mantenere la detrazione residua in capo al cedente. Quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione riferita allo stesso anno.

Trasferimento della detrazione in ipotesi di cessione di quota della proprietà dell’immobile

Nel caso in cui la vendita riguardi solo una quota e non il 100% della proprietà, la detrazione non può essere trasferita all’acquirente a meno che quest’ultimo non acquisti le quote in modo da diventare proprietario.

Questo è stato chiarito nella circolare n. 25/E del 19 giugno 2012 che, in merito alla questione prospettata, l’Agenzia delle Entrate conferma i chiarimenti forniti nella risoluzione n. 77 del 2009 in cui ha affermato che:

“la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, si trasmette alla parte acquirente non solo in ipotesi di cessione dell’intero immobile, ma altresì qualora, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile, parimenti verificandosi, in tale ultima ipotesi, i presupposti richiesti dalla riportata disposizione normativa”.

Questo si ha ad esempio nel caso di comproprietario che acquista l’altra metà. Diversamente, la detrazione delle quote residue permane in capo al cedente.

I lavori in condominio

Per i lavori in condominio, affinché ciascun condòmino possa avere diritto all’agevolazione fiscale per gli interventi eseguiti sulle parti comuni, è necessario che l’amministrazione effettui gli adempimenti di comunicazione all’Agenzia delle Entrate sui lavori eseguiti. In particolare, dovrà comunicare le spese sostenute e i dati dei beneficiari.

Questo vuol dire che, in caso di passaggio di proprietà, l’amministratore dovrà trasmettere all’Agenzia i dati del nuovo beneficiario, salvo diverso accordo tra le parti.

Sarà pertanto onere dell’acquirente comunicare all’amministratore l’avvenuto passaggio.

Come manifestare l’accordo tra le parti riguardo la detrazione

L’eventuale passaggio della detrazione deve essere effettuato nell’atto di compravendita.

E’ possibile rimediare se nell’atto non è stato previsto niente?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare n. 7/E del 25 giugno 2021 che, qualora nell’atto di trasferimento dell’immobile non sia stato specificato che il venditore conserva la detrazione delle rate residue, il venditore può conservare il diritto ad usufruire delle detrazioni non utilizzate se le parti contraenti formalizzano e sottoscrivono questa volontà in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato.

In essa, deve emergere che l’accordo di lasciare al venditore a continuare ad usufruire delle agevolazioni fiscali esisteva sin dalla data del rogito. In sede di dichiarazione dei redditi, il comportamento dei contribuenti dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Esempio di trasferimento della detrazione in caso di vendita

Ipotizziamo che il sig. Rossi venda al sig. Bianchi il suo immobile, nell’anno “n+1” sul quale sono stati eseguiti nell’anno “n” lavori di ristrutturazione edilizia per € 20.000. La detrazione IRPEF per ristrutturazione ammonta a € 10.000 da ripartire in 10 anni in quote costanti da € 1.000.

In sede di dichiarazione dei redditi dell’anno “n”, il sig. Rossi, nel suo modello 730 ha fruito della detrazione di € 1.000. Quindi, il sig. Bianchi (acquirente) potrà fruire del residuo importo dell’agevolazione (10.000 – 1.000) = 9.000.

Pertanto, nella dichiarazione dei redditi dell’anno “n+1” Bianchi potrà fruire di una quota di e 1.000 e nei successivi periodi di imposta fino al completamento della detrazione.

Trasferimento detrazioni fiscali agli eredi

Nel caso di morte del proprietario dell’immobile, le detrazioni fiscali vanno all’erede o agli eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile.

Le detrazioni vengono trasferite al possessore dell’immobile. Questo a condizione che l’immobile sia detenuto non solo per l’anno in cui sia necessario accettare l’eredità, ma fino alla conclusione dei periodi di imposta rimanenti.

Se il proprietario dovesse decidere di locare l’appartamento, non potrà usufruire della detrazione per il periodo di durata della locazione.

Le rate di cui non ha ancora beneficiato potranno essere riscattate alla conclusione del contratto di locazione.

Il trasferimento di una detrazione per lavori di ristrutturazione nel caso di un immobile già ereditato non è possibile e le quote rimanenti della detrazione potranno essere utilizzate solo dall’erede.

Nel caso in cui l’immobile sia detenuto da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in modo uguale.

Trasferimento detrazioni in caso di vendita: conclusioni e consulenza online

Come avrai visto leggendo questo contributo, se desideriamo mantenere le detrazioni in caso di vendita dell’immobile è opportuno manifestare tale volontà nell’atto di compravendita o in una scrittura privata autenticata.

Per qualsiasi dubbio, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.