Trasferimento di residenza all’estero: non si perde l’agevolazione prima casa

L’acquisto di un nuovo immobile all’estero, al ricorrere di determinati requisiti, non si decade dell’agevolazione prima casa.

Si decade dall’agevolazione prima casa in caso di vendita dell’immobile agevolato prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto o in caso di dichiarazioni mendaci.

La decadenza può essere evitata nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Questo vale anche nel caso di acquisto di un immobile situato all’estero?

Vediamo nel dettaglio in questo contributo, come evitare di decadere dall’agevolazione prima casa.

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Requisiti agevolazione prima casa

Vediamo quali sono i requisiti che deve avere l’immobile per poter beneficiare dell’acquisto prima casa in italia:

• Sia classificato come abitazione, e pertanto, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A11;
• Non sia classificato di “lusso”;
• Si trovi nel comune ove l’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

L’agevolazione prima casa si applica anche alle pertinenze dell’agevolazione.

Oltre alle caratteristiche dell’immobile, l’acquirente, per poter beneficiare dell’agevolazione, dovrà:

• Entro 18 mesi dall’acquisto trasferire la residenza nel comune dove è situato l’immobile. Per i residenti all’estero il requisito dello spostamento della residenza può non essere verificato;
• Non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile situato nello stesso Comune;
• Non essere titolari nel territorio italiano di immobili acquistati con l’agevolazione prima casa.

Quali sono le imposte se acquisti casa in Italia con l’agevolazione?

Infatti, se decidi di comprare una casa in Italia, e per te si tratta di prima casa, potrai beneficiare di una serie di agevolazioni. Anche gli acquirenti stranieri, al ricorrere di determinate condizioni, possono godere dell’agevolazione prima casa. In particolare:

• Chi acquista la casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di € 50 ciascuna;
• Chi compra da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, è dovuta l’Iva al 4%. Mentre, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale saranno fisse nella misura di € 200,00 ciascuna.

Si perde l’agevolazione prima casa a seguito di trasferimento della residenza all’estero?

Ai fini della residenza, come chiarito dalla circolare n. 38 del 2005, ai fini dell’agevolazione prima casa fa fede la data della dichiarazione resa al dall’interessato al Comune. Anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2181 del 2015, ha chiarito che per la determinazione della residenza prevale il dato anagrafico, ovvero:

“nell’affermare la necessità della saldatura temporale tra cancellazione dall’anagrafe del Comune precedente ed iscrizione in quella del Comune di nuova residenza, stabilisce che la residenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza….”

Cosa succede in caso di cessione dell’immobile prima dei 5 anni?

Nel caso di vendita dell’immobile prima dei 5 anni si perdono le agevolazioni fiscali e qualora si dovesse subire un’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, saranno richieste oltre la differenza delle imposte dovute anche la sanzione del 30%. Se ti trovi in questa situazione, ti consiglio di leggerti il seguente contributo: “Decadenza agevolazioni prima casa: cosa fare“.

Quando si può vendere la prima casa senza perdere le agevolazioni

E’ possibile vendere prima dei 5 anni senza perdere l’agevolazione prima casa, nei seguenti casi:

• Se il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto ( o riceva per donazione) un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• Se il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.

Si decada dall’agevolazione se l’acquisto avviene all’estero?

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 126/2021 del 24 febbraio ha chiarito che si evita di perdere l’agevolazione prima casa se si acquista un’abitazione anche fuori dai confini europei da adibire a residenza.

Il contribuente nell’interpello richiama quanto chiarito dalla circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, ovvero che:

“Il riacquisto dell’abitazione, effettuato entro un anno dalla vendita dell’abitazione acquistata con le agevolazioni, fuori dal territorio nazionale, non comporta la decadenza dei benefici fiscali goduti, sempreché sussistano strumenti di cooperazione amministrazione che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia adibito a dimora abituale“.

Quale documentazione è necessario conservare in sede di controllo?

Nella fase di controllo potrebbe essere richiesta sia copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione situata all’estero, sia la documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero.

In merito a quest’ultimo aspetto, consiglio di conservare la documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero, come fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestate con riferimento al medesimo immobile.

In caso di controllo, tale documentazione dovrà essere inviata tramite posta elettronica certificata PEC ovvero raccomandata A/R all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’atto di acquisto dell’immobile sito in Italia.

Tuttavia, l’invio di tale documentazione non preclude all’ufficio accertatore di procedere all’attività di accertamento, sia in merito alla gestione dell’attività di liquidazione dell’imposta, sia in merito alla valutazione dell’idoneità probatoria della documentazione inviata.

Trasferimento di residenza all’estero: conclusioni

Come confermato a più riprese da parte dell’Agenzia delle Entrate, si evita di perdere l’agevolazione prima casa se si acquista un’abitazione anche fuori dai confini europei da adibire a residenza.

Tuttavia è necessario conservare tutta una serie di documentazioni al fine di dimostrare la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero in sede di controllo.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me in modo da poter avere una consulenza personalizzata!