Trasformazione in società semplice: criticità e vantaggi

La Legge di Bilancio 2023 ha previsto delle agevolazioni per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili e che entro il 30 settembre 2023 si trasformano in società semplici.

La trasformazione in società semplice può essere molto conveniente, basti pensare al caso di una società che detiene vari immobili con la prospettiva di venderli a breve termine e di realizzare plusvalenze significative.

Come spesso accade, se il valore catastale non è molto elevato, l’operazione risulta essere molto vantaggiosa nel caso in cui il valore catastale dell’immobile sia inferiore a quello di libro, si avrebbe una trasformazione il cui costo sarebbe limitato alle sole imposte di registro e ipocatastali applicabili in misura fissa.

Superando il quinquennio, la successiva vendita degli immobili da parte della società semplice non sarà soggetta ad alcuna tassazione della plusvalenza.

Tuttavia, prima di effettuare alcuna operazione è opportuno prestare attenzione alle condizioni previste dalla normativa, che possono generare criticità.

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Trasformazione in società semplice: agevolazione legge di bilancio 2023

L’art. 1 comma 100-106 della L. n. 197 del 29.12.2022 ripropone le agevolazioni fiscali per le seguenti operazioni:

Nel proseguo del contributo verrà analizzata la disciplina dell’operazione di trasformazione in società semplice da società commerciale.

Requisititi per beneficiare dell’agevolazione

Qui di seguito vediamo quali sono i requisiti per poter beneficiare dell’agevolazione

  • la natura giuridica delle società assegnanti;
  • oggetto sociale;
  • caratteristiche dei soci.

La natura giuridica delle società assegnanti

Possono effettuare la trasformazione agevolata le stesse società titolate all’assegnazione o alla cessione agevolata (snc, sas, srl, spa e sapa).

Oggetto sociale della società

La società per poter beneficiare dell’agevolazione deve avere come oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E/2016 chiarisce questo aspetto, differenziando tra locazione passiva e locazione attiva. La locazione passiva è limitata alla concessione dell’utilizzo dell’immobile in cambio di denaro, mentre la locazione attiva, oltre agli immobili sono prestati altri servizi ( pulizia, marketing, etc.). Qualora i servizi risultassero determinanti e prevalenti rispetto alla mera locazione, la società passerebbe da immobiliare a commerciale il che impedirebbe la trasformazione agevolata.

E’ importante controllare la conformità dell’oggetto sociale all’attività effettivamente svolta, perché qualora l’attività effettiva fosse diversa da quella di gestione immobiliare, pur in presenza di oggetto sociale coerente a quanto stabilito dalla norma, la trasformazione agevolata non sarebbe possibile.

Caratteristiche dei soci

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26 del 01/06/2016 che chiarisce che, per quanto riguarda i soci, nell’ambito della trasformazione agevolata, è necessario che all’atto della trasformazione sia formata dagli stessi soci che erano tali alla data di riferimento (30.09.2022), in quanto gli effetti della trasformazione coinvolgono necessariamente tutti i soci.

Pertanto, la trasformazione agevolata in società semplice richiede la presenza contestuale delle seguenti condizioni:

  • La delibera deve essere di data non successiva al 30.09.2023;
  • I soci che deliberano devono essere tali alla data del 30.09.2022 anche se la quota posseduta è stata variata.

La presenza di nuovi soci nel periodo “30.09.2022-data della trasformazione” esclude il beneficio.

Quali sono i beni agevolabili?

Vediamo qui di seguito quali sono i beni che rientrano nell’agevolazione:

  • i beni immobili (terreni e fabbricati), eccetto quelli strumentali per destinazione, “non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa”. Possono essere assegnati sia gli immobili patrimoniali ( art. 90 del Tuir), gli immobili “merce” e gli immobili strumentali per natura (iscritti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10), purché non utilizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa;
  • i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati quali beni strumentali per l’esercizio dell’attività.

Al contrario sono esclusi dall’agevolazione:

  • i diritti reali parziali relativi ai beni ( ad esempio usufrutto e nuda proprietà), fatto salvo il caso in cui la società voglia cedere il proprio diritto al socio;
  • i terreni utilizzati in proprio da una società agricola per la coltivazione o l’allevamento;
  • le quote di partecipazione in altre società.

Tassazione della Società: imposte sui redditi

La legge di Bilancio 2023 prevede che:

  • sulle plusvalenze che emergono a seguito delle operazioni agevolate è dovuta un’imposta sostitutiva dell’8% (10,5% se la società è di comodo per almeno due periodi d’imposta sugli ultimi 3);
  • le stesse plusvalenze possono essere determinate assumendo, in luogo del valore normale, il valore catastale degli immobili;
  • sulle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto della trasformazione è dovuta un’imposta sostitutiva del 13%.

Trasformazione da Srl unipersonale in società semplice

Sul tema è intervenuto l’orientamento dei Notai del Triveneto, definendo che la trasformazione non comporta l’estinzione di una società e la nascita di una nuova. Tuttavia nel caso di trasformazione di una Srl unipersonale in una società semplice, qualora quest’ultima, entro 6 mesi dalla data di trasformazione, non ricostituisca la pluralità dei soci si manifesterà una causa di liquidazione che porterà all’evoluzione della società in persona fisica: passaggio che porterà l’applicazione delle imposte indirette ordinarie.

Trasformazione in società semplice: trattamento delle riserve

In sede di trasformazione di società commerciali in società semplice una questione particolarmente delicata è legata al trattamento delle riserve di utili della società trasformanda.

Le riserve di utili non iscritte nel bilancio post trasformazione, si considerano distribuite ai soci nel periodo d’imposta successivo a quello della trasformazione e tassate secondo il regime dei dividendi.

Per le società semplici, non essendo prevista la redazione di un bilancio dove scrivere le suddette riserve, assumeranno rilevanza in capo ai soci come se gli utili fossero oggetto di distribuzione.

Una parte della dottrina ammetterebbe la possibilità di evitare la tassazione immediata delle riserve di utili, qualora la società semplice rediga su base volontaria un bilancio nel quale indicare le riserve di utili post trasformazione. Tuttavia la circolare n. 26/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate non menziona tale ipotesi, confermando che le riserve costituite prima della trasformazione sono da imputare ai soci nel periodo d’imposta successivo alla trasformazione, con conseguente tassazione secondo le regole ordinarie.

Trasformazione da società commerciale a società semplice: l’applicazione della ritenuta

Con la nuova disposizione normativa stabilisce che, i dividendi della società semplice distribuiti ai soci, si intendono percepiti per trasparenza e quindi con conseguente applicazione del regime fiscale.

Vediamo qui di seguito quali sono le disposizioni previsti in merito alla tassazione del dividendo in funzione del soggetto percettore:

  • società di capitali residenti: si applica il regime PEX (Partecipation Exemption) per cui sono imponibili solo al 5% (con Ires al 24%) con il restante 95% detassato;
  • imprenditori individuali e alle società di persone residenti: sono imponibili per il 58,14% del loro importo con relativa aliquota Irpef;
  • persone fisiche che non svolgono attività d’impresa: si applica il principio della ritenuta d’imposta del 26%, quindi è imponibile tutto il dividendo che sconta la predetta aliquota.

Trasformazione in società semplice: imposte indirette

Ai fini Iva la trasformazione societaria è disciplinata dall’art. 2, comma 3, lettera f), del D.P.R. 633/1972, il quale esclude dal novero delle cessioni:

“i passaggi di beni in dipendenza di fusioni, scissioni o trasformazioni di società…”

Pertanto la trasformazione societaria è generalmente fuori campo Iva. Tale principio appare logico solo quando entrambi le società coinvolte, ovvero la società che si trasforma e quella che risulta dalla trasformazione, rivestono la qualifica di soggetto passivo ai fini dell’Iva.

Nel caso di trasformazione in società semplice di mero godimento di beni, soggetto non rientrante nel campo di applicazione dell’Iva, per assenza del requisito di esercizio dell’attività d’impresa, allora in questo caso la trasformazione assume rilevanza iva quale ipotesi di autoconsumo dei beni.

Perdendo la qualifica di imprenditore, la trasformazione in società semplice di mero godimento è tassata ai fini iva quale ipotesi assimilabile a quella di “autoconsumo” ( ai sensi dell’art. 2 comma 2, n. 5 del DPR 633/1972) in quanto il bene fuoriesce dal regime d’impresa.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare n. 40/E, la trasformazione in società semplice determina per effetto della cessazione dell’attività imprenditoriale, un fenomeno di autoconsumo dei beni d’impresa, da assoggettare a Iva sempreché all’atto dell’acquisto sia stata operata la detrazione dell’imposta, come previsto dall’art. 19 del DPR n. 633/1972. Questo, è stato confermato anche nella circolare n. 26/E/2016, l’assenza della qualifica imprenditoriale, in capo alla società semplice, comporta che la trasformazione di una società commerciale in una società semplice determina la cessazione dell’attività imprenditoriale configurando un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, la trasformazione societaria rientra nell’ambito dell’articolo 4, Tariffa,, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, che disciplina gli atti delle società di qualunque tipo e oggetto e degli enti diversi dalle società.

In presenza di immobili, l’atto di trasformazione societaria sconta anche le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro.

Proroga scadenza trasformazione agevolata in società semplice

La possibilità di invio del termine del 30 settembre è stata annunciata dalla sottosegretaria al Ministro dell’Economia e delle Finanze, Lucia Albano, nel corso dell’audizione del 13 settembre presso la Commissione Finanze della Camera dei deputati. Presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate sono in corso le opportune valutazioni in merito ad un’eventuale norma per il rinvio della scadenza.

Il termine al momento è fissato al prossimo 30 settembre, giornata in cui si concentrano diversi adempimenti fiscali. Il CNDEC ha richiesto la proroga al 30 novembre o al 31 dicembre 2023.

Trasformazione in società semplice: vantaggi?

La trasformazione da società commerciale a società semplice, sotto il profilo fiscale, consente di non applicare la disciplina delle società di comodo. Inoltre, in caso di successiva vendita dell’immobile da parte di una persona fisica (non imprenditore) o della società semplice, l’eventuale plusvalenza non è tassata se l’immobile è detenuto da più di 5 anni. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di trasformazione in società semplice, ai fini del calcolo del quinquennio si tiene conto anche del periodo antecedente la trasformazione maturato in capo alla società commerciale. Questo elemento è particolarmente importante, in quanto, consente di incentivare la vendita di immobili che se effettuata da società commerciale i costi fiscali sarebbero più elevati.

Un vantaggio extrafiscale dell’operazione è rappresentato dal fatto che il patrimonio immobiliare può essere diviso tra i diversi soci, agevolando quindi una sistemazione del patrimonio anche in vista della successione.

Trasformazione in società semplice: valutazione di convenienza

In prossimità della scadenza del termine per poter beneficiare della trasformazione agevolata in società semplice, dovrai effettuare la valutazione della convenienza dell’operazione.

Come abbiamo visto, con la trasformazione in società semplice, si determina la fuoriuscita dei beni dal “circuito” dell’impresa. Solitamente il passaggio dei beni dalla sfera commerciale alla sfera privata determina l’applicazione dell’Iva, in grado di “condizionare” la convenienza dell’operazione. Se l’operazione di trasformazione dovesse determinare l’applicazione dell’Iva, non potendo esercitare il privato la rivalsa dell’Iva, ne resterà inevitabilmente incisa. Risulta essere particolarmente rilevante, la valutazione di convenienza, in caso in cui i beni che passano dalla Società alla sfera privata, siano costituiti dal immobili.

Si consideri il caso in cui la società che intende trasformarsi abbia costruito un immobile strumentale per natura e che la costruzione dello stesso sia stata ultimata da meno di 5 anni. In questa caso, dovrà essere applicata l’Iva senza poter esercitare la rivalsa. In questa casistica, l’Iva si trasformerà in un costo ed inciderà negativamente sulla convenienza dell’operazione. Nel caso in cui siano decorsi più di 5 anni dal termine dei lavori di costruzione dell’immobile strumentale, l’operazione sarà esente da Iva ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8 del D.P.R. n. 633/1972. Tuttavia vi è la possibilità per la Società di esercitare l’opzione Iva.

Se la società trasformanda è una società di gestione immobiliare, l’applicazione del regime di esenzione all’atto dell’uscita dell’immobile, potrebbe determinare l’applicazione del meccanismo della rettifica della detrazione. L’esenzione delle operazioni in uscita dei beni immobili potrebbe determinare la variazione della percentuale del pro rata di detrazione e questo, farebbe scattare l’applicazione della rettifica della detrazione.

La valutazione della convenienza dell’operazione dovrà essere effettuata considerando che, se l’Iva a debito (nell’ipotesi di opzione) fosse superiore rispetto alla minore detrazione dell’Iva dopo la rettifica non sarà conveniente esercitare l’opzione per l’imponibilità. Mentre, se L’Iva da versare fosse inferiore rispetto alla rettifica in diminuzione dell’Iva detraibile, sarà più conveniente optare per l’applicazione dell’Iva.

Trasformazione in società semplice: consulenza

Come abbiamo visto la trasformazione da società commerciale in società semplice permette di conseguire importanti vantaggi fiscali ma anche vantaggi di natura extrafiscale.

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2 commenti su “Trasformazione in società semplice: criticità e vantaggi”

  1. Interessato a collaborare con lei per una operazione straordinaria di trasformazione di una srl in società semplice gradirei essere contattato
    cell. 328 5445554

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