Usucapione terreno agricolo e vendita: è possibile?

Come intestarsi un terreno senza il consenso del proprietario con l’uso indisturbato per 20 anni.

Attraverso l’usucapione si può diventare titolari di un terreno altrui, questo a patto che si dimostri di averlo utilizzato indisturbatamente per almeno 20 anni.

Prima di raggiungere questo obiettivo, la legge impone di soddisfare determinate condizioni.

Vediamo pertanto in questo contributo come diventare proprietario di un terreno altrui per usucapione? Inoltre, è possibile vendere un immobile acquistato per usucapione?

In questo contributo troverai risposta a queste domande e vedremo altre casistiche particolari.

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Usucapione terreno: cosa significa?

Il nostro legislatore per evitare che nel nostro Paese vi siano troppi terreni incolti e abbandonati, ha previsto una particolare fattispecie giuridica, attraverso la quale chi si prende cura di un immobile può acquistarne il diritto di proprietà dopo alcuni anni, generalmente 20. Tale facoltà non si realizza in automatico, ma è necessario che si verifichino alcuni specifici requisiti, come vedremo nel proseguo.

Il soggetto che intende fare richiesta per l’usucapione di un terreno, deve averne ottenuto il possesso, senza l’uso della violenza e della forza, ma utilizzando un bene altrui.

Pertanto, il possesso continuato per un certo periodo di tempo, da scattare un diritto reale di godimento, che deve essere accertato da un tribunale.

Vediamo qui di seguito quali sono le tempistiche necessarie:

• Immobili: 20 anni;
• beni mobili, iscritti al Pubblico Registro, come ad esempio le automobili: 10 anni;
• terreni in comuni montani o con reddito dominicale inferiore a 180€: 15 anni.

Quest’ultimo caso è previsto dall’art. 1159 bis del Codice Civile, che afferma quanto segue:

“La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni”.

L’usucapione di un terreno agricolo può essere di due tipi:

• ordinaria: se il soggetto interessato ha avuto possesso del bene per il periodo fissato dalla legge;
  • abbreviata: se un soggetto ha acquistato in buona fede un bene da un individuo che fingeva di esserne il proprietario.

E’ opportuno sottolineare che non è previsto l’usucapione di un terreno demaniale, cioè appartenente allo Stato o a enti pubblici.

Quali sono i requisiti per l’usucapione di un terreno?

Per poter procedere con la richiesta dell’usucapione di un terreno, non è sufficiente dimostrare di averlo posseduto per il termine temporale fissato dalla legge, ma il soggetto deve fornire anche altre prove.

I presupposti necessari affinché possa realizzarsi l’usucapione sono:

• possesso del bene che deve essere:
  • non acquisito con violenza o clandestinità;
  • continuo e ininterrotto, il proprietario non deve rivendicare il bene con la notifica di un atto giudiziario o interrompere, per più di anno, il possesso altrui;
• esercizio di un’attività che si sostanzia invece nell’esercizio dei tipici poteri del proprietario (cambio destinazione urbanistica di un immobile o ne demolisce una parte);
• decorso del tempo.
• è irrilevante che si tratti di possesso di buona o mala fede.

Pertanto, non è sufficiente il solo decorso del tempo e l’inerzia del proprietario nel rivendicarne il possesso ma è indispensabile anche un comportamento del detentore.

Usucapione terreno: Soggetti coinvolti

Nell’usucapione sono coinvolti due soggetti: da un lato vi è il proprietario del terreno, dall’altro l’ utilizzatore o possessore del terreno. Di fatto il soggetto utilizzatore procede con l’acquisto della proprietà del bene in base ad alcuni requisiti.

Per ottenere la proprietà del terreno è necessario che trascorrano periodi di tempo piuttosto lunghi, anche fino a 20 anni, in cui il soggetto possiede di fatto, in modo continuativo, il determinato terreno. Bisogna poi procedere a una richiesta specifica di usucapione del terreno da fare al Tribunale competente.

A questo punto possono accadere diversi scenari: da un lato è possibile che il soggetto che richiede all’usucapione del terreno ne divenga proprietario in modo lineare, senza ulteriori ostacoli. In alternativa è possibile che l’effettivo proprietario del terreno possa in qualche modo negare questa possibilità dichiarando tramite azione di rivendicazione che il terreno è di sua proprietà.

Intorno a queste possibilità si possono istaurare anche delle controversie. L’usucapione è possibile quando il soggetto che ne vuole beneficiare dimostra di aver reso produttivo questo terreno, per il tempo minimo stabilito, o di aver modificato la zona senza che il proprietario reale sia intervenuto in alcun modo. Inoltre, può provare la continuità effettiva di una attività.

Usucapione terreno agricolo: come richiederlo?

Per poter richiedere l’usucapione di un terreno agricolo bisogna presentare al Tribunale ordinario di competenza la completa documentazione che dimostra l’attività effettuata sul terreno, il periodo di tempo richiesto e qualsiasi tipo di testimonianza utile alla richiesta di usucapione. Nel caso di particolari terreni, per esempio quelli di montagna, questo periodo può anche essere inferiore.

Usucapione di un terreno agricolo di montagna

Come abbiamo visto l’usucapione prevede che il nuovo proprietario si prenda cura del terreno, in particolare svolgendo una produzione di tipo agricolo. Il nuovo proprietario dovrà effettuare una serie di operazioni che dimostrino che viene svolto un diritto di proprietà sullo stesso. Con questo mi riferisco ad esempio: all’aggiunta di un recinto per il terreno, alla costruzione di un casolare, etc. Le modifiche al terreno o il suo utilizzo, devono essere considerevoli, e lo stesso deve essere utilizzato per un lasso di tempo di almeno 20 anni.

Questi tempi si riducono nel caso di un terreno montano che si trova presso comuni di piccole dimensioni. In quest’ultimo caso, è possibile che l’usucapione sia confermato dopo soli 15 anni, oppure anche meno. In alcuni casi, i tempi si possono ridurre fino a soli 5 anni.

E’ possibile vendere un immobile acquistato per usucapione?

Per rispondere a questa domanda è opportuno distinguere le seguenti ipotesi:

• usucapione accertato giudizialmente;
• usucapione non accertato giudizialmente.

Per quanto riguarda la prima ipotesi la risposta non potrà che essere affermativa, essendo la parte venditrice titolare del diritto di proprietà sull’immobile.

Mentre, più articolata è la questione in ordine all’ammissibilità della vendita di un immobile acquistato per usucapione non accertato giudizialmente.

Vi è una tesi ad oggi minoritaria che aveva trovato in passato un sostegno della suprema Corte di Cassazione, seconda la quale, nel caso di mancato accertamento giudiziale dell’usucapione non sarebbe possibile procedere alla vendita del terreno. In quanto, secondo tali sostenitori, la sentenza accertativa dell’avvenuto usucapione avrebbe natura costitutiva.

Mentre secondo la tesi ad oggi maggioritaria ritiene, al contrario, del tutto legittima la vendita di un immobile acquistato mediante usucapione non accertato giudizialmente. In quanto, secondo tali sostenitori, la sentenza giudiziale ha solamente natura dichiarativa, limitandosi ad accertare un fatto già verificatosi.

Ai fini della tassazione dell’eventuale plusvalenza generata dalla vendita, la norma distingue se si tratta di terreni a destinazione edificatoria o meno.

Se desideri approfondire quest’ultimo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Plusvalenza terreni agricoli: tassazione“.

Come evitare l’usucapione di un terreno

Ipotizziamo il caso in cui il proprietario si renda conto che il suo confinante non è in possesso delle condizioni che potrebbero garantirgli di acquistarlo per usucapione: quali azioni potrà fare per difendersi?

Nella pratica potrà agire in giudizio:

• con l’azione di spoglio, disciplinata dall’art. 1168 del Codice Civile che consente di recuperare il possesso del proprio terreno solo se lo spoglio si è verificato da meno di un anno;
• con l’azione di rivendicazione, disciplinata dall’art. 948 del Codice Civile e con la quale si fa richiesta al giudice di accertamento della proprietà del bene e della successiva restituzione.

Usucapione terreno agricolo e vendita: conclusioni

In questo contributo ho cercato di spiegarti come diventare proprietario di un terreno altrui per usucapione, inoltre, quando è possibile vendere un immobile acquistato per usucapione.

Se desideri approfondire la tua situazione ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.