Usufrutto affitto casa: chi paga le imposte e le spese?

Uno dei quesiti più frequenti, nel caso di una casa in usufrutto, chi dovrà farsi carico del pagamento delle tasse, il nudo proprietario o l’usufruttuario?

L’usufrutto è il diritto di un soggetto, quindi di una persona, di godere e beneficiare di un bene altrui traendone utilità, con l’obbligo però di non mutarne la destinazione economica. Il soggetto beneficiario è chiamato anche usufruttario, mentre il proprietario del bene è chiamato nudo proprietario. In questo contributo vorrei soffermarmi su cosa comporta l’affitto di una casa dove vi è l’usufrutto. In particolare chi tra l’usufruttuario e il nudo proprietario dovrà farsi carico sia del pagamento delle tasse che delle spese di manutenzione relative all’immobile.

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Usufrutto affitto casa: è possibile?

Per rispondere a questa domanda è necessario richiamare quali sono i diritti in capo all’usufruttuario ( se desiderate approfondire il tema dell’usufrutto vi propongo il seguente contributo: Usufrutto: “in cosa consiste e perché conviene

L’utilizzo dell’immobile è sicuramente il diritto dell’usufruttuario più importante. L’altro importante diritto dell’usufruttuario è quello di trattenere per sé i frutti dell’immobile. In caso di un terreno egli può tenere per sé il raccolto, i frutti degli alberi ecc. Se invece si tratta di una casa la si può dare in affitto ad uso abitativo e trattenere per sé i canoni.

Usufrutto affitto casa: chi dichiara il reddito affitto?

I fabbricati situati in Italia, che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita e che sono oggetto di usufrutto, devono essere indicati in dichiarazione dall’usufruttuario. Solo in una casistica che vedrai nel proseguo il reddito da locazione dovrà essere tassato nella dichiarazione dei redditi del nudo proprietario.

A tal proposito, deve essere compilato il quadro RB del modello Redditi Pf ovvero il quadro B del modello 730.

Locazione conclusa dall’affittuario

L’art. 999 del Codice civile interviene in merito alle locazioni concluse dall’affittuario:

” Le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.

Se la cessazione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno.

Nudo proprietario che affitta la casa: é tassato il reddito?

Su questo tema si è espressa una recente sentenza della Corte di Cassazione, l’Ordinanza n. 18330 del 25 giugno 2021.

La controversia trae origine da un avviso di accertamento, con il quale l’Agenzia delle Entrate contestava ad un contribuente l’omessa dichiarazione del reddito fondiario derivante dai canoni di locazione relativi ai contratti sottoscritti in qualità di locatrice degli immobili.

Il contribuente, in quanto nudo proprietario, proponeva ricorso sostenendo il difetto di soggettività passiva. La sottoscrizione dei contratti a suo nome rappresentava soltanto un “mero errore”. Il ricorso è stato rigettato in quanto a parere dei giudici deve essere valorizzato valorizzando la sottoscrizione dei contratti di locazione ai fini dell’attribuzione dei canoni percepiti e di conseguenza del reddito imponibile in capo al locatore.

Tale decisione è stata impugnata dal contribuente, il quale ha proposto ricorso innanzi alla Corte Suprema.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dal contribuente.

Il primo motivo è il fatto che anche il nudo proprietario è legittimato a concedere l’immobile validamente in locazione. Inoltre tale soggetto è legittimato a chiedere l’adempimento dell’obbligo di versamento dei canoni di locazione. A sostegno della propria tesi, la Suprema Corte ha precisato, in relazione al regime fiscale dei contratti di locazione:

“i redditi fondiari concorrono a formare il reddito imponibile del percettore ai fini IRPEF, quando il locatore possieda l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Poiché la nuda proprietà è un diritto reale, essa non rimane esclusa dalla previsione normativa.”

Poiché la nuda proprietà è un diritto reale, di conseguenza non rimane esclusa dalla previsione normativa.

Pertanto la Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della pretesa tributaria.

Usufrutto: chi paga l’Imu

La risposta a questa domanda la troviamo nell’art. 1 comma 743, della Legge n. 160 del 2019, dove stabilisce che l’Imu è dovuta dai seguenti soggetti:

  • proprietario dell’immobile;
  • titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
  • genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
  • concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
    locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Pertanto come si evince dal dettato normativo è l’usufruttuario il soggetto tenuto al pagamento dell’Imu.

Mentre per quanto riguarda il nudo proprietario, continuerà a pagare le imposte sulla casa presso la quale ha stabilito la sua dimora abituale. Nel caso di abitazione principale le imposte non saranno dovute, in caso si tratti di abitazione di lusso si applicheranno le aliquote corrispondenti.

Usufrutto affitto casa: chi paga le spese?

Una casa come ben sappiamo necessita sia di interventi di manutenzione ordinaria che di interventi di manutenzione straordinaria.

In caso di usufrutto, tali spese sono a carico dell’usufruttuario o del nudo proprietario?

Una risposta a tale domanda la troviamo all’art. 1004 del Codice civile che recita quanto segue:

“Sono a carico dell’usufruttuario tutte le spese relative alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria della cosa: così pure devono essere sostenute dall’usufruttuario le riparazioni straordinarie, rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.”

Mentre per quanto riguarda la manutenzione straordinaria rimane a carico del nudo proprietario. Qualora quest’ultimo non esegua le riparazioni, può eseguirle l’usufruttuario, e in tal caso ha diritto al rimborso delle spese senza interesse al termine dell’usufrutto.

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