Usufrutto: in cosa consiste e perché conviene

Scopri tutte le informazioni utili sull’usufrutto, come si costituisce, quali sono i diritti e i doveri e gli obiettivi che possiamo raggiungere con questo strumento

L’usufrutto è il diritto di un soggetto, quindi di una persona, di godere e beneficiare di un bene altrui traendone utilità, con l’obbligo però di non mutarne la destinazione economica. Il soggetto beneficiario è chiamato anche usufruttario, mentre il proprietario del bene è chiamato nudo proprietario. In questo contributo troverai tutte le informazioni specifiche sul diritto di usufrutto, come si costituisce, la sua durata, i diritti e gli obblighi.

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Usufrutto: che cosa è?

L’usufrutto è una delle forme contrattuali più usate in Italia. Con questo contratto si realizza il trasferimento della proprietà una casa in favore di un’altra persona. Tuttavia, senza perdere tutti i poteri ed i diritti ad essa connessi (come la possibilità di abitarci, di utilizzarla e di affittarla, ecc.).

E’ disciplinato dal Codice Civile, la definizione la troviamo all’art. 981 del cc.

“L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.”

Come si evince dalla norma l’usufruttuario ha ad esempio il diritto abitarlo, darlo in affitto e trattenere per sé i canoni o darlo in comodato. Al contrario, non è consentito venderlo, né iscrizione di un’ipoteca, né può stravolgerne la struttura destinandolo a scopi diversi rispetto a quelli iniziali di concessione dell’usufrutto.

L’usufrutto non ha carattere personale: può, quindi, essere ceduto, a titolo definitivo o per un determinato periodo temporale, se ciò non è vietato dal titolo   costitutivo (art. 980 c.c.).

Costituzione dell’usufrutto

Può essere costituito

– per legge;

– per contratto; 

– testamento; 

– per usucapione

A ricordarcelo è l’art. 978 c.c. che, nella sua definizione, compie infatti cenno al fatto che si possa stabilire dalla legge o dalla volontà dell’uomo, o ancora si possa acquistare per usucapione.

Il diritto può avere ad oggetto sia beni mobili che immobili.

Nel caso in cui riguardi beni immobili, il contratto di usufrutto deve essere necessariamente scritto. E’ nullo l’accordo verbale. Il contratto di usufrutto per beni immobili deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal “nudo proprietario” all’usufruttuario, per cui sarà quest’ultimo obbligato a dichiarare il reddito e versare la relativa imposta.

Sotto il profilo fiscale, il proprietario di beni immobili che vi costituisce a titolo oneroso il diritto di usufrutto in favore di terzi consegue una plusvalenza ex art. 67 comma 1 lett. h del TUIR, ovvero un reddito diverso. Qualora il proprietario agisca nell’esercizio di un’impresa commerciale, si configura una plusvalenza imponibile che concorre a formare il reddito d’impresa.

Usufrutto: quali sono i diritti

Un aspetto importante da considerare prima di procedere è sicuramente quello di vedere quali sono i diritti in capo all’usufruttuario. Inoltre, è opportuno sapere quali non i diritti residuali che rimangono in capo al nudo proprietario.

Diritti in capo all’usufruttuario

L’utilizzo dell’immobile è sicuramente il diritto dell’usufruttuario più importante. Egli può usare la casa come se fosse il proprietario. Questo, a patto che la rispetti con la diligenza del buon padre di famiglia. L’usufruttuario non può modificarne la destinazione economica ossia della funzione cui l’immobile è adibito dal proprietario prima dell’usufrutto. Con questo si intende ad esempio che l’usufruttuario non può trasformare un immobile ad uso abitativo in un ufficio. In caso contrario il nudo proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento dei danni.

L’altro importante diritto dell’usufruttuario è quello di trattenere per sé i frutti dell’immobile. In caso di un terreno egli può tenere per sé il raccolto, i frutti degli alberi ecc. Se invece si tratta di un appartamento lo può dare in locazione a uso abitativo e trattenere per sé i canoni. Se si tratta di un ufficio o un negozio lo può dare in locazione a uso commerciale e trattenere per sé i canoni.

Diritti residuali in capo al nudo proprietario

Il nudo proprietario conserva il diritto di vendere o donare la casa su cui è costituito l’usufrutto senza che quest’ultimo venga meno.

Inoltre il nudo proprietario ha diritto a partecipare all’assemblea di condominio nelle delibere che riguardano questioni di suo interesse e, quindi, a seconda delle materia all’ordine del giorno. In particolare le delibere riguardanti le manutenzioni di straordinaria amministrazione, le innovazioni e le ricostruzioni.

Quali sono gli obblighi per l’usufruttuario?

L’usufruttuario ha l’obbligo di fornire al nudo proprietario idonea garanzia per l’immobile ricevuto. Solitamente si tratta di una somma di denaro da versare al nudo proprietaria nel caso in cui l’immobile dovesse subire danni. La garanzia può avvenire anche nella forma della fideiussione bancaria.

Durata dell’usufrutto

La durata è disciplinata nell’art. 979 del Codice civile:

L’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.
La cessione deve essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.

Come si evince dalla norma, la durata dell’usufrutto differisce a seconda se è costituito a favore di una persona fisico o una società.

Nel primo caso la durata non può mai eccedere la vita dell’usufruttuario. Se l’usufruttuario muore prima del termine previsto dalle parti, l’usufrutto si estingue nel momento della sua morte. Mentre in favore di una società la durata non può eccedere i 30 anni. Questo requisito viene meno nel caso in cui l’usufruttuario sia un ente pubblico e i beni concessi in usufrutto siano destinati a un pubblico servizi.

È altresì consentito l’usufrutto successivo, a condizione che sia costituito tra vivi e a titolo oneroso. In questo caso, il diritto spetta all’inizio a un primo soggetto, per poi trasferirsi ad un altro soggetto alla morte del primo, e così via.

Valore del diritto d’usufrutto

Per quantificare, ai fini delle imposte dirette, il valore da attribuire al diritto di usufrutto, è necessario fare riferimento ai criteri utilizzati per la determinazione dell’imposta di registro, ovvero all’applicazione dei coefficienti per determinare il valore catastale di cui al DPR n. 131/86.

Cessione del diritto d’usufrutto: è possibile?

La risposta a questa domanda la troviamo nell’art. 980 del Codice civile che recita quanto segue:

“L’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo. La cessione deve essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.”

Per esempio un soggetto A vende la nuda proprietà ad un soggetto B riservandosi il diritto di usufrutto. Successivamente, ove non escluso dal titolo, il soggetto A potrà cedere anche l’usufrutto ad un altro soggetto. Per quanto riguarda la durata se il soggetto A cede l’usufrutto per tutta la sua durata e tale durata coincide con la sua esistenza in vita, il nuovo usufruttuario ( il soggetto B) avrà diritto di godere del bene fino a questo termine. Riassumendo: la cessione dell’usufrutto costituito vita natural durante, mantiene come riferimento sempre la durata della vita del primo usufruttuario.

Estinzione

Per quanto riguarda l’estinzione, si ha per scadenza del termine stabilito tra le parti o per morte dell’usufruttuario. 

Inoltre si può avere l’estinzione nelle seguenti ipotesi:

  • per prescrizione ventennale;
  • usufruttuario che acquista la proprietà del bene;
  • quando viene meno la cosa oggetto di usufrutto;
  • per rinuncia da parte dell’usufruttuario

Usufrutto: si può rinunciare?

Il titolare può sempre rinunciarvi in qualsiasi momento. Questi non è quindi costretto a mantenere l’usufrutto fino alla sua scadenza. La rinuncia peraltro non richiede il consenso del nudo proprietario. 

La rinuncia deve essere comunicata al nudo proprietario con atto scritto. Infatti, è solo da quando questi ne ha notizia che la rinuncia ha efficacia. Tale atto va trascritto nei registri immobiliari (se l’usufrutto riguarda l’utilizzo di un bene immobile). In questo caso, per i terzi, la rinuncia ha effetto proprio dalla trascrizione nei registri immobiliari.

Se desideri avere maggiori informazioni in merito alla rinuncia dell’usufrutto ti rimando al seguente contributo: “posso rinunciare all’usufrutto?”

Usufrutto: quali sono gli obiettivi?

Uno degli obiettivi dell’usufrutto è sicuramente quello di anticipare il trasferimento della proprietà di uno o più immobili tra i propri eredi rispetto al momento del testamento. Tuttavia senza però rinunciare a un tetto dove vivere. L’altro obiettivo che si vuole raggiungere con l’usufrutto è quello eludere le aggressioni dei creditori. In questo modo il debitore cede la proprietà della casa al figlio riservandosi l’usufrutto in modo da sottrarla al pignoramento (non essendone più il titolare)

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