Vendere casa prima dei 5 anni: cosa succede?

Hai acquistato casa ma per varie esigenze desideri vendere casa prima dei 5 anni?

Vendere casa prima dei 5 anni è possibile, ma bisogna essere informati delle conseguenze a cui si va in contro, e fare bene i calcoli.

La vendita della casa prima dei 5 anni differisce a seconda che si tratti di immobile in precedenza acquistato come “prima casa” o di “seconda casa”.

Vediamo in questo contributo quali sono i riflessi della vendita della casa prima dei 5 anni.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Posso vendere casa prima dei 5 anni?

Molti pensano che una volta acquistata casa non si possa vendere prima dei 5 anni.

Tale affermazione è assolutamente sbagliata!

Una legge che preveda questa cosa sarebbe illegittima, in quanto priverebbe un cittadino della libertà di disporre dei propri beni. La vendita di un immobile entro i 5 anni dal suo acquisto può essere effettuare tranquillamente. Tuttavia è necessario conoscere tutti gli aspetti di questa operazione. Lo Stato ha regolamentato questo tipo di compravendita in quanto, la rivendita di un immobile subito dopo l’acquisto, potrebbe nascondere un intento speculativo del venditore. Ad esempio, acquisto per rivendere ad un prezzo più alto e quindi guadagnare generando un utile non tassato.

Quindi, è possibile vendere casa prima dei 5 anni ma bisogna essere informati delle conseguenze a cui si va in contro, e fare bene i calcoli.

La vendita della casa prima dei 5 anni differisce a seconda che si tratti di immobile in precedenza acquistato come “prima casa” o di “seconda casa”.

Vendere una “prima casa” prima dei 5 anni

Prima di vedere quali sono i riflessi nel vendere una casa acquistata con l’agevolazione “prima casa” entro i 5 anni, vediamo quali sono i requisiti per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa: requisiti

Per usufruire dell’agevolazione prima casa devono sussistere congiuntamente i seguenti requisiti:

• L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
• L’immobile deve essere situato nello stesso Comune in cui l’acquirente stabilisca la propria residenza;
• L’acquirente non sia titolare esclusivo ( o in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale su altre abitazioni ubicate nello stesso Comune ove è situata la casa da acquistare;
• L’acquirente non sia titolare della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Quando si perde l’agevolazione prima casa con la vendita dell’immobile?

Chi acquista un immobile con il «bonus prima casa» non può rivenderlo prima di cinque anni (salvo quanto vedrai nel paragrafo successivo). In caso contrario si perdono le agevolazioni fiscali e si subisce un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia chiederà al contribuente il pagamento delle imposte non pagate al momento del rogito più le relative sanzioni.

Quando si può vendere la prima casa prima dei 5 anni?

La prima casa si può vendere prima dei 5 anni senza perdere l’agevolazione fiscale nei seguenti casi:

• se il contribuente, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici di prima casa, proceda all’acquisto (o riceve la donazione) di altro immobile. Dovrà adibire a propria abitazione principale (che deve avere i requisiti della precedente casa);
• se il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro 1 anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.

Vendere una seconda casa prima dei 5 anni

Se hai acquistato una “seconda casa” la normativa non prevede tutele in capo al proprietario dell’immobile come invece abbiamo visto nel caso di vendita della “prima casa“.

Nel caso di vendita di una seconda casa, possiamo avere due situazioni:

1. Vendi la casa ad un prezzo più alto di cui tu l’hai acquistata. In questo caso si crea una plusvalenza;
2. Vendi la casa allo stesso presso di cui l’hai acquistata o ad un prezzo inferiore. In questo modo non si genera plusvalenza.

Nel primo caso la plusvalenza (ovvero il tuo guadagno) sarà assoggettato alla tua aliquota IRPEF nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla vendita dell’immobile. In alternativa è possibile optare per un imposta sostitutiva del 26%. Tale imposta dovrà essere corrisposta al notaio (sostituto d’imposta per i contraenti) contestualmente al rogito.

La scelta tra imposta irpef o imposta sostitutiva del 26% varia a seconda della situazione fiscale personale del soggetto. Sicuramente le variabili che incidono nella scelta sono: il possesso di altri redditi ed eventuali spese da portare in detrazione.

Nel secondo caso, non sarà necessario versare alcuna imposta in quanto il fisco in Italia non tassa le perdite.

Come si determina la plusvalenza da cessione di immobili?

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 specifica inoltre che la plusvalenza da cessione di immobile è costituita dalla:

differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)

I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

La decisione se includere o meno un costo, deve essere effettuata caso per caso. Qui di seguito vediamo quali sono i costi inerenti nel caso di acquisto dell’immobile:

• Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
• Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’IVA);
• Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

• Contratto di appalto;
• Progettazione e a consulenze di vario genere;
• Oneri comunali di urbanizzazione;
• Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Non vi sono dubbi sul fatto che comunque possono essere detratte le spese di acquisto (spese notarili, imposte pagate per l’acquisto, spese di mediazione).

Nonché le spese di costruzione, di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria effettuate sull’immobile stesso. Restano escluse le spese di manutenzione ordinaria.

Vendere casa prima dei 5 anni: consulenza

Leggendo l’articolo ti sarai reso conto che viso varie aspetti da tenere in considerazione quando si procede con la vendita di un immobile. Prima di mettere in vendita una casa, consultati con un professionista esperto del settore per valutare la soluzione migliore!