Come fare a vendere un immobile con ipoteca ed evitare contestazioni dell’acquirente.
Vendere un immobile con ipoteca è un’operazione difficile ma comunque possibile. La prima condizione e sicuramente quella più importante è che l’acquirente dovrà essere informato sulla presenza dell’ipoteca. In caso contrario, quest’ultimo potrà richiedere la risoluzione del contratto. E’ importante sapere che acquistare un immobile gravato da ipoteca si corre dei rischi. Infatti, nel caso in cui il venditore non adempi ai suoi debiti (ad esempio non pagando le rate del mutuo), i rischi di pignoramento ricadranno sull’acquirente. L’ipoteca segue l’immobile e pertanto, vendere è piuttosto difficile, anche se possibile. Considerato i rischi, se comunque desideri acquistare un’immobile ipoteca, ti consiglio di farti assistere da un notaio.
Vediamo in questo contributo quali sono le condizioni affinché la vendita sia considerata regolare.
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Indice
Che cos’è l’ipoteca su un immobile?
Il nostro codice civile all’art. 2808 del codice civile da una definizione della costituzione e degli effetti sull’ipoteca:
“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto i beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.”
Infine la norma dice che:
“L’ipoteca è legale, giudiziaria o volontaria.
Lo scopo dell’ipoteca è quello di assicurare al creditore, in caso di mancato adempimento dell’obbligazione da parte del debitore, la vendita forzata dell’immobile sul quale è stata costituita l’ipoteca, in modo da veder soddisfatto il proprio diritto.
Come si applica?
Prima di applicare l’ipoteca, la banca effettua una perizia sull’immobile, per attestare che non vi siano altre ipoteche già applicate precedentemente, inoltre per valutare l’effettivo valore effettivo dell’immobile. Le banche che chiedono un’iscrizione a ipoteca considerano un valore dell’immobile maggiore rispetto al 100% del valore del prestito. La banca, per avviare questa procedura, deve presentare opportune motivazioni tramite nota di iscrizione, ai registri immobiliari. L’ipoteca ha una validità per 20 anni, successivamente deve essere rinnovata.
Tipologie di ipoteca
L’ipoteca può essere di 3 tipi:
- Volontaria;
- Legale;
- Giudiziaria.
Ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria è sicuramente quella più diffusa. Come dice anche la parola, l’ipoteca volontaria è quella che viene iscritta dietro la volontà dell’acquirente dell’immobile. Solitamente viene iscritta dall’acquirente mutuatario che contrae il mutuo sulla casa acquistata. E’ possibile costituire l’ipoteca anche su un immobile diverso rispetto a quello che vogliamo acquistare. In fase di acquisto dell’immobile verranno formalizzati due atti notarili. Il primo è quello dell’acquisto dell’immobile, mentre il secondo riguarderà proprio il mutuo ipotecario, dove l’ipoteca verrà iscritta nei registri immobiliari. Se il soggetto finanziatore esercita un’attività finanziaria o bancaria, l’ipoteca si estingue in automatica alla data di cessazione del mutuo. La stessa banca, nel momento di cessazione del mutuo, sarà tenuto a rilasciare al debitore la quietanza attestante la data di estinzione dell’ipoteca. Inoltre, la banca dovrà comunicare l’estinzione presso la conservatoria dei registri immobiliari.
L’ipoteca legale
E’ una forma particolare di ipoteca che da la possibilità al creditore di espropriare il bene su cui è costituita. Questo, nel caso in cui il debitore non adempia all’obbligazione assunta. In quest’ultima caso si ricorre alla vendita forzata, tramite ad esempio alle aste immobiliari. Se desideri approfondire il settore delle aste immobiliari ti consiglio di leggere questo contributo: “comprare casa all’asta: guida pratica“.
L’ipoteca giudiziale
Come dice anche la parola, l’ipoteca giudiziale è quella disposta da un giudice. Essa è disposta in favore di un creditore che, con lo scopo di recuperare un proprio credito, ha avviato misure esecutive, come ad esempio un decreto ingiuntivo. L’ipoteca giudiziale può essere iscritta per debiti non inferiori a 20 mila euro. L’ipoteca giudiziale si estinguerà solo nel momento in cui il debitore provvede al pagamento di quanto dovuto al creditore.
Cancellazione ipoteca su un immobile: come avviene?
La cancellazione ipoteca su un immobile significa nell’eliminazione di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari. L’estinzione non comporta necessariamente la cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare. La cancellazione implica sempre l’estinzione dell’ipoteca. L’estinzione ne provoca l’annullamento. Tramite l’estinzione, non vale più a garanzia del credito per il quale era stata iscritta. Una volta estinta l’ipoteca, è possibile chiederne la cancellazione dal registro immobiliare, in tal modo l’immobile non avrà più vincoli. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere questo contributo: “cancellazione ipoteca su un immobile: come funziona“.
Vendita immobile con ipoteca bancaria: soluzioni pratiche
Vendere un immobile con ipoteca bancaria è un’operazione difficile ma possibile. Difficile, in quanto è molto improbabile che un’acquirente voglia procedere all’acquisto di un immobile che potrebbe essere pignorato. Qui di seguito, vediamo quali sono le possibili soluzioni per poter vendere un immoli con ipoteca:
- Accollo del mutuo da parte dell’acquirente;
- Estinzione anticipata del mutuo prima del rogito;
- Estinzione del mutuo contestuale al rogito.
Accollo del mutuo da parte dell’acquirente
L’accollo è un istituto che consente all’acquirente, in presenza di mutuo con ipoteca, di farsi carico delle rate rimanenti da saldare fino alla sua estinzione. L’accollo può essere liberatorio o cumulativo. In quest’ultima ipotesi, il venditore sarà comunque responsabile in caso di inadempimento della parte acquirente.
Estinzione anticipata del mutuo prima del rogito
In questo caso, il venditore prima del rogito notarile, procede al saldo delle rate residue del mutuo, liberando di fatto il bene da ogni vincolo. E’ una soluzione possibile ma richiede un’importante disponibilità economica in grado di saldare il debito.
Estinzione del mutuo contestuale al rogito
E’ la soluzione più diffusa nel caso di vendita di un immobile con ipoteca. Questa operazione consente di saldare il mutuo con ipoteca con il denaro che l’acquirente avrebbe comunque speso per l’acquisto, con liberazione del bene dal vincolo da parte della banca. L’acquirente potrà richiedere alla propria banca un assegno circolare intestato all’istituto di credito del venditore. La banca rilascerà in forma cartacea l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Vendere un immobile con ipoteca: come tutelarsi
Nel caso in cui desideri acquistare un immobile con ipoteca consiglio di effettuare alcuni accorgimenti. La prima soluzione è quella di scrivere nell’atto pubblico che il venditore si impegna a versare al creditore parte del ricavato dalla vendita e che corrisponde alla cifra sufficiente ad estinguere l’ipoteca. Inoltre nella stessa scrittura il creditore si impegna ad estinguere l’ipoteca con la somma ricevuta. Un’altra possibile soluzione è quella di sottoscrivere davanti al notaio un compromesso con la presenza di tutte le parti, ovvero venditore, creditore e acquirente. Quest’ultimo, a titolo di acconto, versa l’esatta somma che serve per estinguere il debito derivante dall’ipoteca.
Come comportarsi se non siamo stati informati dell’ipoteca?
Vediamo qui di seguito cosa fare se, in fase di compravendita, non siamo stati informati della presenza di ipoteca sull’immobile:
- Richiedere la nullità del contratto di compravendita e la conseguente risoluzione dello stesso. Inoltre richiedere la restituzione di quanto pagato e l’eventuale risarcimento dei danni subiti;
- Mantenere la proprietà dell’immobile e pretendere la restituzione parziale del prezzo versato al venditore.
- Sospendere il pagamento del prezzo rimasto da saldare.
- Intraprendere un’azione legale nei confronti del notaio per negligenza nell’operazioni di verifica.
Chiaramente ti consiglio di farti assistere da un legale per intraprendere queste azioni a tutela dei propri interessi.
Vendere un immobile con ipoteca: conclusioni e consulenza
Come avrai visto leggendo questo contributo, la vendita di un immobile con ipoteca è un’operazione difficile ma comunque possibile. In questa guida ti ho indicato le possibili soluzioni per vendere un immobile con ipoteca senza avere brutte sorprese.
Qui di seguito ti lascio il link per metterti in contatto direttamente con me per richiedere una consulenza personalizzata.
