Vendere una casa affittata: è possibile?

Vendere una casa affittata per avere liquidità necessaria per un nuovo investimento. Posso farlo?

Vendere una casa affittata è un’ipotesi piuttosto diffusa che presuppone l’esistenza di un contratto di locazione già in essere, del quale il proprietario/venditore deve necessariamente prestare attenzione.

Vediamo in questo contributo nel dettaglio: quali sono gli obblighi per il per il locatore, affinché il trasferimento della proprietà sia possibile e legalmente valido. Inoltre quali sono gli strumenti per il compratore per tutelarsi.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Vendere casa con inquilino: è possibile?

La legge permette al proprietario di vendere casa affittata con l’inquilino dentro. Pertanto, è possibile effettuare il trasferimento della proprietà, mediante rogito notarile, prima della scadenza del contratto di locazione. Se hai intenzione di vendere la tua casa, ma all’interno della stessa c’è già un inquilino ed il contratto di locazione non è ancora scaduto, la legge ti permette comunque di farlo.

Vendere una casa affittata è possibile in qualsiasi momento, il proprietario ha l’obbligo, in fase di compravendita, di comunicare la presenza del vincolo di locazione all’aspirante acquirente. Non è richiesto al proprietario di avere il consenso da parte dell’inquilino.

Da l’altra parte quest’ultimo è tutelato in quanto il contratto di locazione resta in vigore alle stesse condizioni. Tuttavia, il nuovo titolare dell’immobile subentra a quello vecchio come locatore.

L’art. 1599 c.c. prevede che:

«il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa».

Pertanto, l’inquilino ha il diritto di restare nella casa fino a quando non scade il proprio contratto. Nessuno potrà mandarlo via.

Le stesse regole valgono anche per la locazione a uso commerciale.

L’inquilino deve permettere al proprietario dell’immobile l’accesso allo stesso al fine di farlo visionare al nuovo acquirente. In mancanza di questo, vi è una responsabilità contrattuale, con conseguente risarcimento del danno.

Vendita di immobile locato: mancato rinnovo da parte del locatore

Il locatore che intendere vendere l’immobile locato, ha la possibilità di comunicare al conduttore la volontà di procedere al mancato rinnovo. Qualora sia decorsa la prima scadenza del contratto, ovvero i 4 anni per i contratti 4 + 4 o 3 anni per i contratti 3 + 2, è possibile comunicare la disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del locatore. La disdetta relativa al mancato rinnovo deve essere inviata dal locatore al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza tramite raccomandata o PEC. Inoltre, nella disdetta deve essere indicata la motivazione del diniego di rinnovo, ovvero la volontà a vendere l’immobile. In quest’ultimo caso, l’inquilino avrà la possibilità di beneficiare del diritto di prelazione, se intende acquistare lui stesso l’immobile. Qualora la vendita non avvenga in un momento prossimo alla scadenza, hai comunque la possibilità di vendere l’immobile, con l’inquilino che continuerà il proprio contratto di locazione. Nel caso in cui l’acquirente non sia disposto a subentrare come locatore, l’unico modo è la risoluzione anticipata consensuale del contratto.

Vendita casa affittata: comunicazione all’inquilino

Nel momento successivo alla vendita, deve essere data comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione. A partire dalla data della comunicazione, l’inquilino deve versare i successivi canoni di locazione all’acquirente. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore. 

I pagamenti erogati al vecchio proprietario successivi alla vendita si considerano come mai eseguiti. Pertanto non liberano il conduttore dalla sua obbligazione.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

La cessione del contratto di locazione non comporta nessun diritto dell’inquilino ad essere preferito rispetto al terzo contattato dal venditore. Tuttavia, esiste un caso un cui l’inquilino ha, secondo la legge, il diritto di prelazione, ossia il diritto di preferenza rispetto ad altri a parità di condizioni.

Quando spetta il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo spetta, quando, l’inquilino: 

• non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione e il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Il locatore deve rispettare il diritto di prelazione ove prevista. In caso contrario il conduttore ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente. Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Quando non spetta il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione non spetta nei seguenti casi:

• quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
• per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di donazione);
• in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
• per i trasferimenti a titolo gratuito;
• per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
• in caso di conferimento dell’immobile in una società;
• per i casi di vendita in blocco: la prelazione spetta, in generale, se la vendita riguarda unicamente l’unità immobiliare locata, sicché deve escludersi la prelazione quando il proprietario intenda provvedere alla vendita in blocco dell’edificio nel quale sia ubicata l’unità locata;
• quando l’immobile è stato oggetto di divisione tra gli originari comproprietari e uno di essi pone in vendita la porzione di cui è diventato proprietario;
• in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale.

Vendita casa affittata: come esercitare il diritto di prelazione?

Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione. L’atto dovrà essere notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, alle stesse condizioni di quelle comunicategli.

Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può solo decidere se acquistare o meno. Non vi è la possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario. La dichiarazione di volersi avvalere della prelazione determina per entrambe le parti l’obbligo di addivenire alla stipula del relativo contratto.

Si può rinunciare al diritto di prelazione?

Chi non intende esercitare il diritto di prelazione deve darne comunicazione valida al concedente. La rinuncia deve avvenire dopo la denunciatio del concedente.

Il diritto di prelazione è previsto solo in due casi:

• la vendita di quote del bene in comunione ereditaria;
• la vendita di immobile concesso in affitto per uso commerciale.

Bonus prima casa: a rischio per chi acquista

Un’aspetto importante che il compratore dovrà considerare è l’eventuale perdita dell’agevolazione prima casa. Qui di seguito ricordiamo quali sono i requisiti che devono sussistere congiuntamente affinché si possa usufruire dell’agevolazione:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Uno dei requisiti imprescindibile è che l’acquirente prenda la residenza nell’immobile entro 18 mesi dal rogito. Se in quei 18 mesi la residenza è invece in capo all’inquilino, il bonus prima casa per il nuovo proprietario viene meno.

Pertanto si consiglia di vendere l’immobile quando alla scadenza del contratto di affitto mancano meno di 18 mesi, per poter agevolare la ricerca di nuovi acquirenti.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il solo motivo per cui possa essere ritardato il trasferimento della residenza da parte del compratore senza perdere i benefici prima casa è la “causa di forza maggiore”. Con questo, si intende un evento inevitabile o imprevedibile. Per la Cassazione acquistare una casa già affittata determina un rischio che è, invece, prevedibile e richiede cautela.

Acquistare casa con l’inquilino dentro: quali tutele?

Quando un compratore desidera acquistare una casa anche se vi è un inquilino è opportuno inserire nel rogito un’apposita clausola per tutelarsi.

Pertanto consiglio di far inserire nel contratto una clausola di clausola di risoluzione del contratto. Per tutelarsi nel caso non si verifichi, nonostante le dichiarazioni del venditore, il trasloco dell’inquilino nei tempi previsti o entro una data chiaramente fissata.

Tale clausola, come stabilito nella sentenza del Tribunale di Napoli ( iscritta al n. RG 340/2008) è del tutto legittima. Inoltre tale clausola è a vantaggio sia del compratore che si tutale che del venditore che in questo modo ha la possibilità di vendere l’immobile.

Conviene vendere una casa affittata?

Dopo aver visto la possibilità di vendere una casa e il diritto di prelazione che un inquilino può esercitare, è opportuno fare delle considerazioni sulla convenienza di vendere casa con un inquilino.

Il nuovo proprietario potrà chiedere un deprezzamento dell’immobile perché quest’ultimo dovrà attendere un periodo di tempo per poter entrare in pieno possesso dell’immobile.

Pertanto, ottenere una valutazione adeguata dell’immobile è il miglior modo per ottenere il giusto prezzo.

Nel caso in cui il contratto sia in scadenza, l’inquilino potrebbe penalizzare la vendita in quanto subirebbe una procedura di sfratto. Nel caso in cui il proprietario anch’egli intendesse essere un locatore, avere già un conduttore che rispetta i pagamenti potrebbe essere un vantaggio per la vendita.