Vendita casa ereditata: quali tasse da pagare?

Quali tasse pago sulla vendita di un immobile ereditato? La vendita di un bene immobile ricevuto in eredità comporta una serie di adempimenti che possono comportare anche oneri economici. Vediamo in questo contributo cosa c’è da sapere.

Quando si riceve un immobile in eredità, spesso la soluzione migliore è quella di venderlo rispetto ad un’eventuale ristrutturazione.

Rispetto ad un normale atto di compravendita, la vendita di una casa ereditata, comporta una serie di adempimenti burocratici.

Ma cosa succede quando si vende una casa ereditata e soprattutto, quali tasse si pagano?

Vediamo nel dettaglio in questo contributo gli adempimenti da porre in essere in caso di vendita di una casa ereditata e il regime di tassazione.

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Vendita di un immobile ricevuto in eredità

Dopo la presentazione della dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate si diventa proprietari di un immobile ereditato. Tale dichiarazione dovrà essere inviata entro un anno dalla morte del de cuius. Pertanto, la vendita di un immobile ereditato, è possibile solo se si sia conclusa la divisione ereditaria.

Vendita di immobile ereditato: adempimenti ed oneri

A differenza della normale compravendita, la vendita di un immobile ereditato, prevede ulteriori adempimenti ed oneri per il soggetto cedente. Vediamoli qui di seguito. Nel caso in cui vi siano due fratelli come eredi e che il de cuius abbia lasciato in eredità 4 immobili. Per successione legittima entrambi i fratelli erediteranno il 50% di ciascuno dei quattro immobili. Senza una divisione ereditaria potrebbero crearsi dei problemi legati alla vendita degli immobili qualora uno dei due fratelli non sia d’accordo nella vendita. Pertanto senza il consenso dell’altro non è possibile effettuare la vendita.

Dichiarazione di Successione

Qualora si decida di vendere un immobile ereditato, il primo adempimento da porre in essere è l’accettazione dell’eredità e la successivamente la presentazione della dichiarazione di successione. Quest’ultima, si tratta di un atto attraverso il quale vengono trasferiti i rapporti giuridici (attivi e passivi) dal defunto agli eredi. Non è possibile vendere un immobile ricevuto in eredità se prima non sono state versate le relative imposte di successione. La dichiarazione di successione deve essere presentata entro un anno dal decesso del de cuius. La dichiarazione di successione dovrà essere compilata tramite il software dell’Agenzia delle Entrate. Si può procedere in autonomia oppure avvalersi di un professionista abilitato. Per vendere un immobile ereditato non è sufficiente la dichiarazione di successione. E’ necessaria l’accettazione dell’eredità che può essere formalizzata con un documento scritto oppure tacitamente. La funzione dell’accettazione è quella di certificare che la proprietà dell’immobile è passata dal defunto proprietario all’erede che vuole venderlo. E’ necessario possedere anche il certificato di morte del de cuius e l’atto di successione. Dieci anni è il tempo massimo per l’accettazione dell’eredità. Pertanto, vendere casa ereditata dopo dieci anni può comportare dei problemi dopo questo lasso di tempo.

La presentazione della dichiarazione di successione comporta il versamento di alcune imposte che qui di seguito andremo aa vedere.

L’imposta di successione

Per quanto riguarda l’imposta di successione da versare sull’immobile ( liquidata dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione), varia in funzione del grado di parentela:

• 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000 euro per figli e coniuge;
• 6% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
• 6% sul valore catastale dell’immobile, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri;
• 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti.

Base imponibile imposta di successione

Per gli immobili di proprietà la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

• 110, per la prima casa;
• 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1)
• 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
• 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
• 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.

Imposta ipotecaria e catastale

Oltre all’imposta di successione, sono dovute anche le spese che sono previste per le regolari compravendite, ovvero:

• imposte ipotecaria: 2% del valore catastale dell’immobile;
• imposta catastale: 1% del valore catastale dell’immobile.

Tali imposte dovranno essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il pagamento deve essere utilizzato il modello F23, con i seguenti codici tributo:

• 649T per l’imposta ipotecaria;
• 737T per l’imposta catastale.

Nel caso in cui uno degli eredi possa beneficiare dell’agevolazione prima casa, le imposte si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Sono inoltre dovute:

• l’imposta di bollo: 64 euro per ogni nota di trascrizione;
• i tributi speciali: ad esempio i diritti di segreteria;
• la tassa ipotecaria: nella misura fissa di 35 euro per ciascuna nota di trascrizione.

Per procedere alla vendita di un immobile ricevuto in successione è necessario presentare la domanda di voltura catastale all’Ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle entrate. Tale domanda dovrà essere presentate entro un massimo di 30 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione.

Per la domanda di voltura catastale è necessario versare:

• 55 euro per il tributo speciale catastale;
• 16 euro per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo.

Chi deve presentare la dichiarazione di successione?

• gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari (purché non vi abbiano espressamente rinunciato);
• i rappresentanti legali degli eredi o dei legatari;
• gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta
• gli amministratori dell’eredità
• i curatori delle eredità giacenti
• gli esecutori testamentari
• i trustee.

Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione è sufficiente presentarne una sola.

coloro che hanno presentato la dichiarazione di successione in cui sono indicati beni immobili non devono presentare la dichiarazione Imu (Imposta municipale propria). Saranno gli stessi uffici dell’Agenzia delle Entrate, competenti a ricevere la dichiarazione di successione, a trasmetterne copia al Comune in cui sono ubicati gli immobili.

Vendere un immobile in coeredità

Se l’immobile viene assegnato a più eredi, per poter procedere alla vendita è necessario che tutti esprimano il consenso unanime alla vendita. Vi sono due opzioni nel caso in cui non tutti gli eredi siano d’accordi alla vendita:

1. vendere la propria quota di proprietà dell’immobile. Anche se in questo caso gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione;
2. sciogliere la comunione davanti ad un giudice. Questo è possibile solo dopo un primo tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi. In questo caso sarà il giudice a stabilire le condizioni di vendita e a dividere il ricavato tra i coeredi.

Vendita casa ereditata prima dei 5 anni

Ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR, concorrono alla formazione del reddito complessivo le plusvalenze realizzate a seguito di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni. Sono, tuttavia, escluse da tassazione le plusvalenze realizzate attraverso la cessione:

• degli immobili acquistati per successione;
• dei fabbricati che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita sono stati adibiti ad abitazione principale da parte del cedente o dei suoi familiari.

Questo significa che, se si decida di procedere con la vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni non si è soggetti a tassazione sulla plusvalenza generata dalla vendita. Mentre, per una normale compravendita la cessione prima dei 5 anni, l’eventuale plusvalenza è soggetta a tassazione.

La ratio della norma sta nel non considerare una speculazione immobiliare, la cessione di immobili ereditati e pertanto non si applica la tassazione dell’eventuale plusvalenza.

Vendita immobile ereditato dopo 10 anni

La vendita di una casa ereditata dopo 10 anni dalla morte del de cuius può presentare alcuni problemi.

Il nostro legislatore riconosce un tempo massimo di 10 anni per accettare l’eredità. Se l’erede non accetta l’eredità entro questo limite di tempo, la dichiarazione di successione non sarà sufficiente per affermare di avere accettato l’eredità.

In caso di mancata accettazione dell’eredità non sarà possibile vendere l’immobile del de cuius.

Vendita immobile pervenuto per testamento

La presenza di un testamento depositato presso il Notaio prima della morte del de cuius definisce a priori le quote di divisione dell’eredità.

Il notaio ha l’obbligo di trascrivere i verbali di testamento. Tuttavia, non esiste testamento che possa privare gli eredi legittimi della loro quota. In caso contrario, quest’ultimi hanno 10 anni di tempo per impugnarlo.

Vendita casa ereditata con beneficio d’inventario

Il beneficio d’inventario serve a proteggere gli eredi da debiti superiori al patrimonio pervenuto, ma pone dei limiti.

Se hai accettato l’eredità con beneficio d’inventario dovrai chiedere il permesso al Giudice della successione prima di effettuare la vendita. Se non lo fai, decade la protezione del beneficio e pertanto, risponderai di tutti i debiti del de cuius.

L’imu sugli immobili ricevuti in successione

Nel momento in cui si diventa titolari di un diritto reale su beni immobili, anche a seguito di successione, l’immobile tenuto a disposizione è soggetto al pagamento dell’IMU. Se l’immobile viene utilizzato come prima casa (ovvero viene ivi spostata la residenza anagrafica) questo non è soggetto all’IMU, a meno che non si tratti di immobile di lusso ( cat. A/1, A/8 e A/9). In tutti gli altri casi, l’immobile viene considerato “seconda casa” e quindi imponibile IMU. Oltre all’immobile, potrebbe essere previsto il pagamento per eventuali pertinenze ( garage, posto auto, etc.). In caso di più eredi il calcolo dell’imu deve essere suddiviso per le percentuali di proprietà di ciascun erede. Il pagamento dell’IMU è dovuto dal momento in cui si diventa titolari del diritto reale e fino all’eventuale vendita dell’immobile.

Eredità di un immobile all’etero: cosa fare?

Quando si riceve in eredità un immobile situato all’estero è opportuno fare riferimento alla legislazione immobiliare del paese estero in cui è situato l’immobile. In alcuni paesi, potrebbe essere richiesto di nominare un rappresentante locale per gestire l’eredità, mentre in altri potrebbe essere necessario, per la divisione dei bene, seguire un processo giudiziario. Le tasse o le imposte di successioni potrebbe essere diverse nel paese di destinazione dell’immobile. Per evitare di commettere errori ti consiglio di affidarti ad un avvocato specializzato in diritto internazionale e un commercialista con esperienza in materia di successione di immobili situati all’estero.

Vendita casa ereditata: conclusioni

La vendita immobile ereditato non è diversa da qualunque altra vendita immobiliare. Tuttavia, ha specifiche esigenze sia in merito ai documenti da presentare che alle tassa da pagare.

Se desideri aver ulteriori chiarimenti in merito a quanto visto in questo contributo, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.