Vendita della casa ereditata: quando è possibile?

Cosa fare per poter vendere un immobile ricevuto in successione: i passaggi e i tempi da rispettare, anche per chi abbia fruito del bonus prima casa. 

L’erede che abbia ricevuto in eredità un immobile può sfruttarlo come meglio desidera: abitarlo, locarlo o venderlo. Per la vendita della casa ereditata è opportuno prestare attenzioni ad una serie di condizioni e limiti previsti dalla legge.

Non si può trascurare le eventuali azioni di lesione della quota di legittima che potrebbero intervenire nel corso del decennio successivo al decesso dell’ex proprietario. Inoltre c’è da considerare l’aspetto fiscale: se l’abitazione è stata adibita a prima casa non si potrà vendere prima di 5 anni.

Vediamo in questo contributo quando possiamo vendere una casa ereditata, a fronte dei limiti imposti dalla legge.

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Vendita della casa ereditata: pratiche di successione

Il primo passo da compiere prima di poter vendere una casa ereditata è provvedere a presentare le pratiche di successione:

• Presentare telematicamente all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione. Quest’ultima dovrà essere presentata entro un anno dalla morte del “de cuius” ( il proprietario dell’immobile). In tale dichiarazione andrà indicato il valore dell’immobile al fine del versamento delle imposte;
• Accettazione dell’eredità: può essere anche tacita, data da un semplice comportamento incompatibile con la volontà di rinunciare. In presenza di un testamento, l’accettazione viene fatta innanzi al notaio che ne cura l’apertura;
• Se si accetta l’eredità senza il notaio, bisogna eseguire la voltura catastale dell’immobile recandosi al catasto per modificarne l’intestazione. Qualora si fosse optato per il notaio, sarà lui a disporre le trascrizioni necessarie al passaggio di proprietà, aggiornando il Registro Immobiliare;
• Se la casa è stata ereditata da più eredi, bisognerà procedere alla divisione dell’eredità. Quest’ultima può avvenire o tramite un accordo contrattuale oppure, in caso di litigio, tramite il tribunale.

Casa ereditata: imposta di successione

Vediamo adesso quali sono le imposte da versare quando ereditiamo una casa.

Vi è l’imposta di successione che varia in relazione al grado di parentela:

• se la casa è di un genitore o del coniuge, l’imposta è del 4% ma solo sulla parte del valore dell’immobile che eventualmente eccede 1.000.000 euro. Se quindi la casa vale di meno, non si pagano tasse;
• la casa è di un fratello o di una sorella, l’imposta è del 6% ma solo sul valore catastale superiore a 100.000. Anche in tal caso, quindi, se il valore è inferiore, non si versano imposte;
• se la casa è di nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri, l’imposta è del 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia;
• in tutti gli altri casi, l’imposta è dell’8%, senza franchigie.

Casa ereditata: imposta ipotecaria e catastale successione

Quando si eredita una casa bisogna considerare anche l’imposta ipotecaria e catastale. L’imposta ipotecaria è dovuta per la trascrizione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate-Territorio. L’importo si ottiene applicando al valore delle quote degli immobili l’aliquota del 2%. L’imposta catastale è dovuta per un importo che si ottiene applicando al valore delle quote degli immobili l’aliquota dell’1%.

L’imposta di registro e l’imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa e sono pari a 200 euro ciascuna se vi sono i requisiti prima casa, ovvero:

• che la casa non sia di lusso;
• se l’erede non ha un altro immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune;

• se l’erede non ha un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione in altro Comune;
• che l’erede trasferisca la sua residenza nel Comune dove si trova la casa ereditata entro 18 mesi dal passaggio di proprietà della casa ereditata.

Vendita della casa ereditata: quando è possibile?

Qualora l’erede avesse dichiarato che la casa ereditata fosse prima casa, non potrà essere venduta pima di 5 anni. Qualora la casa eredita dovesse essere venduta prima dei 5 anni, per non perdere i requisiti prima casa, l’erede è tenuto, entro l’anno successivo, ad acquistare un’altra abitazione avente anch’essa le stesse caratteristiche di “prima casa”. Se così non dovesse essere, l’erede dovrà restituire all’Erario le imposte che ha risparmiato in sede di trasferimento dell’immobile, con le sanzioni pari al 30%. L’Agenzia delle Entrate quindi potrà effettuare un controllo per recuperare le imposte evase. 

Pertanto in caso di controllo al contribuente verrà richiesto il 7% della differenza dell’imposta di registro, in aggiunta le sanzioni del 30%.

Un altro aspetto importante da considerare quando desideriamo vendere l’immobile ereditato. Gli eredi legittimari (coniuge, figli o, in loro assenza, i genitori del defunto).

Quest’ultimi hanno 10 anni di tempo dall’apertura della successione (ossia dalla morte del de cuius) per contestare la divisione dell’eredità qualora abbia leso la quota di legittima. Quest’ultima può essere stata lesa sia ad esempio in presenza di un testamento fatto in vita dal de cuis che in presenza di una donazione fatta sempre da quest’ultimo.

Pertanto, l’erede che abbia venduto l’immobile potrebbe essere costretto a restituire il prezzo (o parte del prezzo) ricavato dalla vendita a tali eredi. Ecco perché, prima della vendita della casa ereditata, è opportuno verificare che non vi siano contestazioni da parte degli eredi legittimari al fine di evitare possibili contenziosi con essi. 

Vendita della casa ereditata: comunione ereditaria

Un problema che capita spesso è quando vi sono più eredi, ma solo alcuni desiderano vendere l’immobile.

Se si tratta di una comunione ereditaria, l’erede che abbia solo una quota sull’immobile e intende venderla, deve prima rispettare la prelazione degli altri coeredi. Deve cioè offrire prima a questi la possibilità di acquistare la propria quota rispetto ad altri soggetti terzi.

Per vendere un bene in comproprietà è necessario il consenso unanime di tutti i titolari (titolari che, in questo caso, sono gli eredi). Si tratta, infatti, di un atto di straordinaria amministrazione. A prescrivere tale regola è la legge che, all’articolo 1108 del Codice civile, stabilisce che:

«è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione». 

Pertanto, se un erede non vuol firmare l’atto di vendita, tale vendita non può essere eseguita e tutto si blocca.

Cosa possono fare gli alti eredi se un erede no vuole firmare?

La soluzione a questi problemi passa dal tribunale: bisogna cioè ricorrere al giudice, instaurando un procedimento di divisione giudiziale. L’articolo 713, comma 1, del Codice civile, specificamente per le comunioni ereditarie, dispone che:

«i coeredi possono sempre domandare la divisione» al giudice.

Conclusioni

Come avrei visto leggendo l’articolo è opportuno non trascurare alcuni fattori prima di poter vendere la casa ereditata.

In quanto qualora dovessi ledere la quota dei legittimari potresti essere costretto a restituire il prezzo (o parte del prezzo) ricavato dalla vendita a tali eredi.