La frequenza delle donazioni immobiliari, ha sollecitato nella prassi professionale la ricerca di possibili rimedi alla libera vendita di immobili donati.
Un parziale rimedio al problema della vendita di immobili donati è stato introdotto nel 2005 ad opera del DL 35/2005. Quest’ultimo ha riformato gli articoli 561 e 563 del Codice civile.
Vediamo nel dettaglio in questo contributo i possibili rimedi nella vendita di immobili donati.
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Indice
Vendita immobili donati: lesione quota di legittima
La vendita di immobili donati può risultare complicata. Questo in quanto i beni possono essere oggetto di pretese ereditarie da parte di legittimari del donante. Quest’ultimi sono coloro che hanno diritto di ricevere una quota del patrimonio del donante.
Vendita immobili donati
Vediamo quali sono i possibili rimedi per evitare che l’acquirente incorra in problemi per un immobile oggetto di donazione.
Fideiussione
Un rimedio alla vendita degli immobili donati può essere la stipula di una fideiussione. Il donante o i suoi eredi garantiscono che, in caso di esercizio dell’azione di riduzione da parte degli eredi, questi risarciranno i danni sofferti dal proprietario del bene che si vedrà spogliato dell’immobile.Il rimedio pare essere indirettamente bocciato dalla sentenza 228/2011 del Tribunale di Mantova
Decorso dei venti anni
Dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione, i beni donati possono circolare liberamente, anche se dovesse esserci una lite tra i coeredi. Questo a meno che il coniuge, l’ascendente,o il discendente stipulino un atto di opposizione alla donazione, che impedisca il decorso dei 20 anni. Per tutelarsi, si potrebbe far firmare a questi soggetti un atto di rinuncia all’opposizione.
La risoluzione del donante
Per permettere la libera circolazione del bene, un altro possibile rimedio è quello di stipulare a risoluzione della donazione.
In questo modo il bene torna nel patrimonio del donante che potrà vendere direttamente a terzi senza problemi di circolazione.
Vendita congiunta del bene
Un altro rimedio potrebbe essere quello in base al quale il donatario restituisce al donante una quota del bene. Questo per permettere che la vendita a terzi sia effettuata congiuntamente dai due soggetti ( donante e donatario). Se anche il donante partecipa alla vendita del bene, questi assume verso l’acquirente la garanzia per l’evizione del bene compravenduto. Con la conseguenza che eventuali suoi legittimari,che agissero in riduzione, solitamente si troverebbero ad essere, al contempo, titolari del diritto alla restituzione del bene donato e garanti dell’avente causa: il che dovrebbe valere come un potente disincentivo all’ azione di riduzione.
Riqualificazione della donazione
Altra possibile soluzione qualora il caso concreto lo consenta, è quella di stipulare un atto con il quale si accerti che la donazione stipulata in passato simula in effetti una compravendita. Essendo così riqualificata la vicenda come compravendita simulata dietro l’apparenza di una donazione, essa non dovrebbe più influire sulla vendita immobili donati.
Vendita di immobili donati: donazione indiretta
Il problema della vendita degli immobili donati non sussiste nel caso di donazioni “indirette” o “informali”. Con questo, mi riferisco ad esempio al caso in cui i genitori paghino il prezzo dell’immobile acquistato dal figlio e a lui intestato. In questa ipotesi il figlio (donatario), potrà tranquillamente vendere l’immobile senza che l’acquirente o un qualsiasi avente casa ( ad esempio la banca o un erede) possano temere di subire conseguenze negative nella sfera familiare del donante.
Questo è quanto emerge dalla sentenza della Cassazione n. 11496 del 12 maggio 2010. Con la sua decisione, la Cassazione ha definito che l’immobile donato può essere oggetto di azione di restituzione solo nel caso in cui esso sia passato dal patrimonio del donante al patrimonio del donatario ( donazione diretta). Nel caso di donazione indiretta, invece, l’immobile non viene trasferito dalla sfera patrimoniale del donante a quella del donatario. L’immobile pagato con la provvista fornita dal donante viene trasmesso al donatario (acquirente nel contratto di compravendita) direttamente dal soggetto che nella compravendita ha assunto il ruolo di parte venditrice.
Pertanto, nel caso di donazione indiretta, chiunque si renda acquirente dell’immobile non può subire conseguenze negative dal fatto che esso sia stato comprato mediante utilizzo del denaro regalato dal donante.
