Vendita di immobili: quando è attività d’impresa?

Quando la vendita di immobili si configura come reddito d’impresa? I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e delle sentenze della Corte di Cassazione in merito all’inquadramento imprenditoriale di operazioni speculative su beni immobili.

Nel settore dell’edilizia, capita di frequenza che un soggetto privato (non imprenditore), proprietario di un suolo edificabile, provveda ad una vera e propria operazione immobiliare. Questa, si ha sia nel caso in cui costruisca uno o più fabbricati e proceda alla successiva vendita di uno di questi. Sia nel caso in cui effettui operazioni di risanamento o di ampliamento dello stesso e proceda poi alla successiva vendita.

Queste operazioni devono essere inquadrate come attività d’impresa o come redditi diversi?

Considerate le numerosi richieste di chiarimento in merito a questo argomento ho deciso di approfondire questo aspetto in questo contributo.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Demolizione e ricostruzione e successiva vendita: è attività d’impresa?

Quando ricorrono determinate condizioni, il reddito generato dalla vendita di immobili ristrutturati rientra tra quelli d’impresa. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 426 del 2019 ha affrontato questo caso.

Il caso in esame riguarda un contribuente che ha segnalato di essere proprietario “di un fabbricato urbano ad uso civile abitazione e servizi”. Tale fabbricato è stato acquistato in comproprietà con la moglie e su tale fabbricato il contribuente intende “effettuare lavori di ristrutturazione edilizia”.

Il contribuente stesso ha specificato nell’interpello che i lavori riguardano “la demolizione e ricostruzione con volumetria aumentata del 20% rispetto alla situazione antecedente”. Il contribuente al termine dei lavori, intende procedere alla cessione dell’intero fabbricato. L’istante chiede pertanto all’Agenzia delle Entrate se si va a concretizzarsi una plusvalenza imponibile come deve essere tassata.

Operazione immobiliare speculativa: risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello, afferma che, nel caso di specie, l’attività posta in essere dal contribuente debba considerarsi imprenditoriale. Questo, in quanto, l’intervento sul fabbricato è finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì è finalizzato alla vendita, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo. A parere dell’Agenzia, tale reddito è da ricondurre ai redditi d’impresa di cui all’art. 55 e succ. del Tuir:

“Sono redditi d’impresa quelli che derivano dall’esercizio di imprese commerciali. Per esercizio di imprese commerciali si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell’art. 2195 c.c., e delle attività indicate alle lettere b) e c) del comma 2 dell’art. 32 che eccedono i limiti ivi stabiliti, anche se non organizzate in forma d’impresa.”

Come si evince dalla norma, si configura reddito d’impresa quando l’attività svolta è caratterizzata dalla professionalità “abituale” non esclusiva. Quando invece l’attività commerciale è esercitata occasionalmente si rientra nei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir:

““la cessione a titolo oneroso di fabbricati posseduti al di fuori dell’attività d’impresa genera un reddito diverso imponibile, qualora la cessione avvenga entro 5 anni dalla costruzione o dall’acquisto e il corrispettivo percepito sia maggiore del costo storico di acquisto o costruzione”

Tale norma è stata introdotta al fine di tassare i redditi derivanti dalla cessione di immobili posti in essere per finalità speculative.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce inoltre che, possa configurarsi attività d’impresa, anche con un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. Un singolo affare può costituire esercizio di impresa quando comporti il compimento di una serie coordinata di atti economici. Questo, anche se attraverso un’unica operazione economica, come avviene nel caso di costruzione di edifici da destinare all’abitazione. L’Agenzia delle Entrate conclude l’interpello affermando che, l’attività svolta dal contribuente è di natura imprenditoriale. Questo in quanto, l’intervento posto in essere sul complesso immobiliare, risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, ma alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi dotandosi di un’organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un’attività procrastinata nel tempo.

Vendita di immobili: sentenze della giurisprudenza

In assenza di parametri normativi per distinguere quando un’attività debba inquadrarsi come attività d’impresa o redditi diversi, occorre considerare i principi espressi dalla giurisprudenza.

Nei casi esaminati qui di seguito, vi è evidente intento speculativo, fin dal principio, con la conseguenza che i guadagni derivanti dalle operazioni immobiliari debbano essere ricondotti nei redditi d’impresa di cui all’art. 55 del TUIR.

Questo con la conseguenza che, anche qualora quelle operazioni siano state realizzate soltanto in quell’occasione, non permette di ricondurre tali redditi nella categoria residuale dei redditi diversi.

Pertanto, tutte le volte che le operazioni immobiliari siano realizzate con la esclusiva finalità di lucro, e dotate di organizzazione quelle attività verranno ricondotte nei redditi d’impresa.

Qui di seguito riporto alcune casistiche esaminate dalla giurisprudenza.

Costruzione di appartamenti da cedere su immobile ricevuto in eredità

Assai frequente è l’ipotesi di vendita di appartamenti su immobile ricevuto in eredità. La sentenza di Cassazione n. 3690/1986 ha esaminato proprio questa fattispecie. A parere dei giudici di legittimità tale attività deve essere riconducibile all’attività imprenditoriale; in quanto sussiste il requisito della professionalità che implica lo svolgimento sistemico e abituale di un’attività imprenditoriale.

Realizzazione e vendita di 20 appartamenti da un unico immobile

La sentenza della Corte di Cassazione n. 4407/1996 ha affermato che la realizzazione di un complesso immobiliare, comprendente 20 appartamenti, destinati alla vendita a terzi, deve essere considerata attività d’impresa. Questo per l’organizzazione di questa attività protratta nel tempo.

A parere dei giudici, l’abitualità, la sistematicità e la continuità dell’attività economica, come indice della professionalità, non devono essere considerati in senso assoluto, ma relativo.

Operazioni immobiliari e attività d’impresa: pareri dell’Agenzia delle Entrate

Vediamo qui di seguito alcune operazioni immobiliari esaminate dall’Agenzia delle Entrate che ha fornito alcuni importanti chiarimenti.

Vendita di box

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 204/E/2002, ha esaminato il caso di due coniugi che hanno acquistato un fabbricato in comproprietà, sul quale sono stati realizzati 49 box.

Alla morte dei coniugi, gli eredi hanno provveduto alla vendita dei box, senza tassazione né ai fini Irpef né ai fini Iva.

L’Agenzia delle entrate ha chiarito che le operazioni immobiliari sopra descritte sono riconducibili all’attività d’impresa, in quanto è stato realizzato un complesso immobiliare destinato alla vendita e non al proprio uso personale o della famiglia. Inoltre, per la realizzazione dell’operazione immobiliare il contribuente si è avvalso di un’organizzazione produttiva.

Costruzione di fabbricati anche occasionali destinati in parte alla vendita

L’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 273/E/2002, ha esaminato il caso di un contribuente che desidera costruire su un terreno di sua proprietà, 31 box auto, di cui 28 destinati alla vendita e 3 destinati ad uso proprio.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’operazione immobiliare era da considerarsi come imprenditoriale, non tanto per l’organizzazione ma per il carattere di professionalità abituale.

Nel caso in cui il requisito della professionalità non sussiste, si ricade nella “occasionalità” all’interno dei redditi diversi.

Vendita immobili poste in essere da privati: imposta di registro

In applicazione del principio di alternatività IVA/imposta di registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano in misura fissa.

L’imposta di registro è nella misura del 2% ( in presenza delle condizioni dell’agevolazione “prima casa”) o del 9% (ordinariamente), con la misura minima di 1.000,00 euro, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50,00 euro ciascuna, mentre sono esenti dalle imposte di bollo e dai tributi speciali catastali.

Mentre per quanto riguarda la cessione di beni immobili strumentali, scontano l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute con aliquote proporzionali, rispettivamente, del 3% e dell’1%, mentre l’imposta di bollo è dovuta nella misura di 230,00 euro.

Vendita immobile abitativo da impresa di costruzione: disciplina iva

La normativa prevede che gli immobili abitativi siano imponibili iva:

• Se effettuate dalle imprese costruttrici o di ristrutturazione, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
• Se viene esercitata “opzione”, se effettuate da imprese costruttrici o di ristrutturazione, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Vendita immobili come attività di impresa: possibili soluzioni

Nel caso in cui l’attività di compravendita si configuri come un’attività d’impresa è necessario costituire una società.

La vendita di un bene immobile da parte di un’impresa può generare una plusvalenza integralmente tassabile ai sensi dell’art. 86 del DPR n. 917/86 del TUIR.

Per le società immobiliari che ci occupano di compravendita di beni immobili è possibile individuare delle alternative alla generazione della plusvalenza legata alla cessione dell’immobile.

Vediamo qui di seguito alcune delle alternative che abbiamo individuato:

• Cessione delle quote societarie al posto della cessione del bene immobile, in caso di soci persone fisiche;
• Cessione delle quote societarie al posto della cessione del bene immobile, in caso di socio società di capitali ( sfruttando la disciplina “PEX”);
• La possibilità di sfruttare una società holding Comunitaria (UE), che controlla la società immobiliare italiana, oggetto di cessione.

Vendita di immobili: conclusioni

Capita di frequente che un soggetto privato, proprietario di un immobile, realizzi operazioni immobiliari. Queste, il più delle volte hanno lo scopo di frazionare l’immobile in più unità abitative da destinare ad una successiva vendita. Come hai visto in questo contributo, non vi sono elementi normativi, per ricondurre tale reddito. Le sentenze della Corte di Cassazione e l’Agenzia delle Entrate, con vari interpelli, affermano che le operazioni immobiliari su fabbricati da destinare alla vendita debbano considerarsi attività imprenditoriali. Questo, qualora tali operazioni siano finalizzati alla vendita a terzi e non siano destinate all’uso privato o della famiglia e siano svolte in forma organizzata. Si considerano come redditi diversi solo quando l’esito speculativo sia del tutto incidentale. Se desideri approfondire questo argomento con un esperto in materia, contattaci al seguente link per avere un preventivo personalizzato!