Vendita immobile all’estero: tassazione plusvalenza

Quali sono gli adempimenti fiscali ai fini delle imposte dirette e monitoraggio fiscale legati alla vendita di un immobile detenuto all’estero da un soggetto residente fiscalmente in Italia. Per la tassazione della plusvalenza posso beneficiare del regime dell’imposta sostitutiva?

Un soggetto residente fiscalmente in Italia che detiene un immobile all’estero è tenuto ad una serie di obblighi dichiarativi previsti dal c.d. monitoraggio fiscale. Tale soggetto sarà tenuto a dichiarare l’immobile estero nel quadro RW del modello redditi. Nel caso in cui il soggetto decida di vendere l’immobile in questione, è necessario considerare anche la disciplina legata all’eventuale tassazione della plusvalenza. Per approfondire la tassazione della plusvalenza da cessione di immobile estero è necessario analizzare sia la disciplina convenzionale che la disciplina nazionale. Inoltre capire in quali casi il nostro ordinamento tributario consente di non tassare la plusvalenza generata dalla vendita di un immobile detenuto all’estero. In alcuni casi si può venire a creare una situazione di doppia imposizione giuridica che può essere superata tramite il credito d’imposta.

Vediamo nel dettaglio quando deve essere tassata la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile situato all’estero in modo da verificare il corretto inquadramento discale delle operazioni immobiliari in modo da ottimizzare la pianificazione fiscale.

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Acquisto e vendita di immobili all’estero: i vantaggi

Nei recenti anni, il trend degli acquisti di immobili all’estero da parte di soggetti residenti fiscalmente in Italia si è sviluppato costantemente. I Paesi europei dove gli italiani hanno maggiormente indirizzato i propri investimenti all’estero sono stati: Regno Unito, Macedonia, Bulgaria, Romania, Moldavia, Olanda, Grecia, Spagna e Ungheria, mentre quelli fuori UE, principalmente la Russia e gli Stati Uniti. Per quando riguarda il boom degli acquisti negli Stati Uniti è avvenuto nel 2008 a seguito della “bolla del mercato immobiliare” e della crisi dei mutui “subprime”. L’incentivo degli italiani all’acquisto di Immobili negli Stati Uniti era dovuto alla forte svalutazione subita dagli immobili. Gli Italiani che hanno acquistato gli immobili in quel momento hanno visto incrementare il relativo valore di mercato che è arrivato in alcuni casi a “raddoppiare” il prezzo originario di acquisto.

I contribuenti italiani dopo aver effettuato l’investimento immobiliare hanno deciso di effettuare la cessione dell’immobile all’estero per concretizzare il vantaggio economico conseguito. Dalla cessione di tali immobili avendo generato una plusvalenza sono emerse le problematiche operative derivanti dalla tassazione della stessa.

La residenza fiscale dei contribuenti

Prima di vedere nel dettaglio la tassazione della plusvalenza di un immobile all’estero è opportuno partire dal concetto di residenza fiscale.

La nozione di residenza fiscale si trova nell’art. 2 comma 2 del D.P.R. n.917/1986:

Si considerano residenti in Italia le persone fisiche che per la maggior parte del periodo d’imposta (183 giorni sui 365), anche non continuativamente, vedono verificate una delle seguenti condizioni:

1. Iscrizione all’anagrafe della popolazione residente;
2. Individuazione nel territorio italiano del proprio domicilio. Quest’ultimo rappresenta il centro dei propri affari e interessi;
3. Individuazione nel territorio italiano della propria residenza: in questo caso la residenza coincide

Un soggetto residente in Italia è soggetto alla c.d. “worldwide taxation“, secondo la quale sono tassati in Italia i redditi ovunque prodotti dal contribuente.

Da questo principio ne deriva che i soggetti fiscalmente residenti in Italia sono tenuti a tassare i redditi derivanti dagli immobili all’estero di cui sono titolari di un diritto reale.

Cessione di un immobile estero: la disciplina convenzionale

Quando vendiamo un immobile detenuto all’estero per prima cosa dobbiamo vedere cosa prevede la normativa convenzionale (ove esistente) stipulata tra l’Italia ( paese di residenza del proprietario dell’immobile) e il Paese ove è situato l’immobile oggetto di vendita. Potrai consultare le convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni siglate dall’Italia con gli altri Paesi al seguente link:

Le convenzioni per evitare le doppie imposizioni sono trattati internazionali con i quali i Paesi contraenti regolano l’esercizio della propria potestà impositiva al fine di eliminare le doppie imposizioni sui redditi e/o patrimonio dei rispettivi residenti. Tali trattati si ispirano, principalmente, al modello di convenzione elaborato in sede OCSE. Vediamo cosa prevede il modello OCSE all’art. 23 in merito alla tassazione delle plusvalenze dalla cessione di immobili detenuti all’estero:

“la plusvalenza generata dalla vendita di un immobile detenuto in uno stato contraente, da parte di un soggetto residente nell’altro Stato contraente, sia imponibile nello Stato ove l’immobile è situato.”

La norma convenzionale non circoscrive la tassazione esclusivamente nel Paese ove l’immobile è situato, pertanto deve intendersi che la stessa sia imponibile anche nello stato dove è residente fiscalmente il proprietario dell’immobile.

Credito per le imposte versate all’estero

Come abbiamo visto nel paragrafo, la plusvalenza generata dalla vendita di un immobile detenuto all’estero è imponibile sia nello Stato ove l’immobile è situato che nello Stato dove è residente fiscalmente il proprietario dell’immobile. Tuttavia, è previsto un credito per le imposte versate all’estero. E’ l’art. 165 del Tuir che stabilisce le regole e che ammette in detrazione le imposte estere oggetto di apposita convenzione contro le doppie imposizioni, in vigore tra l’Italia ed il Paese in cui è stato prodotto il reddito. L’imposta versata all’estero deve essere certa e definitiva. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 9/E/2015, ha chiarito quali sono i documenti che il contribuente deve conservare, al fine di dimostrare il versamento e la certezza e definitività dell’imposta estera:

• copia della dichiarazione dei redditi presentata nel Paese estero, qualora in suddetto Paese sia previsto tale adempimento;
• la distinta del versamento delle imposte pagate nel paese estero;
• certificazione rilasciata dal soggetto che ha corrisposto i redditi di fonte estera;
• l’eventuale richiesta di rimborso, qualora non inserita nella dichiarazione dei redditi.

Cessione di un immobile all’estero: tassazione

Ai sensi dell’art. 67 del DPR n. 917/1986, le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia sono tassate con riferimento alle plusvalenze derivanti da vendite di immobili all’estero come in Italia, quali:

• Immobili, fabbricati o terreni, acquistati o costruiti da non più di 5 anni;
• Fabbricati ricevuti in donazione se l’acquirente li ha acquistati o costruiti da non più di 5 anni;
• Terreni oggetto di lottizzazione o opere per renderli edificabili;
• terreni di tipo edificabile.

Restano esclusi da tassazione i fabbricati che siano stati adibiti ad abitazione principale da parte del titolare o dei suoi familiari.

La norma non limita la tassazione della plusvalenza al solo caso di immobile situato in Italia. Pertanto, anche la cessione di immobili situati all’estero può generare plusvalenze tassabili in capo al venditore residente in Italia.

Tassazione plusvalenza da cessione immobile all’estero

Per quanto riguarda la tassazione della plusvalenza, l’art. 1 della Legge n. 296/2006 ha previsto due casistiche:

• Cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da oltre 5 anni: non è prevista alcuna tassazione della plusvalenza in Italia da parte del soggetto residente fiscalmente in Italia.
• Cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni: la plusvalenza è soggetta a tassazione anche in Italia. La tassazione della plusvalenza potrà essere tassata ad Irpef o ad imposta sostitutiva.

Tassazione della plusvalenza da cessione di immobili: irpef o imposta sostitutiva

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni è soggetta a tassazione anche in Italia. Vediamo qual’è la modalità di tassazione più conveniente.

La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86).

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

• ordinaria;
• separata

La tassazione ordinaria

La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF (redditi da lavoro dipendente, pensione, etc).

La plusvalenza deve essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF.

Questo a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23% fino allo scaglione più alto che è il 43%.

Pertanto, maggiore è il tuo reddito imponibile IRPEF, minore è la convenienza per la scelta di questo tipo di tassazione per la tua plusvalenza. Un’altra variabile da considerare che influisce nella scelta è la presenza di eventuali oneri deducibili e detraibili.

In sostanza, maggiori sono gli oneri deducibili e detraibili di cui puoi beneficiare maggiore sarà la convenienza alla tassazione IRPEF della plusvalenza.

Tassazione separata

Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva. Questo tipo di tassazione è alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF indicata sopra. In questo caso il notaio effettuerà la funzione di sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per te per versarla all’Erario. Inoltre, la tassazione avviene su tutta la plusvalenza senza possibilità di riduzioni di valore possibili, invece, in caso di scelta per la tassazione IRPEF (deduzioni e detrazioni).

La Legge di Stabilità 2020 all’art. 1, comma 695, legge n. 160 del 27 dicembre 2019 ha modificato, con effetto dal 1 gennaio 2020, la misura di questa imposta sostitutiva. Tale imposta è stata portata dal 20%( in vigore fino al 31 dicembre 2019) al 26% ( applicabile per i trasferimenti posti in essere a partire dal 1° gennaio 2020.

La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite:

• nell’esercizio di arti o professioni
• nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice
• in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Tassazione ordinaria o tassazione separata: qual’è più conveniente?

La tassazione separata ha un duplice vantaggio.

In primis, la possibilità  di applicazione dell’aliquota “secca” del 26%. Questo in luogo dell’aliquota IRPEF normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi. Opzione meno vantaggiosa, soprattutto se si percepisco altri redditi imponibili IRPEF.

Il secondo vantaggio è la possibilità di evitare per legge controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi. Il consiglio che posso darti, considerate le variabili che possono influenzare la decisione, è di valutare assieme ad un consulente fiscale l’effettiva convenienza fiscale tra le due possibili tassazioni per il tuo caso personale.

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Anche in questo caso sarà possibile beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26% ( per le plusvalenze generate dal 1 gennaio 2020) sulle plusvalenze realizzate tramite cessione a titolo oneroso di fabbricati situati all’estero, acquistati o costruiti da non più di cinque anni così come previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR.

Cessione di immobile all’estero con notaio italiano

Solo nel caso in cui la cessione dell’immobile estero avvenga per mezzo di un notaio italiano, è possibile all’atto di cessione optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva. Il contribuente per beneficiare del regime agevolato di cui all’art. 1, comma 496, della Legge n. 266 del 2005, deve optare all’atto di cessione per l’applicazione del regime sostitutivo e provvedere al contestuale versamento al notaio. Il notaio, oltre a versare l’imposta all’erario, comunica i dati relativi alla cessione all’Agenzia delle Entrate, evitando così ogni obbligo dichiarativo per il cedente.

La comunicazione del notaio

Il notaio, cui è stato richiesto di applicare l’imposta sostitutiva, ne calcola l’importo e provvede al versamento, ricevendo la somma dal venditore. Inoltre, è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni. Per consentire l’adempimento è stato predisposto un modello, che deve essere compilato in relazione ad un solo cedente e ad un solo immobile. Se nell’atto di cessione intervengono più venditori e/o trasferiti più immobili, per ciascun cedente che richiede l’applicazione dell’imposta sostitutiva devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili per i quali è stata richiesta la tassazione. Tale modello deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate esclusivamente in modalità telematica, insieme al contratto di compravendita trasmesso per la registrazione dell’atto. Il notaio è tenuto a versare l’imposta sostitutiva entro il termine per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla stipula dell’atto.

Vendita immobile all’estero con notaio estero

Nell’ipotesi in cui l’atto di trasferimento immobiliare sia formato all’esto, il contribuente residente fiscalmente in Italia, non potrà usufruire dell’imposta sostitutiva. Questo, in quanto, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva è indispensabile che la cessione sia realizzata con l’intervento del notaio italiano. E’ esclusa la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva anche nel caso in cui il notaio italiano provveda a legalizzare l’atto formato all’estero per il suo riconoscimento in Italia. La motivazione sta nel fatto che il notaio interverrebbe in un momento successivo rispetto alla cessione che, quest’ultima, rappresenta il momento determinante per la scelta del regime impositivo da applicare alla plusvalenza immobiliare.

Vendita immobile all’estero: monitoraggio fiscale

E’ opportuno prestare attenzione per la vendita di un immobile all’estero, agli obblighi di monitoraggio fiscale per le attività patrimoniali detenute all’estero. Questo significa che il soggetto residente fiscalmente in Italia ha l’obbligo di indicare l’immobile estero nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, relativa al periodo d’imposta oggetto di vendita. Nel quadro RW sarà tenuto ad indicare il numero dei giorni per i quali l’immobile è rimasto di sua proprietà durante l’anno di cessione. Se desideri approfondire l’aspetto della compilazione del quadro RW, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Quadro RW immobili all’estero – guida alla compilazione“.

Per i giorni in cui l’immobile è rimasto di proprietà è dovuta l’imposta IVIE (imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero). Se desideri approfondire l’imposta Ivie, ti consiglio di leggere il presente contributo: “Ivie: imposta immobili detenuti all’estero“

Vendita immobile all’estero: conclusioni e consulenza fiscale

Se detieni un immobile all’estero e stai valutando di venderlo è molto importante programmare con largo anticipo la tua cessione. Come hai potuto vedere in questo contributo, al verificarsi di determinate condizioni, si può verificare una doppia imposizione giuridica dell’eventuale plusvalenza. E’ opportuno pertanto valutare la migliore modalità per effettuare la cessione in ottica di pianificazione fiscale. Pertanto è opportuno valutare se avvalersi di un notaio italiano o meno ai fini dell’applicazione dell’imposta sostitutiva.

Se hai bisogno di analizzare la tua situazione in ottica di ottimizzazione del carico fiscale ti invito a contattarci al link seguente. Riceverai successivamente un preventivo di consulenza personalizzato.