L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 23/E/2009 ha chiarito le regole sulla tassazione della plusvalenza realizzata dal privato per la vendita immobile in corso di costruzione.
La qualificazione dell’immobile venduto come fabbricato o come terreno edificabile ha dei riflessi in merito alla tassazione della plusvalenza.
Vediamo nel dettaglio in questo contributo quando la vendita di un fabbricato in corso di costruzione debba essere qualificata come fabbricato o come terreno edificabile.
Indice
Plusvalenza immobiliare: in quali casi?
La disciplina fiscale legata alla tassazione della plusvalenza da cessione immobiliare rientra nella categoria dei “redditi diversi” (art. 67 del TUIR).
Affinché si possa realizzare un reddito diverso i proventi non devono pervenire:
- nell’esercizio di arti o professioni;
- nell’esercizio di attività commerciale
La norma pertanto si applica nei confronti di:
- Persone fisiche;
- Enti non commerciali;
- Soggetti non residenti.
Plusvalenza immobiliare: normativa
La plusvalenza immobiliare per il soggetto che realizza la cessione è soggetta a tassazione. Questo, è disciplinato negli art. 67 e 68 del TUIR ( DPR n. 917/1986).
Il Tuir prescrive che, sono soggette a tassazione:
“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante“.
Dalla norma si evince che è soggetta a tassazione la vendita realizzata nei cinque anni dall’acquisto. In quanto tale casistica è considerata dal nostro legislatore effettuata con il fine speculativo.
Vendita immobile in corso di costruzione: chiarimento dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 23/E/2009 ha chiarito le regole sulla tassazione della plusvalenza realizzata dal privato per la vendita immobile in corso di costruzione.
A parare dell’Agenzia delle Entrate, la vendita immobile in corso di costruzione può essere assimilata, in alcuni casi, alla vendita di un terreno edificabile. Quest’ultimo è sempre tassato in capo al venditore, se produce una plusvalenza. Il discrimine, ai fini fiscali, tra la costruzione assimilata ad un terreno edificabile o ad un fabbricato, è individuato nel momento di “venuta ad esistenza del bene”. Per l’Agenzia delle Entrate questo momento si manifesta con il completamento del rustico, comprensivo dei muri perimetrali delle singole unità immobiliari e della copertura. Pertanto, per individuare se la plusvalenza è tassabile o meno, dobbiamo verificare lo stato dell’immobile nel momento in cui avviene la vendita. Nel caso di fabbricato già venuto ad esistenza, secondo la definizione vista sopra, e quindi realizzato almeno il rustico, comprensivo dei muri perimetrali ed è stata completata la copertura, allora si applicano le regole definite per i fabbricati, ovvero la plusvalenza è tassata solo se la vendita si realizza entro i 5 anni dalla venuta ad esistenza dell’immobile. Quest’ultima, a parere dell’Agenzia delle Entrate, deve risultare da un accatastamento, sia pur provvisorio nel catasto dei fabbricati. Se invece, ai fini fiscali, non può essere considerato un fabbricato, si applicano le regole relative alla vendita di terreni edificabili. Questo implica che la plusvalenza sia tassata sia sempre tassata, senza alcuno vincolo temporale.
Immobile venduto come fabbricato
Nel caso di immobile venduto come fabbricato, la plusvalenza è tassata solo se il fabbricato venduto:
- è stato acquistato (o costruito) da meno di 5 anni;
- non è pervenuto per successione;
- non è l’abitazione in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.
In questo caso il venditore ha due possibilità per tassare la plusvalenza:
- in dichiarazione dei redditi, in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo;
- chiedere al notaio che venga applicata l’imposta sostitutiva del 26% in sede di rogito.
Immobile venduto come terreno edificabile
La vendita di terreni edificabili, se genera una plusvalenza, è sempre soggetta a tassazione. Questo, anche se avviene dopo 5 anni dall’acquisto o se l’acquisto avviene per successione o donazione. La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il corrispettivo di vendita ed il costo fiscalmente riconosciuto.
Il costo fiscalmente riconosciuto del terreno edificabile corrisponde:
- in caso di acquisto a titolo oneroso, al prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
- in caso di acquisto a titolo gratuito, al valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di donazione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
- nel caso di rideterminazione del valore con pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% nei termini previsti dalla legge, al valore di perizia, aumentato della spesa sostenuta per la redazione della stessa;
Il venditore ha le seguenti possibilità per tassare la plusvalenza:
- in dichiarazione dei redditi, in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo;
- in dichiarazione dei redditi ed è soggetta a tassazione separata.
Non è possibile chiedere al notaio che venga applicata l’imposta sostitutiva del 26% in sede di rogito.
Tassazione separata o tassazione ordinaria: qual’é più conveniente?
Solitamente l’aliquota della tassazione separata è più bassa di quella che si sarebbe applicata con la tassazione ordinaria. La formula che devi usare per calcolare l’aliquota da applicare richiede di sommare i redditi delle due annualità precedenti e dividere la somma risultante per due:
(Reddito anno 1 + reddito anno 2) / 2
Nel caso in cui in nessuna delle due annualità hai percepito un reddito, dovrai applicare l’aliquota IRPEF più bassa.
Nella maggioranza dei casi, il regime a tassazione separata è più vantaggioso. L’aliquota della tassazione separata è sicuramente più bassa di quella IRPEF e, soprattutto, non va ad aumentare l’imponibile IRPEF, evitando il probabile passaggio allo scaglione successivo.
Non vi è convenienza ad applicare la tassazione separata nel caso in cui nel biennio precedente abbiamo percepito un reddito molto più elevato di quello attuale.
Vendita immobile in corso di costruzione senza pagare le imposte: quando è possibile?
La possibilità di vendere un immobile in corso di costruzione senza pagare le imposte sulla plusvalenza è limitata alla situazione del fabbricato venuto ad esistenza da più di 5 anni. Si tratta di eventi eccezionali , in cui i lavori di costruzione sono stati interrotti dopo la realizzazione del rustico.
Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, la qualificazione dell’immobile venduto come fabbricato o come terreno edificabile ha dei riflessi sulla possibilità di pagare l’imposta sostitutiva invece della tassazione ordinaria.
Vendita immobile in corso di costruzione: conclusioni
In caso di vendita di immobile in corso di costruzione è opportuno verificare se da un punto di vista fiscale può essere assimilato ad una cessione di fabbricato o ad una vendita di un terreno edificabile.
Come chiarito nella risoluzione dall’Agenzia delle Entrate questo incide sulla modalità di tassazione della plusvalenza e della possibilità o meno di pagare l’imposta sostitutiva in sede di rogito notarile.
Se hai dubbi in merito alla tassazione della vendita immobili in corso di costruzione, potrai contattarmi al link che troverai qui di seguito.
